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✨✨越秀星汇文玺 ✨✨

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【越秀·星汇文玺】

左学校右商业 家楼下的学习生活场

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【1、区域利好升级】一廊一轴科创双轴交汇

大湾区发展引擎【广深科技走廊】与【广州科技创新轴】双轴交汇，未来城市发展的重要风口，人民日报预计产值8000亿。

【2、多维科创高地】国际创新城五维发展

科创轴上，仅国际创新城规划集“产/学/研/商/居”于一体，首期已有“德高/伟力”等多家硅谷企业及“华润/LG等”世界五百强进驻；还有13所顶尖高校，自带人才库和能量源！未来科技产业扎堆发展，板块价值将上不封顶！

【3、四轨立体交通】琶洲相连+南大相通

❶南大干线经济带：10分种串联南站、万博CBD、国际创新城，将成广州南GDP新极点

❷金光东隧道：5分钟到达大学城、15分钟到达琶洲、25分钟金融城

❸4号线+12号线支线：临近4号线新造站，1站大学城、3站万博、4站琶洲、5站金融城；12号线支线上盖（规划中）

【4、左学校右商业】家楼下的学习生活场

❶学校：项目东侧规划公办的9班幼儿园和24班的小学，越秀承建，22年底建成；

❷商业：右侧暨大规划建设10万㎡商业体，周边超30万㎡商业规划；

【5、国企越秀之作】越秀再著大学里的房子

广州的中轴史，也是一部越秀城建史。匠筑广州国际金融中心IFC、越秀金融大厦、市长大厦等中轴地标，越秀所至中轴所起

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——【94-114㎡园景三至四房】——

94㎡三房两卫

阔景阳台-直望学院风园林，瞰珠江风景

最大采光-四开间朝南，通风采光max

南北对流-单边位，三面无遮挡

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95㎡三房两卫

奢阔阳台：约6米宽景大阳台，尽览华工校景

南北对流：卧室朝南向，最佳采光通风

超宽主卧：连排超宽双飘窗设计

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111㎡四房两卫

明星户型:单边位三面无遮挡，全屋南北对流

南向开间:四开间朝南，通风采光最佳

景观阳台:最佳单边位，近6米大阳台，俯瞰华工校景

超大开间：双厅设计，三代同堂互不干扰

114㎡四房两卫

南向设计：五开间朝南，通风采光最佳

景观阳台：南北对流，超宽阳台赏园林景观

超大开间：双厅设计，三代同堂互不干扰

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五大投资法则

①【人气法则-稳定客源】

✅12所高校环绕，客源持续且稳定

12所高校环绕，左拥华工，右揽暨大，师生群体有着持续性和稳定性，如果不是学校搬走，其需求是不会有任何削减的！

✅超24万高知师生，租金承受力高

大学城有7个国家重点实验室、77个省部级重点实验室，65名学术界知名院士，对居住品质有一定的要求，对租金承受力较高。

②【理财法则-超高回报】

✅租金回报率约6％，租金抵月供 大学城板块内罕有的双钥匙产权商办小户，一份投入，两份回报。按总价76万，10年贷款38万，每月月供约4190元，低于可期待租金，跑赢理财穿越牛熊

③【产业法则-强劲需求】

✅超500家企业，百万人才租住需求，爆发式增长

项目位于广州科技创新轴上的国际创新城，板块内生物岛，汇聚了500多家生物医药企业，智慧谷招商企业超过70家。目前，包括华润电力、韩国LS、中建不二幕墙等科技公司已经进驻。同时通过便利的交通路线，虹吸了金融城、琶洲CBD人群的居住需求

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④【交通法则-价值加持】

✅3站万博4站琶洲，抢占价格洼地

项目邻近地铁4号线新造站！1站大学城！3站万博！4站琶洲！5站金融城！南大干线预计2023年年中开通，直达万博和南站。金光东隧道预计2022年中开通，贯通一江两岸，近享大学生活圈。

⑤【价值法则-潜力可期】

✅同类商办物业，涨幅158%

板块内同是商业性质的方圆大学时光开盘时售价不过1.2万，随着学校建成、师生进驻、配套的落成，租金水涨船高，如今二手售价达到3.1万/平，涨幅达到158%

✅相信越秀，大学城物业涨230%，稳居榜首

同样是越秀打造的越秀星汇文宇、越秀星汇文华、越秀星汇文瀚三个住宅项目，作为大学物业的领头羊，十年时间房价增幅超过了230%。

【8栋户型品鉴】

投资必看——性价比之王

32-34㎡双钥匙户型：一层自住，一层收租，轻松实现以租还贷，小投入撬动大学城大生意

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在房地产市场中，购房者综合考量的因素可从政策法规、经济财务、区位条件、配套设施、楼盘品质、居住体验、风险防控及长期规划等多维度进行系统性分析，具体如下：

一、政策法规与制度因素

房地产调控政策：包括但不限于限购、限贷、限售、限价等地方性及全国性政策，首付比例、贷款利率浮动规则，以及税收政策（契税、增值税、个人所得税等）的适用条件。

户籍与学区政策：户籍制度对购房资格的影响，以及目标房源对应的学区划分、学位政策（如“公民同招”“多校划片”等）。

规划与土地性质：土地用途（住宅、商业、工业等）、使用年限（70年产权、40年产权区分），以及区域规划调整（如城市更新、旧改政策）对房产价值的潜在影响。

二、经济财务与成本因素

购房预算与支付能力：首付资金储备、家庭年收入及负债情况（如征信记录、月供占收入比例），确保符合金融机构贷款审批要求。

房价与市场趋势：目标区域新房/二手房价格水平、环比/同比涨幅，结合城市经济发展水平（GDP、人口流入数据）判断房价合理性及增值潜力。

持有与交易成本：物业费、取暖费、维修基金等日常维护成本，以及未来可能产生的交易税费（如满五唯一、增值税免征年限）。

三、区位交通与地段价值

地理位置与区域定位：城市核心区、新兴板块或远郊区域的选择，结合“主城区外溢效应”“城市副中心规划”等判断地段发展前景。

交通便利性：与地铁、公交、快速路等交通枢纽的距离，通勤时间成本，以及未来交通规划（如新线路建设、枢纽升级）的落地可能性。

周边产业与人口结构：区域内产业布局（如金融、科技、制造业）对就业及人口吸附能力的影响，人口密度、年龄结构与居住需求的匹配度。

四、配套设施与生活便利性

教育医疗资源：对口中小学的教学质量、医疗配套（三甲医院、社区卫生服务中心）的覆盖情况，避免“学区房”政策变动风险。

商业与公共服务：购物中心、农贸市场、休闲娱乐设施（公园、体育馆）的步行可达性，政务服务机构（派出所、社保局）的便利性。

生态与环境质量：周边自然景观（如公园、河流）、空气质量、噪音污染（临近主干道、机场、工业区需重点评估）及灾害风险（如洪水、地质灾害易发区）。

五、楼盘品质与项目合规性

开发商与品牌信誉：选择央企、国企或优质民企，核查开发商资质（营业执照、房地产开发资质等级），避免“暴雷”“烂尾”风险。

项目合规性审查：五证齐全（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》），预售资金监管情况。

产品设计与硬件标准：户型方正度、得房率、朝向与采光通风效果，精装房需核查装修标准（品牌、环保等级）及质量保修条款。

六、居住体验与社区管理

社区规划指标：容积率（越低居住密度越小）、绿化率、楼间距、车位配比（是否人车分流），以及公共活动空间（儿童乐园、老年活动中心）的配置。

物业管理与服务：物业公司资质与口碑，物业费标准及服务内容（安保、保洁、绿化维护），社区智能化水平（门禁系统、监控覆盖）。

邻里结构与文化氛围：社区人口构成（家庭型、单身青年、租客比例），开发商或物业组织的社区活动及居住舒适度评价。

七、风险防控与法律合规

产权与法律纠纷：核查房屋权属（是否存在抵押、查封、共有权人争议），二手房需确认“满二唯一”“解押进度”等交易前提条件。

工程质量与售后保障：期房需考察施工进度、工地开放日安排，现房需验房（墙体裂缝、渗水、空鼓等问题），明确保修期限及责任主体。

市场与政策风险：警惕“高溢价”“虚假宣传”（如学区承诺未兑现），关注房地产税试点、土地供应政策变化对持有成本的潜在影响。

八、家庭需求与长期规划

家庭结构适配性：当前及未来5-10年家庭人口变化（生育、养老）对户型（房间数、功能分区）的需求，如“二孩家庭”需考虑双卫、书房或儿童房配置。

置换与投资属性：房产在二手市场的流通性（如小户型易出手、核心区抗跌性强），出租回报率与租金覆盖月供的能力，避免“非优质资产”的长期持有。