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保利湖光悦色

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谈起海珠区最强板块，基本都知道是琶洲+万胜围这两个点位，那么就不得不提起三个盘：保利湖光悦色、赤沙TOD、保利天珺。

其中保利湖光悦色打出的宣传挺吓人：“琶洲上品的平替”。

琶洲南TOD，直接开年一骑绝尘成交金额居全市之首大热楼盘，保利湖光悦色凭什么敢说这种话？

今天就来揭开保利湖光悦色的真面目。

坦白说，你到保利湖光悦色附近的时候，也会和我一样挺震撼，毕竟打着豪宅名号宣传的盘，周围的配套环境还是村里。

乱七八糟的土华村，以及拉胯的新滘路沿线，确实拉低印象。

再听听这个盘打出来的其他宣传：

“海珠真正的中部，离珠城、琶洲西区、金融城都在直线5公里范围内。”

“离赤沙TOD也才2公里。”

怎么说？真不真？

真，当然真，但一查你就会发现，各个实际行驶距离都是直线距离的2-3倍，这还是不堵车的情况，但位置摆在那，高峰期堵车是必然。

“琶洲上品的平替”那确实说不过去，和琶洲上品相比，能比的，怕是只有价格。

和它打的第一圈层其实还是赤沙TOD和保利天珺这两盘。从位置上来看，赤沙TOD绝对秒杀另外两个项目，但如果考虑产品力、物业、设计能力，那还是保利好点。

保利湖光悦色值不值得买？那得看你想要什么了。

1、区位发展价值

从地理位置上看，湖光悦色真的不是琶洲盘，毕竟已经在新滘东路以南了，充其量只是在琶洲南面的盘。

它未来地段价值的兑现，更多依赖于琶洲的发展。也就是说，保利湖光悦色能不能买，得看琶洲发展行不行。

因为湖光悦色本身就不是琶洲盘，如果琶洲发展不如意，或者不强势，那么辐射范围就会减弱。

琶洲还是能信一手的，琶洲这个地方还带着“广州塔－琶洲”商圈建设为世界级地标商圈的专项规划，这个近些日子出台的专项规划很重磅，将广州塔——琶洲商圈定位为国际消费中心城市的世界级地标商圈，是城市战略层面，走向世界级别的，高度非常。

琶洲的未来是值得期待的，产业强势、政府重视，湖光悦色也能被辐射到，这个盘用来投资，并没什么问题。

还有一个涉及到保利湖光悦色价值的就是周边三大旧村改造带来的预期，但劝大伙对它们不要有什么期待，这个预期的兑现，所需的时间已经是在长的情况下再度拉长了。

2、附近交通

保利湖光悦色说是地铁盘，其实它距离龙潭地铁站直线距离虽然不是太远，但步行至少1.2公里，20分钟附近。而且有个过街天桥，不太方便一路自行车或电动车。

不过龙潭站连的是18号线，18号线可以去往琶洲西区+珠江新城，未来还连11号线，11号线连接琶洲，也是一个优势。

3、生活学校商业配套

附近基本是工业区和城中村，生活配置一般，环境不行，商业配置则直接可以压根忽略。不过本来保利湖光悦色也没想过打出这些破牌。

教育方面，最近的学校是华洲实验学校，非常一般。最近的公立学校为土华小学，距离非常远，附近规划再无学校，同样因为这里是湿地公园范围，周边几乎不会有新的成片开发片区，未来学位问题很堪忧。

目前可以期待的是，龙潭TOD项目地块内，会有配建一所完全中学，交付时期可能和龙潭TOD项目同步，约3+年。

一切配套都要靠等，有学位和商业配套强需求的，建议都不用考虑。

4、小区本身

短板太明显，所以显得需要搞长板来抬价值。小区本身是湖光悦色的卖点。

保利湖光悦色项目总占地面积4.5万㎡，总建面9.5㎡，体量不大，另外，还配建了1栋政府统筹房源和1栋12班幼儿园。

本身就在湿地公园板块，因为限高，所以住宅楼以14-16层的小高层为主，部分楼栋的单元仅有4层高。项目容积率只有2.83，绿化率高，并且设计小高层，两梯两户、板式结构，整体居住环境不错。

4层高的住宅或将打造为叠墅，主要分布在6、7、8、10、11栋，东南向可望江景，2024年中交楼。

这个配置，放在海珠7.5万元/平价段的项目中简直优秀，尤其是对约127-142㎡的单位而言。

再来看看户型。

整个项目定位改善，只有三个户型可以选择：约127㎡、142㎡、200㎡大平层，都是四房设计，都是专梯入户，就连户型格局都几乎一样。

120-130平价格在900W-1150W；均价7.5W/平。

134-143平价格在1020W-1300W；均价7.6W/平。

195-206平价格在1700W-2200W；均价8.7W/平。

项目首推11A、10B、10A、9、8A共5栋，而且全是142㎡和200㎡产品，使用率85%，大概140套货量。

小区户型类似，板楼结构，南北通透，主次卧加客厅三开间朝南，另外两个小房间朝北。整体设计类飞机户型，走道空间少，餐厅与客厅利用空间大。

建面120-130平4房2厅2卫，2梯2户，适合改善型家庭。

分布：3#-15F、4A1#-16F、4A2#-16F、5B#-14F、5C#-14F。

3#-15F（130方）：西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

4A1#-16F（120方）：东南向，阳台看小区园林。

4A2#-16F（120方）：东南向，阳台看小区园林。

5B#-14F（125方）：西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

5C#-14F（125方）：西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

建面135-143平户型4房2厅2卫，2梯2户，适合改善型家庭。

与120-130平户型基本一致。主卧和客卧的面积会更大，厨房采用了U型设计，更好用。自带7.9米景观阳台，比127平户型提升了一个档次。整体居住舒适度更上一层楼，观景面也更大。

分布：1A#-16F、1B#-16F、2#-15F、5A#-14F、9#-15F、10A#-16F。

1A#-16F（135方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

1B#-16F（135方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

2#-15F（142方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

5A#-14F（142方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

9#-15F（141方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

10A#-16F（134方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林。

建面196-207平户型4房2厅3卫，2梯2户，适合豪宅享受家庭。

超50平方厅，阔气了不少，南向阳台更是长达14米，可用作花园、茶室、健身房等完全没有问题。

分布：1C#-15F、6A#-15F、8A#-15F、10B#-15F、11A#15F。

1C#-15F（206方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林，5层以上可看河景。

6A#-15F（200方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林，5层以上可看河景。

8A#-15F（195方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林，5层以上可看河景。

10B#-15F（204方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林，5层以上可看河景。

11A#15F（196方）西南向，会有西晒影响；阳台看小区园林和河景

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