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四大协同创新精准服务政企所需

如今，置身天集·磁海莞深科学协同创新中心，不少进驻企业对产业赋能体系的“深赋能真服务”有更加鲜活的体验。

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天集·磁海莞深科学协同创新中心总面积3780平方米，分为4层，以莞深协同创新、双科学城辐射创新、政企园融合创新、技术源头创新，打造产城人文融合标杆，助力企业发展新未来。

易松介绍，中心正以天集产城集团独有的“3x24运营服务理念”为核心，培育企业、服务企业、集聚产业，奋力打造“深莞高度融合样本”，促进产业蝶变和城市优化。

该中心一楼作为政企接待平台，汇湾区菁英，聚全球资源。在功能上，设置城市会客厅、产业未来馆、国际空间站路演大厅。其中，城市会客厅可作为政府形象窗口，介绍国家级双科学城辐射效能，黄江地缘产业承接优势及东莞市、黄江镇招商引企政策。

值得关注的是，园区企业可在二楼享受到一站式企业服务，企业足不出园，就可满足多种需求；同时，三楼外部研发创享空间，进行研产对接交流。四楼将作为集汇招商，包含集汇资源赋能中心、城市共享服务站、科学家/企业家思享会等。

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按照相关规划，黄江镇新社区新南社区将于今年落地于此，随之而来的还有黄江南部数字服务中心。

未来，数字服务中心将服务包括新南社区在内的黄江南部片区10万群众，打造“十分钟数字政务服务圈”，助力黄江在政策、服务、载体、环境等方面持续发力，充分释放各要素潜能，以强磁场聚拢广资源，不断增强城市虹吸效应，“筑金巢”力引“新凤凰”。

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，东莞住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，东莞家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“东莞买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是东莞楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，东莞景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，东莞一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

东莞楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，东莞同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“东莞的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度东莞新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，东莞新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，东莞200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。东莞近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的东莞，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“东莞的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，东莞楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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