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70-72㎡的2房2厅1卫,折后总价185-195万/套,单价2.64-2.76万/㎡。
79-83㎡的3房2厅2卫,折后总价216-240万,单价2.66-2.95万/㎡。
87-93㎡的3房2厅2卫,折后总价256-275万,单价2.76-2.93万/㎡。
113-121㎡的4房2厅2卫,折后总价348-380万,单价3.07-3.13万/㎡。
2:项目在售户型一览
70㎡的2房2厅1卫,设计的是竖厅格局,客厅实测2.99米开间,LDKB一体化设计,进门独户玄关,2个卧室分别做到了主卧10.78㎡/次卧10.79㎡(实测面积,去掉墙体),U型厨房,卫生间干湿分离,得房率:75.61%(不含赠送),西南或东南朝向。
81㎡的3房2厅1卫,设计的是竖厅格局,客厅实测3.2米开间,LDKB一体化设计,进门独户玄关,动静分区,3个卧室分别做到了主卧11㎡/次卧8.26㎡/7.21㎡(实测面积,去掉墙体),U型厨房,卫生间三段式分离,得房率:75.6%(不含赠送),西南或东南朝向。
87㎡的3房2厅2卫,设计的是横厅南北通透格局,客餐厅实测5.2米开间,进门独户玄关,主卧大套间,3个卧室分别做到了主卧11.9㎡/次卧7.2㎡/7.1㎡(实测面积,去掉墙体),U型厨房,公卫三段式分离设计,得房率:77.57%(不含赠送),阳台主朝西南或东南朝向。
89㎡的3房2厅2卫,设计的是竖厅格局,客厅实测3.3米开间,LDKB一体化设计,进门独户玄关,动静分区,主卧大套间,3个卧室分别做到了主卧11.27㎡/次卧7.2㎡/6.1㎡(实测面积,去掉墙体),U型厨房,公卫三段式分离设计,得房率:75.6%(不含赠送),西南或东南朝向。
113㎡的4房2厅2卫,设计的是横厅南北通透格局,客餐厅实测5.89米开间,进门独户玄关,主卧大套间,4个卧室分别做到了主卧13.6㎡/次卧9.77㎡/8.72㎡/8.01㎡(实测面积,去掉墙体),U型厨房,公卫三段式分离设计,得房率:77.57%(不含赠送),主朝西南或东南向。
3:项目区域及楼盘介绍
保利明玥澜岸花园,位于深圳市坪山区碧岭街道沙湖社区,地处坪山CBD商务核心区,毗邻沙湖路与新龙路交汇处,紧邻建设中地铁14号线锦龙站,可便捷换乘16号地铁线及规划在建的19号线,快速连接福田、罗湖等中心城区,45分钟可达福田CBD。项目南向紧邻坪山河水岸,周边规划有260万㎡国际影视文化城及马峦山郊野公园,生态资源丰富。
产业方面,坪山区是深圳东部中心城区及国家高新区核心园区,定位为“未来产业试验区”,聚焦“智能车、创新药、中国芯”三大主导产业,2024年一季度GDP增速居全市第二。项目所在的沙湖板块规划为总部经济集聚区
已引入世茂粤湾壹号(302米地标)、华侨城综合体、新宙邦总部等超百万方创新企业基地,并规划建设坪山之眼(250米地标)等商务地标,形成“西有南山,东有坪山”的产业格局。片区依托51.6平方公里的国家级高新区(面积是南山的4倍),吸引大量高科技企业入驻,未来将推动区域经济与居住价值的持续提升。
保利明玥澜岸花园,由央企保利集团打造,总占地面积约4.02万㎡,总建筑面积约25.3万㎡,计容建筑面积约19.35万㎡,容积率4.5,绿化率40%,分2个地块开发,共由9栋24-45层高的住宅组成。
总规划2246户,其中可售商品房1302套,安居房224套,公租房720套,地下2层,规划停车位2000个, 车位占比1:0.89。
东地块,总占地面积约2.63万㎡,总建筑面积约16.35万㎡,计容建筑面积约12.54㎡,容积率2.88,绿化率26.14%,共由6栋总高25-32层的住宅组成,其中1栋1单元安居房30F,1栋2单元商品房32F,2栋企业自持租赁住房32F,3栋1单元商品房32F,3栋2单元商品房25F,4栋是1所12班制幼儿园。
总规划1622户,其中商品房678套,安居房224套,自持租赁720套,地下室有2层,规划停车位1377个,车位占比约1:0.85。
西地块,总占地面积约1.39万㎡,总建筑面积约8.8万㎡,计容建筑面积约6.8㎡,绿化率13.86%,共由3栋总高24-45层的住宅组成,其中1栋1/3单元住宅45F,1栋2单元住宅25F。
总规划624户,全部都是商品房,地下2层,规划停车位624个, 车位占比1:1。
4:项目周边配套介绍
学校配套:保利明玥澜岸花园自带1所12班制幼儿园,旁边规划有1所九年制公办学校,根据坪山2024年最新的学区划分,小学学区划分在科源实验学校、坪山实验教育集团科悦实验小学、科韵学校(规划名)组成的大学区,初中学区划分在坪山高级中学教育集团中山中学、新合实验学校、科源实验学校、碧岭实验学校、科韵学校(规划名)、碧岭翠峰学校(深实验坪山学校)组成的大学区。
深圳实验坪山学校,总用地面积3.87万平方米,总建筑面积7.91万平方米,为54班九年一贯制学校,可提供2520个学位,2024年首次招生。
科韵学校,总规划54个教学班,其中小学36班,初中18班,可以提供学位2520个,在2024年首次招生。
地铁配套:14号地铁线“锦龙站”距离约1.3公里,步行需要20分钟,该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线,设计时速120公里,4站到大运,9站到布吉,10站到罗湖,12站到福田岗厦北,用时43分钟。
另外项目北侧约1.3公里处规划在建有东部过境高速出入口,全线长31.68公里,设计时速80公里,从坪山金钱坳立交出发,终至罗湖莲塘口岸。
南侧距离200米已开通有坪盐通道,15分钟可到盐田,南坪快速,1小时可到南山科技园。
商业配套:项目自建约9000㎡的“水岸金街”沿河风情商业街区,定位为全临街社区底商,涵盖餐饮、教育、零售等业态,部分商铺层高4.8-5.4米,支持通燃气,可灵活满足多元经营需求。该商业街与坪山河景观融合,步行可达对岸的佳华沙湖广场(规划约8万㎡),形成河岸联动消费场景。
项目半径1公里内布局多座大型商业体:东侧紧邻天虹商场(已运营),南侧规划华侨城坪山之眼商业(约4.3万㎡集中商业),北侧规划世茂广场商业(约4.3万㎡),西侧1.5公里处有益田假日世界(约8.6万㎡)。此外,沙湖社区“整村统筹”项目远期规划约220万㎡综合体,包含70万㎡商业及写字楼,规模相当于3个深圳万象天地
5:项目综合测评置业建议
1、从区域来看,保利明玥澜岸所在的沙湖板块,靠近坪山锦龙中心,地段算不上核心,但是也不算差,对比坪山目前大多数新房的区位来说,位置还是较为不错的。
2、从买房必备3件套分析,周边有规划九年制学校但是还没见到动工,目前现有的学校距离都在1.3公里以上,接送不是很方便也不是名校,还值得一提的就是深实验学校初中部是值得期待的,地铁距离也在1.3公里以上,商业还在能接受的范围内,总体评分一般。
3、保利明玥澜岸已经是现房,花园已经呈现,所见即所得,也可以可以买哪套看哪套,也不用担心烂尾或者更多的质量问题。
4、保利明玥澜岸的户型得房率,东地块的高层住宅得房率在75.6-77.57%(不含赠送),西地块的6栋1/2单元因为是45层的超高层住宅,得房率在72.32%(不含赠送),可以理解为西地块的6栋建筑面积多了但是套内面积跟东地块同户型是一样的。
5、保利明玥澜岸目前最大的价值点就是价格,对比刚开盘那1年折后3.6万/平的均价,现在基本折后2.8万左右的均价,对比下来也是打了7.7折左右,如果对比备案价更是相当于打了6.8折钜惠,放在整个坪山的楼盘来看都是性价比还不错的。
6、小区周边除了南面的坪山河景观,其他三个方位都是旧改区域,目前还处在发展阶段,整体的城市界面欠佳。
7、小区虽然有企业自持租赁住房,不过是分开管理的,没有跟商品房一起共享小区,只有东地块的1栋1单元安居房是共享小区的,不过占比不大。
8、小区停车位略有不足,总共2246户,停车位2000个,占比1:0.89,西地块是可以满足1:1车位比,东地块有1377个车位,商品房套数678户,相信物业方面也是能优先保障业主们的车位权益。
一线城市新房市场活跃度显著提升
根据相关机构的统计,近期北京不少新房项目的咨询量、线下到访量明显增多,部分项目到访量较年初增长了七成。根据北京市住建委公布的最新数据,今年2月,全市新房网签2295套,同比上涨58.82%。
除了北京,上海、广州等城市新房成交量也一直处于高位运行。2月,上海新房成交8299套房源,成交面积为27.9万平方米,同比增加54.8%;广州新房成交3420套,同比增长59%;深圳新房成交同比增长141%。
京沪二手房延续回暖态势 成交量明显放大
除了新房热度攀升,近期北京、上海的二手房市场继续延续回暖态势,成交量也明显放大。
专家:房价利好 房地产市场预期加快修复
业内人士表示,随着政府工作报告中明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“因城施策调减限制性措施”,这意味着部分城市仍在实施的限购限贷政策,存在继续调整的空间。与此同时,“好房子”也首次写入政府工作报告,国家将持续推进“好房子”的各项建设。因此,总体来看,今年仍将是利好的一年。
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