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作为深圳龙华观澜片区以“地铁口+综合体+现房”为核心卖点的百万级项目，万科启城凭借TOD交通枢纽+教育配套+品牌溢价吸引购房者，但也面临高容积率+通勤距离远+医疗短板等争议。以下结合最新市场动态解析其核心价值与风险👇
一、基础信息
开发商：深圳市长湖置业（万科控股）
物业：万科物业（服务费5.08元/㎡·月，车位比1:1.2）
定位：52.8万㎡TOD综合体（含住宅、商业、办公），主推“现房+学府+生态”概念
价格：
备案均价
：5.5万/㎡（精装），促销后最低单价4.8万/㎡
总价范围
：427万-730万（79-115㎡三至四房）
体量：总建面52.8万㎡，容积率5.07-6.14，绿化率35%
交付时间：现房交付（2024年12月）
二、核心优势
✅ 交通与配套
TOD枢纽地位：
地铁4号线长湖站
：步行550米，9站达深圳北站，30分钟接驳福田CBD
规划轨道
：18号线（宝盐线）、22号线交汇，深惠城际（在建）串联东莞、前海
快速路网
：梅观高速、沈海高速直通南山科技园（45分钟）、宝安机场（1小时）
教育医疗资源：
龙华第三外国语学校
：九年一贯制公立学校（2025年招生），积分入学门槛中等
全龄教育链
：配建幼儿园，3公里内覆盖观澜二中（省一级）、观澜二小（市一级）
医疗配套
：依赖龙华区中心医院（三级综合），规划三甲医院落地周期长
商业生态融合：
13.58万㎡商业集群
：自建7.98万㎡商业+对面旧改5.6万㎡，联动观澜天虹、金辉煌广场形成商圈
生态公园
：毗邻长湖公园（规划中）、民法公园，社区内1.9万㎡新SMILE系园林
✅ 产品力与品牌
户型设计：
79-81㎡三房一卫
：竖厅设计+5.4米阳台，次卧面积7.5㎡，得房率81%
96-102㎡三房两卫
：动静分区+6.1米景观阳台，主卧套间配置独立衣帽间
115㎡四房两卫
：LDK一体化厨房+横厅设计，适合三代同堂
精装标准：全屋中央空调+西门子烟灶+科勒卫浴，玄关柜、镜柜全交付
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三、主要短板
❌ 居住密度与通勤
高容积率硬伤
：部分楼栋容积率达6.14，3梯6户设计，高峰期电梯等待时间长
通勤距离远
：至南山科技园驾车需45分钟，依赖珠三角环线高速（早晚高峰拥堵）
噪音污染
：临观澜大道户型受交通噪音影响，需加装双层中空隔音玻璃
❌ 产权与旧改周期
产权缩水
：2020年拿地，剩余年限约65年，影响长期持有价值评估
旧改兑现慢
：周边40个旧改项目（总体量超2000万㎡），工业区改造预计需5-8年
四、购房建议
刚需自住群体：
优先选择96㎡西南向三房，总价控制在480万内，兼顾功能性（双卫设计）与采光
验房时重点核查隔音玻璃（临主干道户型）及卫生间防水工艺
改善型家庭：
考虑115㎡四房，南北通透+横厅设计，但需警惕总价超600万后的流动性风险
长线投资者：
押注观澜“数字经济+旧改”红利，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受长期开发周期
营销中心电话：400-835-2501 本资料为要约邀请，不作为要约或承诺。以上所发布的关于楼盘相关图文信息仅供您买房前参考，以上所有关于本楼盘的图文资料及说明请以最终以营销中心现场签署的买卖最终合同为准。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
