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🍂琶洲南TOD🍂
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一、项目基本信息
项目名称：琶洲南TOD
开发商：广州地铁和越秀集团
项目位置：地处琶洲南，紧邻华南快速路，与互联网企业总部云集的琶洲西区仅一涌之隔。
占地面积：约240000㎡（也有说法为45751㎡，不同来源数据可能因统计口径或时间不同而有所差异）
建筑面积：约980000㎡（另有说法为约116000㎡，同样需注意数据差异）
规划户数：住宅共约1780户（也有说法为约1800户）
项目业态：涵盖24栋住宅、多栋商办，配建托儿所、幼儿园及中小学。
绿化率：30.5%
车位：2801个
二、项目特色与优势
地理位置优越：琶洲南TOD紧邻华南快速路，快速通达珠江新城和广州塔，同时北眺琶洲西区繁华，地理位置优越。
交通便捷：周边拥有八条横向主要道路和五条纵向主要道路，形成四通八达的交通布局。地铁方面，项目西侧设有地铁12号线的赤沙站，为居民提供便捷的地铁出行方式。
教育配套完善：项目精心规划了包含36班九年一贯制学校、12班幼儿园以及1家托儿所在内的完善教育体系，周边还分布有多所优质学校，如海珠小学、海珠中学等。
生活配套齐全：小区配套齐全，包括通信、生活便利设施等，并特邀美国SWA公司设计滨河公园，融合自然美景。艺术私人会所内设有健身房、桑拿室、无边际泳池等，并配备私享宴会厅，满足科技精英的社交需求。
商业配套丰富：虽然目前周边缺乏大型商业综合体，但根据未来发展规划方案，琶洲会展南片区将构建“两区四功能”的新格局，即国际会展及互联网功能配套区、岭南水乡特色生态区，并融合会展配套、创新设计、文化休闲和生态居住四大功能。
医疗配套完备：周边已有多家知名医疗机构，包括南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院以及解放军陆军第七十四集团军医院等，为居民提供全面的医疗教育资源。
三、项目动态
在售情况：目前在售一期住宅3、5、7#楼，户型面积在140至325平方米之间的大平层。
即将推售：二期住宅17、18、20、21#楼，户型面积在142至211平方米之间的新派科技豪宅。
四、项目亮点
全国首个CBD+TOD+POD综合体：集国际社区、5A超甲级写字楼、花园办公、高端街区、教育配套于一体，以近百万方综合体大城构建一体化城市核心，融入一江两岸城市体系。
荣获多项荣誉：如2022年全年销售150亿，2023年网签金额位列千万级豪宅全国第一等
小区周边地铁环绕，目前最近的8号线/18号线磨碟沙站约700米；
地铁12号线赤沙站位于地块中部、二三期之间；
距11号线石榴岗站约1.2公里，在建的11号线、12号线等轨道交通都建成后，未来小区可以10分钟到达广州南站，25分钟到达白云机场。
驾车出行，小区离华快入口2公里左右，想要抵达金珠琶任何一个点，都非常便捷。
教育配套
小区自身配套一所12班的幼儿园，一所36班的九年一贯制学校。
对于越秀地产来说，他们引进的学校基本都是有实力的！
更何况都是上千万级别的圈层住宅
在教育资源上购房者就不用太担心了。
2公里范围内分布有 海珠中学、海珠小学、赤沙小学、广东省轻工职业技术学校(琶洲校区)、广东省海洋工程职业技术学校。
所以，在教育资源上购房者基本就不用太担心了
海珠赤沙TOD项目总用地面积为211751平方米。地块AH031404地块为主要住宅分布地块，计算容积率建筑面积约30.4万平方米，绿地率为30.5%，建筑密度为26.52%。
在琶洲约14.9平方公里的土地上，聚集了超45家高新技术企业、80家省级专精特新企业、98家总部企业。
腾讯、阿里巴巴、唯品会等互联网巨头也在此落地扎根。
仅2023年，琶洲就实现了4479.171亿的营业收入，折算下来，经济密度达到300亿/平方公里！琶洲的数字经济增加值更占全市的13.5%，广州GDP突破3万亿大关，琶洲功不可没。
而每一年举办的广交会，更让世界的目光聚焦琶洲，每年琶洲共迎来国内外超2200万客流！
去年，琶洲更打败全国129座知名CBD，入选福布斯中国全国十强中央商务区，而且是榜单中最年轻的CBD。
在这片土地上，还潜藏着不可预估的发展势能。
在晋升为“国字头”国家人工智能和数字经济试验区之后，琶洲更成为全国科创产业发展的先行者。
3月份，国内首个聚焦行业大模型产业发展的政策文件出炉，就将全国首个人工智能大模型应用示范区选在琶洲！
聚集了资源与财富的城市极核，也吸引着塔尖人群向此处凝聚。
2023年，广州千万级豪宅成交接近5000套，增长56%，创下5年新高，领跑四大一线城市。
而其中广州顶豪成交的半壁江山，正是由琶洲贡献。
琶洲的标杆豪宅琶洲南TOD更是以173亿成交，问鼎全国豪宅。
本次推出的产品，除了142平爆款户型以外，还有196平、211平两种户型。
196平的户型，同样采用三面采光的户型布局，并利用多线条的对流动线，实现全屋采光、通风。
除此以外，196平还设立了独立入户花园、大面宽LDKB一体化聚厅，通过空间的自然过度和链接，拉近生活与家人动线的距离。
更为值得一提的是，本次推出的211王炸户型。从楼栋分布来说，其刚好位于面朝中庭园林的楼王位置，真正的正南方向，270度被自然景观包围，生活的每一幕都是风景。
很好奇广州楼市到底在等什么？
北京和上海同时取消普宅和非普宅标准，这在情理之中，
紧接着深圳取消普宅和非普宅标准，这也没什么值得惊讶的，
之前咱们说过取消普宅和非普宅标准，这个已经铺垫过好多次了，就是奔着一线城市走的，一线城市普宅和非普宅标准肯定是要取消的，
问题是北上深都已经取消了，反而广州楼市一直没有动作。
更大的问题是，现在广州楼市没有装的能力，就连限购都已经全面取消，并且就房价跌幅比例而言也是一线城市中最大的，
以国家统计局公布的数据来看，10月份只有广州的房价，不管是新房还是二手房，同环比价格全部是下跌的，
其他三个一线城市多多少少都能找到上面的数据，并且广州新房的价格同比降幅已经达到10.4%，二手房价格同比降幅已经达到12.5%，
而10月份广州新房的网签量超过1万套，但是进入11月份已经开始大幅度下调，所以怎么看广州都应该是最先出政策，最应该积极出政策的城市，
但现在一线城市中只有广州没有实施房屋交易税费政策，但现在基本面确实坚持不住，广州楼市估计也坚持不了几天了。
看一看深圳楼市，数据显示，11月1日-17日，深圳新房日均网签量为276套，创2007年以来新高；二手房日均网签量为240套，创2020年10月以来新高，
10月份深圳楼市销量走高，11月份依旧延续高增长，但是政策该出还是要出，深圳已经取消普通住宅和非普通住宅标准，鼓励豪宅交易。
现在的楼市就是这样的，一波政策，一波销量，不要指望基本面有高支撑从而创造更多的需求。
看看居民的收入预期和杠杆率怎么可能产生高需求？所以有政策就赶紧出，应出尽出，
当然了，从等等党的角度来看，现在的楼市就是越等越有利，起码前两三个月买二手房的人，就很难享受到这一波税费的减少，
并且就政策力度而言，一线城市工具箱里面还有政策。
远的不提，还以豪宅税为例，现在一线城市取消的仅仅是非普通住宅满两年以上的增值税，两年以内还是在全额征收，下一步很可能是调整为差额征收甚至是直接取消。
所以从这个角度来看，此次一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准还是有所收敛的，没有直接一撸到底直接全部取消。
其实就现在的房地产市场预期没有必要过多的担心政策力度过大会导致房价上涨甚至是大涨，
原因还是那句话，基本面没办法过多的支持。谁都知道房子是资产，特别是核心城市核心区域的房产，问题是价格需要在相对的合理范围内，
1克黄金100元，谁都知道是好东西，但是1克黄金通过加杠杆变成了10000元，你感觉还是好东西吗？
当然了，这个否定不是说黄金不好，而是配上这个价格，性价比就不好了。
现在很多区域的高房价就是这样的道理。不是说房子不好了，而是配上这样的价格就有很多的泡沫，
未来有很多优质房产价格很可能会超过2021年的高峰时期，
但在此之前肯定是先跌到一定的位置，然后配合居民杠杆的修复，居民收入预期的改善以及人口的流入，经济的复苏缓慢抬上去的，这才是健康的市场。
而不是靠一波政策刺激强行拉上去的，这还是在透支，因为房地产的本质其实就是债务，而在这个债务闭环中，最终是需要居民端来承担的，
而现在居民的债务太高 ，短期内又没办法修复，这个时候政策刺激买房，肯定是透支。
但不刺激又不行，之前积累的债务太高，硬着陆必然是系统性风险，所以现在是一波政策，一波销量，托，而不举，也就是所谓的用时间换空间，尽量减少下落的高度。
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