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作为购房者， “预算、居住需求、未来增值、风险承受力” 四大维度是评判的唯一标准

以下从买方视角，简析京基宸悦府的真实价值：

一、增值性：

1⃣️规划前景：政府斥资“500亿”打造梅林“数字经济总部基地”，聚焦工业互联网、AI、5G芯片集群，未来导入超10万高精尖人才，租赁需求与资产价值双支撑。 同时项目位于福田“一轴两翼”规划核心带，毗邻皇岗/福田双口岸，承接香港北部都会区资源外溢，跨境产业联动潜力巨大

2⃣️土地稀缺性：福田近10年仅供应9个新盘，住宅用地更新任务为“零”！宸悦府或是未来5年梅林唯一新增供应。

二、基础｜成本

京基宸悦府，位于福田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，整个项目包含五栋超高层，一栋幼儿园，四栋住宅。住宅总户数为1011户，其中，回迁住宅户数为609户，面积共61507㎡，可售住宅总户数为402套，面积38783㎡。商业9000㎡，商务公寓1470户，规划2000㎡6班制幼儿园。

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项目基础信息

【总占地面积】：约1.98万㎡

【总建筑面积】：约22.9万㎡

【项目业态】：住宅、商务公寓、商业

【产权年限】：70年

【产品户数】：1011户

【面积】：公寓面积；38-48-70平 住宅110-114-133平

【梯户比】：住宅3梯5/6户

【楼层】：共48层

【使用率】：约80%

【单价】：约8万左右

【交房时间】：2026年4月（精装交付）

【物业费用】：5.5元/平方米·月

【物业公司】：京基物业

【开发商】：深圳市京基房地产股份有限公司

住宅｜公寓备案价：

114平米3+1房折后855-910万（低楼层、高楼层多一些，中间楼层少）

交付：2026年4月30日精装

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1⃣️【40年产权天荟公寓产品】

38平米单间：折后160-170万

43平米单间：折后180-190万

优势：40年产权，民水民电，🉑积分上学，有阳台，燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼

2⃣️【70年产权宸悦府公寓产品】

45平米两房：折后190万左右起

48平米两房：折后210万左右起

70平米两房：折后340万左右起（只有一套44楼）

优势：70年产权，民水民电，🉑积分上学，70平米以下燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼

住宅｜公寓去化率：

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新房｜二手房对比：

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三、居住条件

交通配套：

地铁：项目紧邻地铁4/9号线，上梅林站、梅村站步行仅需5分钟，3站即可到达市民中心，4站直达福田高铁站，连接香港西九龙。

商业配套：

项目周边有超过100万平方米的商业环绕。其中约300米距离有新世界百货，约400米距离有卓越汇购物中心，在地铁4站范围内还有深圳购物公园，卓越中心，领展中心城，深业上城等诸多商业街区。此外，项目自带项目自带9000㎡底商，为居民提供了更加便捷的购物体验。

教育配套：

项目自带幼儿园，3公里范围内有5多所幼儿园、小学和中学学校。这些学校包括深圳市新莲小学、景莲小学、深圳市梅丽小学等知名学校，涵盖了从幼儿园到中学的全程教育。

文体配套：

项目3公里范围内有多个公园，包括有上梅林文体公园、莲花山公园、笔架山公园、银湖山郊野公园等多个公园。最近的公园距离仅105米，这些公园不仅提供了户外休闲的空间，还为居民提供了良好的休闲环境。项目周边还有深圳市体育中心（改建中）、福田区图书馆、深圳书城等。

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住宅户型介绍：

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公寓户型介绍：

参考片区周边公寓租金水平，预估项目租金可达140+元/㎡/月。（信息来源网络，数据仅供参考）

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四、风险提示

1、回迁房混杂：回迁房占比60%（609户），与商品房混居，可能影响社区纯粹性和后期物业管理品质。

2、城市面貌不佳：项目被上梅林新村城中村及20年以上老小区环绕，微观路网狭窄，短期存在噪音、油烟干扰，城市更新进度缓慢。

3、学区不够拔尖：对口梅丽小学（2023年积分72.9分）和翰林实验初中（福田二梯队末尾），四大率仅3.2%，教育竞争力弱于福田南片区名校。

五、总结与建议

接手群体优先级：适合在福田CBD、车公庙工作的中产，预算800万左右，优先选择110㎡以上中高楼层，避开回迁房集中楼栋，可弥补学区短板（未来置换）。

板块升级核心：看好梅林“深圳智谷”产业规划（500亿投资）+深港科创中轴潜力，能承受5-8年持有周期，公寓以租养贷（月租5500-9000元）。

购房策略：二套名额耗尽可为父母购置150万公寓，实现“一碗汤距离”；年轻人首付50万抢占福田核心区资产。

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