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裕元工业园告别“世界鞋都”标签，通过政企联动盘活资源，成功转型为电子智造高地，每日高效产出数以百万计的手机配件；太阳神旧厂区更新为黄实“高品质、低成本”产业空间，引入爱迪富等优质项目，打造具有黄江特色的高标准智慧产业园区；天集·磁海产业园依托“深圳研发+黄江转化”模式，精准承接外溢资源，吸引超60%深圳电子信息企业扎根，助力中小科技企业在莞深中轴线崛起。

从低端的劳动密集型业态起步，逐步蝶变为高新电子产业聚集的智造高地，东莞黄江拼经济、抓产业、拓空间，探索出一条“政府搭台、企业唱戏、生态共赢”的新质生产力培育路径。

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旧鞋厂变电子厂 老厂房焕发新活力

在黄江裕元工业园的自动化生产车间内，每日有数以百万计的手机零配件日夜流转、高效组装，最终发往全球市场。

“裕元工业园是黄江乃至于东莞产业转型升级的典型案例。”黄江镇经济发展局相关负责人介绍道，“这一园区过去是劳动密集型为主的制鞋车间，现在走进车间，看到的是一排排自动化设备在运转，转变为高新电子产业的聚集地。这就是产业升级最直观的体现。”

宝成集团旗下的裕元工业园，占地面积达3000亩以上，一度拥有约10万名员工，曾是全球颇具规模的运动鞋及休闲鞋传统制造基地，因为Nike、adidas等品牌运动鞋代工设计制造而闻名。然而，随着劳动力成本上升，工厂迁至越南等海外地区，园区空置率持续走高，2020年空置达约30万平方米。如何盘活这些存量资源，成为摆在黄江镇政府面前的一道难题。

黄江镇经济发展局相关负责人介绍道：“我们不是简单地把旧厂房推倒重来，而是通过把原来的鞋厂车间改造成为电子企业量身定制的智能化厂房，既节省了成本，又加快了转型速度。现在的裕元，可以说是东莞制造业转型升级的一个缩影。”

据了解，裕元工业园基地内部多为老旧制鞋厂房，现有厂房层高仅3.5—4米，远低于现代制造业6—7米的厂房需求标准，硬件适配性成为招商瓶颈。此外，由于宝成集团为台资企业，高层管理重心在台湾，对黄江园区的物业升级投入有限，导致盘活效率受限，进一步加剧转型挑战。

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黄实高品质低成本产业园 姚萌茵 摄

2021年成为裕元工业园转型的关键转折点。黄江镇政府创新采用“政企联动”模式，与宝成集团成立联合招商办公室，于当年11月30日正式揭牌运作。政企协同发力，对园区18万平方米空置厂房和5万平方米宿舍展开精准招商。通过引入领益集团等龙头企业，签订10万平方米厂房和宿舍租赁协议。短短两年内，裕元工业园的空置率从高位降至5%—8%，仅剩小部分厂房待盘活消化。这一合作模式高效盘活了园区闲置资源，更探索出了一条传统工业园区转型升级的新路径，为同类园区发展提供了可复制的成功经验。

这一成绩的取得离不开政府部门的主动作为和创新服务。“当时领益集团看中了老福泰厂区，但在租金等问题上暂时未能与裕元工业园达成一致。”黄江镇投资促进中心主任李国光回忆道：“我们多次跑到位于高埗镇的裕元工业园东莞总部协调，最后促成租赁事项，签了5年租约。这样既保住了园区收益，又帮企业省了成本，实现了双赢。”

在积极探索“联合招商”新模式的过程中，黄江镇采取政府派驻专员入驻园区的方式，在不干预企业日常经营的前提下，提供政策对接、资源协调等精准服务，实现“政府搭台、企业唱戏”的市场化运作机制。

为避免“捡到篮子里都是菜”的粗放发展模式，在积极盘活闲置资源的同时，黄江镇始终保持清晰的产业发展思路。当地为园区招商设立了严格的三道红线：在产业类型上，严禁高污染、高耗能、高噪音项目入驻；在企业质量上，重点引进规上企业和高新技术企业，严格审查亩均税收和产值强度；在运营规范上，坚决杜绝“以租代售”等违规行为。

东莞市黄江镇南部片区城中村（现代化产业园）

建设指挥部 姚萌茵 摄

步入焕然一新的裕元工业园，智能化生产线高效运转，现代化厂房外墙整洁明亮，林荫步道蜿蜒其间，标准化停车位整齐划一，彻底颠覆了人们对传统工业区的刻板印象，实现“颜值”“产值”双提升。

目前，裕元工业园聚集了领益集团、灵狮小镇、精成科技、技嘉、金科伟业、新美洋等多家企业，是黄江面积最大、配套最为成熟的工业园区，在打造深莞高度融合的“黄江样本”上创造着重要价值。未来，黄江将进一步盘活裕元工业园的闲置物业，不断优化产业结构，为黄江实现新一轮腾飞提供高质量的承载空间。

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向“沉睡土地”要效益 精准发力筑巢招商

“该项目的前身是原太阳神总部建设项目，其中保健食品和药品厂（主楼）于2016年封顶后一直闲置，未能发挥其应有的价值。”东莞市黄江实业投资有限公司（以下简称“黄实集团”）副总经理张文金介绍。

改造前，这里是一片“沉睡”的工业用地；改造后，园区瞄准“黄江特色+高标准智慧生态”定位，聚焦电子信息、智能装备、新能源、5G等四大主导产业，积极引进新能源、新材料、半导体及集成电路、高端装备和医疗器械等高端产业和先进制造业进驻，为黄江镇制造业高质量发展提供坚实支撑。

为盘活土地资源，黄江镇委、镇政府积极推动相关职能部门开展土地收储工作，将地块容积率从2.0提升至3.0，并将科研用地调整为一类工业用地。2024年4月，黄实集团成功竞得该地块，随后迅速开启了黄实“高品质、低成本”产业空间的改造。

精准发力，引凤来栖。为吸引优质企业落户，黄实“高品质、低成本”产业空间项目打出了一套精准招商的组合拳。区位交通优势是吸引企业的重要因素。黄实“高品质、低成本”产业空间地处珠三角莞深经济圈核心地带，毗邻深圳光明科学城、东莞松山湖科学城，占据莞深双科学城中轴的中心位置。便捷的交通网络极大地降低了企业的通勤成本和物流成本。

黄实“高品质、低成本”产业空间与领益智造、天集·磁海两家黄江“巨无霸企业”比邻而居，形成产业集聚效应。从生活配套看，黄实“高品质、低成本”产业空间周边有保利叁悦花园、梅塘公寓、东莞市海德实验学校、梅塘小学、田心市场、嘉荣商场等，居住、就学和购物都很便捷。从生态资源看，黄实“高品质、低成本”产业空间背靠花公山，邻近蝴蝶地生态公园，山水景观等生态资源丰富。

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天集·磁海产业园 受访者供图

政策服务支持则为企业发展保驾护航。黄江镇政府通过“总成本+微利”、最高限价管控、优质企业奖补等多种方式，确保企业能够以较低的成本入驻产业空间。黄实集团聚焦镇内存量龙头企业，以“以商招商+靶向招商”双轮驱动模式，精准引入资源型项目，通过强化产业链上下游协同，提升产业集群竞争力；同时，黄江镇政府在重点区域增设对外招商阵地，构建“本土+驻外”联动网络，形成常态化招商触点。此外，黄江镇政府紧抓大型招商推介会的机遇，还常态化开展赴外招商出访，聚焦重点城市与产业集群，通过实地考察精准对接，不断拓展招商视野与布局半径，持续完善招商生态，为区域经济发展注入新动能。

“当前全镇高端研发和总部经济项目占比仍然偏低，必须通过‘走出去’实现突破。目前，投促中心正重点对接人工智能、人形机器人等前沿科技领域的初创企业，希望通过提供低成本空间，提供孵化服务，吸引早期项目落地。”李国光说道。

在一系列有力举措的推动下，黄实“高品质、低成本”产业空间已成功吸引了一批优质企业进驻。其中，东莞市艾迪富精密金属科技有限公司、东莞华誉精密技术有限公司、聚悦环境科技（东莞）有限公司、东莞市铭德塑胶有限公司等企业纷纷表达了入驻意向。

龙头企业的带动效应正在逐步显现。张文金透露，集团通过“深圳研发+东莞制造”模式深度融入粤港澳大湾区产业链条。这一创新发展范式打破区域壁垒，以资源互补实现研发、生产环节的高效衔接，为新时代区域协同发展提供了可复制的经验样本。

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天集·磁海产业园共享空间 李鄂摄

据介绍，该模式通过构建创新共同体、产业共同体、利益共同体，充分释放要素集聚优势，实现“1+1＞2”的协同效应。目前，黄实集团已将成功经验向惠州、中山等周边城市推广，推动大湾区形成多点支撑、多维联动的创新发展格局，助力区域产业生态的整体升级与协同创新。

“苏州工业园和深圳南山产业园是我们的对标对象，未来将通过全周期管理、智慧化运营，打造大湾区产业升级标杆。”张文金表示。黄实“高品质、低成本”产业空间仍有巨大的提升潜力。未来，项目将创新提出全周期管理机制，明确园区规划、建设、招商、运营、退出各环节的责任主体与流程规范，确保园区发展与区域战略协同。同时，构建精细化服务体系，为企业提供“一企一策”个性化服务方案，助力企业降本增效。在绿色安全方面，强化安全生产责任制，将碳排放监测、资源循环利用纳入环保条款，推动园区绿色低碳转型。此外，引入智慧化赋能，运用物联网、大数据等技术搭建智慧管理平台，实现能耗监控、安防预警、服务响应等环节的数字化升级。

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承接深圳外溢资源 打造现代化产业新城

驱车驶入东莞市黄江镇南部片区，一片玻璃幕墙的现代建筑群拔地而起，这是地处深圳光明科学城与东莞松山湖科学城之间的天集·磁海产业园。在东莞产业园区如雨后春笋般涌现的浪潮中，天集·磁海产业园主动出击，积极探索与深圳产业协同发展的新模式，在大湾区产业园竞争中走出别具一格的发展之路。

作为广东省重点建设项目和东莞市重大建设项目，天集·磁海产业园规划总建面超百万平方米，项目首期占地6.6万平方米，规划计容建筑面积达26万平方米，打造集智造厂房、复合型产业办公、总部研发独栋、人才公寓等多元业态于一体的现代化产业新城。

天集·磁海产业园 李鄂 摄

“我们已成功引进近100家企业，其中60%来自深圳或与深圳有直接业务关联，主要集中在电子信息产业领域，汇聚了一批行业龙头和高新技术企业，形成了具有强劲竞争力的产业集群。”天集产城集团副总裁、天集·磁海项目总经理刘良桂介绍道。作为省市两级重点建设项目，天集·磁海产业园已吸引近百家企业入驻，其中细分市场的“隐形冠军”企业不在少数。产业园通过搭建技术转化平台、提供应用场景支持，正助力更多专精特新企业实现从“小而美”到“强而优”的跨越发展。

走进入驻企业东莞市熠源电子科技有限公司（下称“熠源电子”）的实验室，型号齐全的“大号充电宝”格外醒目。这些看似普通的工业充电设备，却藏着大能量，在电动叉车、高空作业平台等特种设备电源领域，这家企业的市场占有率稳居行业前列。“我们专注做工业领域的‘超级充电宝’，放眼全国的高空作业车中，有很多都是使用我们的充电技术。”企业负责人介绍，通过持续技术创新，公司已在去年获得高新技术企业认证，产品性能远超行业标准。

“深圳缺什么，珠三角就补什么。”刘良桂表示，要精准把握产业需求，聚焦产业分化趋势，做精补位文章。深圳的优势在于研发和总部经济，而东莞的优势则体现在制造业上。各大产业园区应聚焦深圳缺失但制造业必需的环节，如高端零部件生产、中试平台、供应链配套等。以天集·磁海产业园为例，园区重点引进“专精特新”中小企业，这些企业规模适中，急需改善办公生产环境，但在深圳难以寻觅合适空间，天集·磁海产业园正好填补了这一空白。

“70%的开关电源产品出口海外，高频变压器技术已达到国际领先水平。”东莞市祥森光电科技有限公司（下称“祥森光电”）负责人介绍。该企业专业研发和生产开关电源、高频变压器、移动电源各类电感器等，产品大部分出口，凭借精湛的技术和可靠的品质，在国际市场上赢得了良好的口碑。这家专注于电子元器件研发的企业，正是天集·磁海产业园内众多细分领域企业的典型代表。

表现同样亮眼的还有东莞市泽源生活电器有限公司。该公司专注空气净化器全产业链，80%产品远销欧美市场，其中一款产品更夺得亚马逊全球销量冠军。“这并非个例。园区已汇聚了一批在各自细分领域占据领先地位的‘隐形冠军’企业。深圳的创新基因加上东莞的产业土壤，让我们这样的‘专精特新’企业获得双重优势。”刘良桂说道，天集·磁海产业园创新性地承接深圳产业外溢，形成独具特色的“专精特新”企业培育模式。

在承接深圳外溢产业方面，天集·磁海产业园充分发挥交通和配套优势。广深高速的便利交通优势，大大减少了通勤时间。东莞市海德实验学校的办学优势，也增强了对深圳企业及其员工的吸引力。随着东莞轨道交通1号线年内全线贯通，未来与深圳地铁6号线连接，相距地铁口仅800米的天集磁海产业园的地段优势将更加明显。

面对全国争抢深圳外溢产业的竞争局面，刘良桂分享了产业园区发展的独到见解。他强调，东莞临深镇区的“地理近邻”优势无可替代。主动对接深圳资源，强化区位优势是关键。各大产业园主应积极走出办公室，主动在深圳设立招商点，参加深圳的行业展会、产业论坛，与深圳的孵化器、创投机构建立合作，早日形成“深圳研发—黄江转化”的高效联动机制。

■延伸

黄江南部现代化产业园：

打造千亩级连片产业园 推动深莞产业协同发展

“以前这里是一片低矮的铁皮棚厂房，未来10年，这里将蝶变为占地约4800亩的现代化产业园，衔接深圳、松山湖的高端产业外溢，成为黄江对接大湾区的产业窗口。”东莞市黄江镇南部片区城中村（现代化产业园）（下称“南部现代化产业园”）建设指挥部办公室主任蔡宗毅在规划图前介绍。

破局土地困境

攻坚产业升级

土地紧张是珠三角城市发展的普遍难题，黄江也不例外。过去，黄江镇南部片区的村集体流转土地存在碎片化开发现状，导致产业布局低端分散，难以适配高端制造业对规模化、集约化载体的需求。

要想打破这一局面，关键的第一步要“从地入手”。据悉，南部现代化产业园项目位于城市发展轴最南端，北接黄江南部新城，南邻深圳光明中心，是衔接松山湖与光明科学城的关键节点。园区统筹范围达323公顷，涉及田心、旧村、大冚、星光4个社区，规划新建产业建筑466万平方米，形成“六横四纵”骨干路网，并配建完善的城市功能设施。

为确保工作实效，黄江镇成立了南部现代化产业园建设指挥部，下设综合协调组、拆迁谈判组、招商引资组等6个专项工作组，从20多个部门抽调骨干力量，重点攻坚土地收储、招商对接等核心工作。

“在推进土地整备过程中，我们主要面临两大挑战，一是部分业主对补偿标准存在异议，二是复杂的历史遗留土地权属问题。”蔡宗毅介绍道。在权属纠纷方面，指挥部采取协商与法律手段相结合的方式推进收储工作。“确实有几宗地块需要通过法律途径解决。我们目前已通过诉讼程序成功收回部分土地，但更主要的还是靠协商手段，要让业主明白园区发展带来的长远效益。”蔡宗毅表示。

规划产城融合

打造创新高地

作为东莞对接深圳的“南大门”，黄江镇正以“工业立镇、文化强镇”为发展定位，积极融入“双科学城”协同创新格局。南部现代化产业园重点布局新一代电子信息、高端装备制造、新材料和智能终端等战略性新兴产业，构建完整的产业链生态体系。

在未来规划建设方面，南部现代化产业园突出产城融合理念，重点布局五大功能板块。园区将建设面积约47万平方米的工业安置厂房，用于企业回迁及补偿安置，保障改造区内的优质企业不外迁，生产不受影响。配建约17.5万平方米人才公寓解决住房需求，保留约76万平方米优质建筑群，构建“六横四纵”现代化路网体系，致力打造成为集产业集聚、生态宜居、创新活力于一体的现代化产业新城典范，为黄江高质量发展注入新动能。

“打造‘深圳研发+黄江孵化’的创新生态，是推动深莞产业协同发展的重要抓手。我们瞄准深圳初创企业面临的成本痛点，重点建设产业孵化平台。”蔡宗毅回应道。目前黄江产业园区的租金水平在10—20元/平方米的合理区间，而深圳同类型产业园的租金普遍在25—30元左右，核心地段甚至更高。黄江产业园区具有明显的价格优势。特别是对于周边中山大学等高校科研团队而言，在黄江设立研发中心可节省近50%的场地成本。

“我们有意向与中山大学等高校开展深度合作，让更多创新项目既能享受深圳的研发资源，又能获得黄江的空间成本优势。”蔡宗毅表示道，这一创新模式正在成为吸引大湾区创新要素集聚的重要平台。

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，东莞住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，东莞家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“东莞买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是东莞楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，东莞景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，东莞一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

东莞楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，东莞同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“东莞的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度东莞新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，东莞新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，东莞200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。东莞近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的东莞，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“东莞的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，东莞楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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