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搜狐焦点鞍山站 2025-07-13 15:34:57
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越秀地产还有一套专属的运营逻辑:每做一个项目,新项目都需在原基础上,进行优化、升级、迭代。像是得房率、工艺、外立面样式等,均在攻势范围内。目前,基于琶洲南TOD和琶洲·樾的成功经验,下一位“青出于蓝而胜于蓝”的选手,已然出炉——琶洲·樾 | 华樾。

项目既是广州地王级别,更是越秀大琶洲阵营内,本年度最受关注的新生血液;既是越秀地产最顶级的“樾系”产品,还是全新升级的樾系3.0;由越秀和华发两大国企携手开发,实力同样不容小觑,升级迭代,自是必然结果。

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基本信息

【占地面积】:约2.37万㎡

【建筑面积】:约4.96万㎡

【绿化率】:35%

【总楼栋】:1栋

【总户数】:96户

【梯户比】:2梯2户、2梯1户

【项目户型】:248-253-330㎡天际大平层

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小区配套:项目还架空了4层楼来用作会所,形成了10多米的高度差。比起一般豪宅,华樾的视角更优,首层住户就相当于一般楼层的5楼;

同时隔开了周边噪音,保证小区私密性和尊贵感,增加了景观层次。而抬高的空间更没浪费,这里将打造一个船舷花园,林泉、瀑布、溪流、花木等穿插其中,造型别致,相当于一座立体都市秘境。

交通配套

项目比邻地铁8、18号线,8号线可换乘3号线、4号线、11号线(在建中)、12号线(在建中)等。搭乘18号线可实现一站达珠江新城(磨碟沙站·冼村站),南接新光快速、右邻华南快速,速达城市核心区,琶洲港澳客运码头,便捷直达香港国际机场。

教育配套

在核心地段,如何去讲好广州故事、提升豪宅标准、迭代产品、击中富人痛点……我们能看到广州顶豪的又一次进化,真正地达到“传世系”豪宅级别。项目没有配建学校,对面的琶洲南TOD项目配建36班九年制中小学,已官宣引入省实集团,这可是广州第一梯队教育资源。

商业配套

配套虽比不上老城区的烟火成熟,但该有的都有。附近既有酒店、咖啡店等小资配套,马路对面、隔壁海港花园也有底商、便利店等日常配套。片区未来发展规划方案显示,琶洲会展南片区将与片区错位协调发展,以会展产业的延伸配套,海珠湿地的园城交汇为发展定位,着力打造“两区四功能”:国际会展及互联网功能配套区、岭南水乡特色生态区及会展配套、创新设计、文化休闲、生态居住四大功能。

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医疗配套

项目周边现有南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院、解放军陆军第七十四集团军医院等医疗教育资源。

景观方面

藏心天地的东方隐奢园林秉承“外得江湖、内得山水”的造景理念营山置水,建廊种树,将传统园林空间手法转移到园内通过多种景观结构糅合现代造园手法凝练出移步异景的华樾十景。

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南向对望总部天际线与琶洲CBD总部企业为邻一览“10米一总部,一栋一门户”的建筑天际线近享千里碧道黄金水岸线与国际滨河公园风光兼得城央繁华与自然舒适。

在售户型

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由于一线城市广州的加入,“商转公”政策再次成为热议话题。近日,广州住房公积金管理中心发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(征求意见稿)》(以下简称“《商转公征求意见稿》”)。该文件明确表示,为充分发挥住房公积金制度的保障作用,切实减轻缴存人住房贷款利息负担,促进社会消费,结合该市实际情况制定本实施办法。

广州由此成为一线城市中第二个拟推行“商转公”政策的城市。中指研究院统计数据显示,今年以来全国已有包括沈阳、重庆在内的约20个城市陆续支持或优化“商转公”政策。

业内人士普遍认为,该政策不仅能有效降低购房成本,还将促进住房消费,预计未来会有更多城市跟进。

一线城市入场“商转公”

“商转公”政策,简单来说,就是将商业性住房贷款转为住房公积金贷款。这一政策并非新鲜事物,自2023年重启以来,已实施了两年左右。然而,此次一线城市广州加入“商转公”行列,使得这一政策受到了更广泛的关注。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析称,从本次广州发布《商转公征求意见稿》目的来看,主要是为了减轻购房者住房贷款利息支出,释放社会消费需求,同时也是进一步完善住房公积金制度支持作用。对于过往无法使用或者未使用公积金贷款的购房者,在满足当前“商转公”相应条件的可以有机会申请公积金贷款。

陈雪强进一步表示,近年来,随着广州房地产政策持续优化,对于当前购房者较为友好,同时存量房贷利率的下调以及支持商转公政策的实施,均有效进一步降低购房者的购房成本支出。

但需要注意的是,广州的“商转公”政策设置了多项限制条件,诸如申请商转公贷款时,原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款;申请商转公贷款时,贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房;在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上,等等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,5年以上的限制意味着2020年后购房的群体无法享受该政策;唯一住房的要求则排除了二套房以上需求;更重要的是贷款额度不得超过购房总价款的60%。

根据《商转公征求意见稿》,商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定,同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额,且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查(重新评估)价中的较低者为准。

李宇嘉分析称,对于2017年后购房的群体,由于部分区域房价出现回调,可能出现公积金贷款额度不足以覆盖原商业贷款的情况,特别是房价跌幅较大的区域,这一矛盾将更为突出。

利率差带来实质优惠

尽管贷款市场报价利率持续下调,但目前公积金贷款利率仍显著低于商业贷款利率,“商转公”能切实减轻购房者的月供压力。

根据中国人民银行决定,自2025年5月8日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

相比之下,广州市目前的存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右,公积金贷款的利率优势明显,能够有效降低购房者的月供支出。

那么,“商转公”究竟能为购房者节省多少成本?如果一位购房者2019年购买了一套房子,还款周期是30年,目前仍有120万商业按揭贷款,利率为3.2%,当前月供约5974元,如果全部转换成公积金贷款,月供将减少约369元,总利息将减少10万元左右。

李宇嘉强调,“商转公”政策的最大好处在于降低住房消费成本。在当前购房者对资金成本比较敏感的背景下,公积金贷款利率较商业贷款整体低1个百分点左右,这种降成本措施具有显著的普惠性。该政策既能发挥住房金融的保障作用,又能促进住房回归居住属性,对刺激消费、改善民生都具有重要意义。

个贷率走低或促更多城市跟进

除了广州外,根据中指研究院不完全统计,今年以来已有海南省及沈阳、重庆等约20城支持、优化“商转公”政策。

以海南省为例,该省住房公积金管理局近期也发布了相关管理办法征求意见稿,对贷款对象、程序及额度等作出了详细规定。这一举措表明,海南省也在积极探索适合本地的“商转公”政策模式,以更好地满足购房者的需求。

虽然“商转公”政策优势明显,但目前仍有部分城市尚未推行。李宇嘉预测,未来会有更多城市加入这一行列。主要原因有二:首先,大部分城市公积金资金池水位线较高,远离警戒线;其次,当前房地产政策正从市场纾困转向促消费、惠民生,所有的住房政策都会转向支持合理消费需求。

李宇嘉指出,尽管近年来商品房销售下滑,但公积金缴存正常,缴存范围不断扩大,资金池规模不断增长。包括广州在内,大部分城市的公积金个贷率都低于85%的警戒线。推行“商转公”政策可以盘活闲置的普惠金融资源,最大程度发挥资金效力。

广州《商转公征求意见稿》就指出,当住房公积金个人住房贷款率(简称“个贷率”)低于75%时启动商转公贷款;当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施,包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施;当个贷率达到90%及以上时暂停。

从实际情况看,不仅广州,全国多个城市的公积金个贷率都持续走低。

据记者查询,以济南为例,2023年9月30日本部个贷率为80.32%,今年6月30日降至76.29%;保定市2024年9月末住房公积金个贷率为80.24%,6月末降至71.42%。

随着更多城市可能跟进“商转公”政策,这项惠民政策有望惠及更广泛的购房群体,为房地产市场注入新的活力。它不仅可以减轻购房者的负担,促进住房消费,还能够推动房地产市场的平稳健康发展。

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