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宝安沙井，鸿荣源珈誉玖玺于2024年10月10日取证入市，本次首推6栋/12栋，共380套房源，面积有78㎡的3房1卫，97㎡的3房2卫，124-137㎡的4房2厅2卫，169-199㎡的4房3卫户型，12栋备案均价5.63万/㎡，6栋备案均价6.2万/㎡，备案单价5.01-6.36万/㎡，总价在393-1270万/套，计划在2026年底带精装交房，赠送全屋海尔中央空调。
基本信息：
【占地面积】：约4.79万㎡
【园林面积】：约2.9万㎡
【户型产品】：约124-199㎡臻奢4房
【装修情况】：带装修交付
【产权年限】：70年（2022.5-2092.5）
【项目地址】：深圳·宝安大道和凤塘大道交汇（11号线塘尾站）
珈誉玖玺的出现，直接登顶西部改善天花板，且仅有稀缺200余套，任谁都不会轻易错过！
项目效果图
作为“豪宅专家”鸿荣源的又一“玖”系高端人居力作，珈誉玖玺与宝中壹方中心玖誉同承一脉。
壹方中心玖誉初入市场，即以宝中高品质大户型的卓越姿态，树立了区域人居作品的崭新标杆。历经时光的洗礼与市场的考验，它仍旧屹立不倒，成为区域内人居典范的代名词，其二手价格之坚挺，更是成为了市场交易中不可或缺的参照系，彰显了项目非凡的价值与影响力。
靠产品硬实力说话
匠心品质细节颗粒度饱满
好产品，往往无需多言，其品质与细节自会赢得市场的认可与青睐。在今日众多准业主的眼中，珈誉玖玺正是这样一款令人信服的好产品。项目采用围合式大花园布局，最大楼间距拓宽至161米，营造出约2.9万平方米的园林景观，既完整又大气，为居民提供了宽敞舒适的公共活动空间。
社区内部配套同样丰富多样，全龄子母双泳池、亲子乐园、交流花园等休闲设施一应俱全，不仅满足了居民多样化的休闲需求，更提升了居住体验，使得高配居住体验完全不输核心区豪宅，彰显了项目对于品质生活的极致追求。
园林效果图
在户型设计上，珈誉玖玺更是匠心独运。6栋采用纯板楼设计，层高达到约3.15米，这在市面上极为稀缺，为居民提供了更为宽敞的居住空间。同时，2梯2户的豪华梯户比，实现了专梯入户，极大地提升了居住的私密性和尊贵感。
纯板楼设计的优势在于，169㎡和199㎡的户型均能做到整体格局南北通透，采光通风效果极佳。这两个户型均四开间朝南，双套房配置，起居空间宽敞从容，私密性与尊贵感并存。特别是199㎡的户型，客厅、阳台开间达到6.9米，宽敞明亮，尽显豪门风范。
首先，6栋约169/199㎡大宅，通透方正奢居大户。
客餐厅一体化+景观阳台，极大延展家庭休闲空间尺度。199㎡户型客厅、阳台开间更是达到6.9米，完全匹配豪门风范。
在居住空间的营造上，两个户型都是四开间朝南，双套房配置，起居从容，彰显私密尊贵。
而此次珈誉玖玺开盘所推出的户型，更是让人眼前一亮。6栋的约169-199㎡大平层“楼王”单位，以其卓越的居住体验，成为了市场上的热门之选。此外，12栋的约124-137㎡宽境大宅，同样亮点纷呈，备受瞩目。
124㎡的户型，四开间南向设计，双阳台格局，客厅带有两面阔绰大飘窗，使得室内空间更加通透明亮。而137㎡的户型，则拥有大尺度双面采光横厅，6.45米宽广大阳台，为居民提供了更为广阔的视野和更为舒适的居住体验。这两个户型的主卧均为套房设计，带有超大窗墙比L型飘窗，270°采光通风，将阳光与清风引入室内，打造出了阳光主卧的居住品质。
约124㎡户型
约137㎡户型
约169㎡户型
约199㎡户型
全维配套加持
城央生活一步到位
珈誉玖玺拥有教育、商业、交通等全维生活配套，无疑是置业“一步到位”的最佳选择。
项目周边12年教育资源环绕，畅享一站式教育。一路之隔就是深圳外国语学校（集团）宝安学校南校区。
【注：仅为项目周边教育资源呈现，具体学区划分以相关部门公告为准】
周边学校规划示意图
交通配套上，直连“西部快线”地铁11号线塘尾站，约30分钟可通达宝中、前海等核心区,出行十分便捷。
而在商圈方面更是豪配。
在配套设施方面，珈誉玖玺同样不遗余力。项目不仅近距离畅享鸿荣源打造的约50万㎡“湾区壹方”商业综合体，周边还有约10万㎡“熊出没”主题华强广场、宝安首家山姆会员店、约20万㎡海岸城缤纷商业等丰富配套，为居民提供了便捷、多元的生活体验。
项目商业效果图
承于历史，创于未来。珈誉玖玺以其非凡的气势，与城市新中心交相辉映。鸿荣源以商业定中心的魄力，为深圳西部再造了一座“壹方城”。这座整体规模约248万㎡的超能城宇宙，集合了“誉”系高端住宅、建面约50万㎡城市级购物中心、总部办公、高端酒店于一体，自成一派，包罗万象。它不仅定鼎了城市的中心所向，更为深圳这座先锋之城，引领了未来湾区生活的全新想象。
示意图
建筑面积约50万㎡的城市级购物中心，更是汇集了“壹方+奥莱”的商业模式，涵盖了生活服务、奥特莱斯、泛娱乐体验的全业态购物中心。这一创新性的商业模式，不仅满足了居民多样化的消费需求，更打造出了一个辐射全市乃至华南区的超级商圈，为深圳的商业发展注入了新的活力。
万千繁华集于一身，一步到位的配套，赋予了珈誉玖玺极高的生活品质。
二区房源
约76㎡三房两厅一卫
小面积低总价，首选上车户型
全南向排布户型，采光通风俱佳
全明方正布局，动静分区，干湿分离洗手间更惬意
约85㎡( 横厅)三房两厅两卫
灵动功能空间，创意3+1全生命周期户型
稀缺横厅、户型通透、动静分区、预留超多收纳空间
双面通厅设计延展空间尺度感，主卧双面采光，景观视野更开阔
约85㎡(竖厅)三房两厅两卫
空间感舒居户型，功能改善一步到位
灵动功能空间，全生命周期户型
主卧宽享套房，270°L型采光，坐拥极幕视野
约86㎡(竖厅)三房两厅两卫
全南向开间，方正好用，私密性好，功能改善一步到位
主卧套房设计双面采光，卧室门口空间充足可打造衣帽间，实用性强
园心景观，通风采光效果好，享受舒适绿意
约86㎡(竖厅)三房两厅两卫
动静分区，活动区双向互通，采光通风俱佳，享受生活
厨房“U”型台面，预留双开门冰箱位，操作动线合理
主卧双面采光通风，视野更开阔，飘窗“L”型设计，实用性强
约87㎡(横厅)三房两厅两卫
私享独门独户，大尺度舒居三房、灵动设计
东南向采光，双厅阔绰宽朗
主卧双面大飘窗，270°L型设计，景观视野更开阔
约94㎡三房两厅两卫
改善首选，大尺度舒居三房、动静分区、人性化设计
西南向3开间，三间卧室都能享受园林景观
主卧双面大飘窗，270°L型设计，空间尺度感更强
约105㎡四房两厅两卫
改善首选，高性价比稀缺四房
四开间全南向，俯瞰全景舒阔园林
高使用率，市场高性价比之选
约120㎡四房两厅两卫【楼王】
全新稀缺四房户型，功能改善优选，动静分区、人性化设计
全南向四开间，全方位面向园林，俯瞰全景宽角度舒阔景观
主卧L型双面采光，房间方正且实用性高
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房产信息：
专题 | TOD模式发展现状以及房企布局情况研究
随着城市化进程的加速和交通网络的不断完善，以公共交通为导向的开发模式（TOD）在全球范围内得到了广泛的关注与应用。在国内随着高铁网络的快速发展和城市轨道交通的普及，TOD模式迎来了发展机遇。
近年来，我国多个城市积极响应国家政策，出台了一系列TOD开发相关政策，推动TOD项目进入一体化高质量发展的新阶段。在这些政策的引导下，房企纷纷涉足TOD领域，探索适合自身发展的TOD模式。
本研究报告旨在深入探讨房企TOD模式的发展现状与趋势，以及房企在TOD项目中的参与情况和成功经验。通过对招商蛇口等领先房企的TOD项目案例进行分析，我们将探讨TOD项目成功的核心要素和未来发展方向，为其他房企提供有益的参考和借鉴。
01
国内多城市积极探索TOD
社区型TOD房企参与较多
1、TOD以公共交通为核心，至今已经历5次迭代（部分略）
TOD（Transit-OrientedDevelopment），是指“以公共交通为导向”的开发模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。以公交站点为中心、在800米（5-10分钟步行路程）半径之内建立混合住宅、商业、办公等多种配套的城市中心，使居民和员工减少对私家车的依赖，方便选用地铁、公交、自行车、步行等多种公共出行方式。
纵观全球的发展情况，TOD最早由轨道交通率先发展的美国提出TOD1.0的车站模式，到近年来中国开发商依靠全面高铁网络而探索出TOD5.0的“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”模式。整体来看，TOD已经经历了5次迭代。
2、我国城市轨道交通发展迅速，多层次轨道利好TOD建设（部分略）
近年来，我国城市轨道交通迅速发展，2016-2021年国内运营总里程数每年增长率都在15%以上，2022年以后的建设速度也在6%以上。根据交通运输部公布的数据，截至2023年年末全国已有55个城市开通轨道交通，总运营里程达10166公里，提前完成了“十四五”规划的2025年运营里程达10000公里的目标。
城市轨道交通的迅速发展，为TOD开发模式奠定了硬件基础。近年来虽然随着城市轨道交通的逐渐饱和，以及“十四五”规划的提前完成，国家整体的城市轨道交通建设速度有所放缓，但是部分重点地区已经开始进行“高铁+城际铁路+城市轨道”的多层次轨道交通规划，利好于更大规模的TOD5.0“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化开发。
3、穗京沪蓉多城出台政策，旨在交通站点与周边一体化建设（略）
4、社区型TOD最为常见，区域型TOD以商圈高铁TOD居多（略）
02
凭借优势发力TOD
房企各自形成独特打法
1、十强房企均已涉足TOD建设，万科、华润和龙湖布局较多（略）
2、招商蛇口：集团综合优势发力，成为TOD后起之秀（部分略）
而在万科、华润和龙湖三家企业之外，部分规模房企也依靠自身的优势和品牌力成为了TOD领域的后起之秀，招商蛇口就是其中之一。近年来招商蛇口不断更新和优化战略“操作系统”，在TOD赛道上不断发力，目前已经在TOD领域形成了自己的独特打法，并且对产品定位进行了全新的探索。
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2021年提出“X+商业”开发理念，加紧布局TOD领域
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自从2021年招商蛇口提出了“三个转变”（由开发为主转变为开发与经营并重，由重资产转变为轻重资产结合，由同质化竞争转变为差异化发展）之后，企业以“X+商业”为核心理念抓紧布局综合开发领域，开始打造创新的城市地标，TOD也是发展的重点之一。
截至2024年10月，招商蛇口已经在全国范围内开发了多个TOD项目，其中不乏50万甚至百万平米以上的超级大盘。整体看来，招商蛇口在TOD的开发中相对而言更加倾向于独立运作，同时结合旗下的商业项目“海上世界”或者“招商花园城”进行统合考量。而在今年5月份开盘的上海招商时代乐章则是招商蛇口在TOD领域的最新力作，也体现了企业最新的TOD开发理念。
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结合便捷交通和商业娱乐性，探索TOD“微度假”模式（略）
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综合开发+融资+运营能力，构成企业发展TOD优势
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招商蛇口之所以能够在TOD领域快速发展并且探索TOD发展的新方向，主要是因为集团的资源禀赋和开发运营能力较为适用于TOD这一领域。整体看来，目前招商蛇口在TOD领域主要有以下几大优势：
1.综合业态项目的统筹开发能力。由于TOD的核心是交通，涉及轨道、铁路、公交、客运等交通专线，还聚合了商业、产城、公共服务等开发业态。而招商蛇口通过早期建设运营我国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业区，积累了丰富的城市、片区、园区开发经验。因此企业在TOD项目的开发方面上手较快，也可以依靠央企的政府背景在与城市轨道运营商的合作中占据先机。
2.稳定的金融管理能力。招商蛇口凭借央企的背景优势，具备低成本融资渠道，可以有效地控制项目资金成本和融资风险，加强全周期风险管理，创造长期稳定收益。因此在应对类似TOD项目这种大体量、长周期的资金投资时，能够保证项目持续进行。
3.专业的综合体运营能力。招商蛇口旗下招商积余经过多年的市场化发展，拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，服务项目类型丰富，包括住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，可以有效专业地进行TOD项目的后续运营。
3、越秀地产：升级至TOD5.0模式，构建产城融合生活圈（部分略）
越秀地产在TOD赛道持续深耕，经过多年的探索、发展，越秀TOD发展模式也在持续更新，目前越秀的TOD发展模式已升级为TOD5.0，从简单的“车站+住宅+商业”进阶到“CBD+TOD”，打造产城融合的生活圈。
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进阶“CBD+TOD”新模式，多款TOD项目热销（略）
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TOD销售业绩贡献近1/5,积极拓展大湾区外项目
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自2019年越秀地产引入广州地铁为战略股东，合力开拓“轨交+物业”TOD模式后，越秀TOD进入高速发展阶段。
从TOD项目的销售情况上看，2019-2023年TOD销售金额持续上升，截止2023年底TOD销售金额达到273.7亿元，同比增长23.9%，TOD销售金额占总销售金额的比重达到19.3%，创近年占比新高，根据2024年中报披露数据来看，2024年上半年TOD销售金额达到94.6亿元，销售贡献度为17.1%，较去年年底下降2.2个百分点，伴随琵琶南二期的持续入市，TOD销售占比仍有上升可能。
从TOD土地储备上看，TOD土地储备占总土储比重虽持续下降，但TOD新增土储占比有所提升，企业依然关注TOD项目的持续谨慎补充。截止2024年上半年，TOD土地储备310万方，占比12.4%，较2023年年底土储占比下降0.6个百分点。尽管TOD土地储备占比较期初有所下降，但2024年上半年TOD新增土储占比为33.9%（根据新增土地储备面积计算），较2023年的9.7%显著提升。同时作为“6+1”多元化增储模式之一的TOD，从投拓区域上看，越秀近年来积极探索大湾区外的TOD机会，目前已在杭州打造杭州星缦云渚、杭州星缦和润两个项目。
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打造5.0产城融合TOD项目,销售金额位列当地TOP1（略）
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资源整合能力奠定基础，多款热销项目打造口碑
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整体来看，越秀地产在TOD赛道内的优势主要体现在以下几个方面：
第一，越秀TOD项目开发经验丰富，越秀地产凭借多年的在TOD项目开发经验，成功打造了多个与城市轨道交通无缝对接的综合体项目，积累了丰富的开发和管理经验，在项目选址、规划理念、后期运维等方面拥有独到见解，同时在持续深耕中形成自己的品牌影响力，项目市场认可度高。
第二，越秀拥有较强的资源整合能力，能够有效整合政府、企业、社区等多方资源，实现资源共享和优势互补，推动TOD项目的顺利进行。根据CRIC统计数据来看，企业自主拿地的项目中，最快1年即可实现从拿地到项目首开，从TOD项目的开发难度和挑战上看，越秀地产的资源整合能力凸显。
第三，快速响应政策，越秀地产能够积极响应政府政策，抓住市场机遇，快速响应市场变化，及时调整项目策略，比如今年3月全国首个人工智能大模型应用示范区选在琶洲，6月便收购广州琶洲南二期项目20%股权，进一步精进TOD项目开发能力。
综上所述，越秀地产在TOD领域的优势为其在激烈的市场竞争中赢得了有利地位，并为其持续发展提供了坚实的基础。
03
轨交发展奠定TOD发展基础
项目打造考量房企综合能力
1、TOD是推进城市发展的重要途径，可有效缓解“大城市病”
实际操作中，TOD是实现城市绿色发展、集约发展和能级提升的一条重要途径。在城市发展到一定阶段之后，城市规划者和开发商必然会考虑TOD的开发模式。整体看来TOD在城市发展中有着以下几个优点：
1）改变城市发展格局。TOD模式改变了过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，通过在城市近郊区实施TOD综合开发，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力。
2）优化城市空间形态。TOD模式通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，退让出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态，有效避免过去城市发展因强调功能划分而导致的城市景观千篇一律的问题。
3)提升城市消费能级。TOD项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，植入新经济业态，营造新消费场景，将轨道交通“客流”转化为“人留”，提升城市生活品质和消费能级。
4)缓解“大城市病”。TOD项目通过适当调配容积率，优化土地资源的利用效率，营造舒适宜居、交通便捷的生活环境，引导人们选择绿色出行，减少空气、噪音污染。此外，还可通过构建地上地下立体交通网络，串联多种交通方式，有效提高城市运转效率，缓解交通拥堵。
5)缓解轨道基建的资金问题。由于轨道交通项目通常投资巨大、回收期长，因此需要极大的现金流支撑。政府与开发商合作的TOD开发模式可以通过对土地进行综合开发利用，利用回收的售房资金极大缓解基建的融资难题。
2、建造TOD是行业转型期的出路，但考验房企综合资源整合能力
一方面，随着TOD模式的迭代，产业导入增值的TOD5.0将“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人一体化”融入，一个TOD项目集合生活所需的多数资源，在改变城市发展格局、优化城市空间形态、提升城市消费能级、缓解交通拥堵等多个方面提出了新的解决方案。
另一方面，伴随我国城市轨道交通迅速发展，城市轨道交通运营总里程持续增加，便利的交通成为购房者筛选房源硬性指标的重要考量标准，TOD项目在交通资源的加持下，去化或将拥有更大的优势；
但值得注意的是，TOD项目建造难度较普通住宅类项目更大，因此在资金实力、资源协调能力、产品打造以及后期运维能力上对参与房企有更高的要求，同时不同城市的TOD资源分布、TOD相关政策也不尽相同，因此在房企选择合作伙伴、开拓市场时，要根据自身资金状况和新进驻城市的轨交发展情况，理性、谨慎的选择TOD开发项目。
整体来看，TOD在房企转型、增加收益稳定性、打造产品口碑等方面确有益处，但并不适合所有房企，在开发经验丰富、资金实力雄厚、有一定的政企关系以及良好的资源整合能力的房企，相对来说在TOD赛道内会更有优势。
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