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联投·文津府位于天河奥体板块，紧邻执信中学天河校区，由湖北省属国企湖北联投开发。项目占地约4.14万㎡，总建筑面积约12.3万㎡，容积率低至2.7，绿化率40%，规划7栋住宅，总户数532户，车位配比1:1.87。物业费5.21元/㎡·月，定位为天河稀缺低密改善社区，全盘精装交付，部分楼栋预计2025年7月交楼，其余2026年分批交付。

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联投·文津府是天河奥体板块稀缺的低密改善盘，适合注重生态环境、教育品质及户型设计的家庭。当前价格回调至5万-6万/㎡区间，对比牛奶厂二手房价具备性价比，但需权衡交通及配套成熟度。对于追求“山景+名校+低密”的购房者，该项目值得重点关注。

教育配套

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项目自建约800㎡托儿所和2434㎡幼儿园，小学对口华阳奥体东小学（天河区公办优质小学），初中可参与执信中学摇号（70%中签率），保底天河外国语实验学校。

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执信中学作为广东省十大名校之一，重本升学率常年超90%，与项目仅一街之隔，实现“目送式教育”。

交通配套

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当前地铁出行依赖自驾或公交接驳，最近的地铁7号线姬堂站距离约3公里，规划中的19号线珠吉站为远期利好。自驾优势显著：通过广园快速路，15分钟可达金融城，25分钟至琶洲，35分钟至珠江新城。2026年通车的鱼珠隧道将缩短与海珠的通勤时间。

户型分析

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项目主推110-165㎡四房，全南向布局，得房率高达96%-100%，层高3.1米，配备全景落地窗及国际一线品牌装修（如大金中央空调、汉斯格雅卫浴）。

• 110㎡：四开间朝南，6米南向阳台，LDKB一体化设计，总价550万起。

• 129㎡：8米L型阳台，南北对流，独立玄关，总价700万起。

• 140㎡：南北双阳台，南向采光面15.7米，主卧270°折叠飘窗，总价780万起。

• 165㎡：双主卧套房，17.4米南向面宽，9米L型景观阳台，总价950万起。

周边商业

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• 商业：依赖社区底商及3公里外美林天地、优托邦等商圈，高端消费需前往珠江新城或科学城。

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• 医疗：直线3公里内有一级医院，8公里可达中山六院、暨南大学附属第一医院。

• 生态：三面环山，紧邻天河儿童公园、岐山公园，1公里内108个公园覆盖，绿化率42.7%。

竞品分析

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与周边楼盘相比：

• 珠江花城：均价5.5万-6万/㎡，主打刚需小户型，但密度较高（容积率3.0）。

• 牛奶厂板块二手房（如华润天合）：单价7万-9万/㎡，社区成熟但户型老旧。

• 保利天汇：均价6.5万-7万/㎡，配套齐全但容积率4.5，居住密度大。

联投·文津府以低密、高得房率及确定性教育配套凸显差异化，但位置略偏，依赖远期规划兑现。

优点分析

低密生态：天河罕见2.7容积率，三面环山，保留6棵百年古榕，园林设计融合岭南名园风格。

教育优势：双名校配置，执信中学摇号+天河外国语保底，教育资源优于同板块竞品。

品质交付：铝板玻璃幕墙外立面、7米挑高入户大堂、全明精装地库，配置高于同价位楼盘。

户型设计：全南向、高采光面，主卧套房及多功能空间满足改善需求。

缺点分析

交通短板：地铁依赖远期规划，当前通勤以自驾为主。

商业不足：缺乏大型商业体，日常生活依赖底商及外部商圈。

城市界面：周边存在吉山村旧改及汽修店，城市形象待提升。

地块历史：前身为沥青厂，虽经换土修复，部分客户仍存顾虑。

☎☎【联投·文津府

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3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》），从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出具体要求，将于今年5月1日起施行。

《规范》要求，住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并应遵循“经济合理、安全耐久；以人为本、健康舒适；因地制宜、绿色低碳；科技赋能、智慧便利”的原则。

在建设要求方面，《规范》提出，住宅项目应满足无障碍设计原则。住宅建筑应满足居住所需的通风日照、采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能要求。住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等应安装牢固，不应脱落、坠落。

在建筑空间方面，《规范》规定，新建住宅建筑的层高不应低于3.00m；卧室、起居室的室内净高不应低于2.60m；厨房卫生间的室内净高不应低于2.20m。《规范》还要求，卧室使用面积不应小于5m²；兼起居室的卧室使用面积不应小于9m²；卧室短边净宽不应小于1.80m。

在公共空间方面，《规范》要求，四层及四层以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。《规范》还要求，住宅建筑的公共移动通信信号能够覆盖到公共空间和电梯轿厢内。

在室内环境方面，《规范》提高了卧室起居室分户墙和分户楼板两侧房间之间的空气声隔声性能，以及分户楼板撞击声隔声性能。此外，对建筑设备传播至卧室、起居室的结构噪声、卫生间排水噪声等提出了噪声限值要求。

此外，《规范》从冬季保温、夏季隔热以及建筑通风三个方面，对住宅建筑提出基本性能要求。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟接受证券时报记者采访时表示，《规范》属于强制性工程建设规范，并在总则第一条即开宗明义地提出旨在“保障居民的基本住房条件和居住环境”。这种“以强制性规范保基本”的定位，决定了新《规范》在推动住宅建设高质量发展的整个标准规范体系中，直接指向的是广大居民家庭对“好房子”的共性、基础性需要，核心作用是兜住底线、补足短板。

吴璟指出，与目前执行的2005版《住宅建筑规范》和2011版《住宅设计规范》相比，新《规范》着眼住宅项目整体的系统观点，以及在增加层高、控制密度、细化适老要求、强化噪音限制、提升热环境要求等多个方面的具体举措，可圈可点，在长期维度上对住宅建设高质量发展意义重大。