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✨华发院子✨✽✽✽✽

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华发院子项目用地面积达到近10万平方米，气魄健壮，情韵飞动，大有“星垂平野阔，月涌大江流”式的“伟丈夫”气度。

纵向上，位于项目中间的“一街”构成了和谐的中轴，作为贯穿整个项目的核心景观，浓缩岭南园林景色，提供了壮丽独特的沉浸式游园体验；左右两侧院子产品分布排列。与中轴并列的另外“两街”，通过横向的巷子连接，围成了一条绕着项目核心区的环形“静街”，丰富巷道景观结构，增添归家路线的趣味性，让整个项目在壮伟之余也有曲径通幽的柔和之美。

横向上，以中轴的街道为分割线，左右两侧各有五条巷道，种以“四季主题”的岭南花果，命名为探花、闻莺、弄丹、念珠、木盈、秋实、暗香等，四季缤纷，打造“乱花渐欲迷人眼”的林荫小道。

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在华发院子的外围区域，一条天然的黄杨河绕着主体和别院，缓缓流淌，风光旖旎；宛如北京紫禁城金水河以及护城河一般，别具风水深意，且一应观赏、休闲之功能。

这种和谐不仅体现在坊巷的规整，也在于其很好地处理了公共空间与家庭空间之间的秩序感。景观中轴是业主归家和会客的“第二空间”，又与各自院子内的景观互不打扰，形成默契的互补。

古时譬如紫禁城一类的大型院落建筑群，为了突出它的威严和排场，往往会在主体建筑前设计一座大型广场。紫禁城太和殿前广场足以容纳十几万人，也足可以让任何人感觉到自己的渺小和皇权的威严。

在华发院子外郭，由高耸的大门与两侧围墙构筑成室外广场。未来业主归家或迎客，尽可以停车或驻足在这里，体会到归家的尊崇和对客人的盛情。业主开车回家，从两侧道路拐个弯，就能进入小区地库，而不必先驶入小区，取消了行人与车辆之间的交叉动线，尽最大限度实现人车分流。

从生态意义上看，中国传统院落是建筑与自然融合的极好形式，也是建筑与家庭成员之间和谐共处的典范。中国传统文化强调天人合一，院落空间上接天光下接地气，院落通过自然通风、采光、冷暖聚气，形成局部小气候，改善院落建筑生活居住的舒适度。

从面积上，华发院子规划了约360㎡、329㎡、209㎡的独栋以及140㎡的双拼产品（指地上计容面积），旨意打造“有天有地有庭院”的院子生活。

又有别于传统院落土木结构，在产品打造上，华发院子的创新突出在三点。

一是高通透性，保证居住身心愉悦和谐健康。

参观过一些中国传统院落的人都深有体会，由于古代工艺条件的限制，那些院落的通风采光一般较差。对于一般民居，建筑密度往往比较高，为了节约成本，主楼和厢房之间的距离不够大，开窗比较小。只有象北京恭亲王府、保定直隶总督府这样的顶级大宅，才有条件做到极好的采光。

而华发院子秉承着华发向来注重产品通透、采光好的理念，屋身选取石材、真石漆搭配大面积玻璃面造型，屋顶选取庑殿顶设计，并运用铝板材料，整体典雅大气又保障了光照和对流。

屋身选用超大尺度的玻璃面——大到令人瞠目乍舌的程度，往往是三面通透，全落地玻璃，宛如置身水晶宫。无论从观感看，还是室内采光的实用性看，都是目前高端建筑中颇具前瞻性的设计——利用光和玻璃的映衬，让整个空间视野，由外入内，由远至近，不断铺设开来。

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珠海华发院子360㎡户型实景图

即使在140㎡产品中，也有约6.2米挑高客厅，超大开间，尺度超越同类市场产品；主卧约7.8米开间，独揽一整层，又有阔景大露台，拥景入怀。

珠海华发院子140㎡户型实景图

比如客厅、卧室等很多地方都是270°通风采光设置，配上大面积玻璃，直接把室内跟室外的界限感抹掉了，站在房间里就如同“躺进”大自然。

珠海华发院子140㎡户型实景图

二是多个花园空间满足多样需求，世代和谐共处。

中式院落多是采用围合式形制，所有家庭成员实际上是共用一个院子。在古代，家庭成员之间对于个性化需求及隐私并不是特别注重，可以共处一地。

但现代社会，代际审美和兴趣全然不一。华发院子则既打造了大型的家庭公区，又为不同的家庭成员预留了个人的“院子”空间。

此次推售的329㎡户型独栋（与360㎡户型相似），其前后均有私家庭院，靠近黄杨河一侧的后院面积更是高达1200㎡，接近三个篮球场的大小。

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珠海华发院子360㎡户型实景图

即使是小户型的140㎡双拼，也能够享有“一院六花园”的丰富空间。

前、后双花园，作为主人会客、家庭共赏美景之地；地下一层两个阳光下沉式花园，通过采光天井，把新鲜的空气、阳光引入底下，让下沉庭院享受地上庭院同样的乐趣。在一层与负一层中的夹层位置，华发院子也巧妙地通过天井带出一个“夹层花园”。另外，还有一个屋顶花园，在此可倚星细语、抱月夜谈，私享一方天地。

珠海华发院子140㎡户型实景图

除此之外，在主卧等多个房间都配置了超大露台，可打造成瑜伽场地、户外茶室、休闲小花园等，装下不同的家庭成员丰富多彩的生活喜好。

珠海华发院子140㎡户型主卧实景图

无论是三代同堂、三胎家庭，都能拥有专属的空间，老年人早起散步、年轻人晚上加班、小朋友在房间弹琴，形成完美的合而不拢的状态。

三是地下空间公区化，打造和谐人际关系。

传统院落式建筑封闭性较强，不强调社交功能，显然已经不符合现代人居的需求。华发院子则拥有广阔的底下空间，打造“院中院、院下院”，营造多样化的社交区域，并通过采光天井，保障了底下空间良好的舒适感。

在打造地下空间上，华发向来有将地下空间公区化的设计特色。此前在“华发家人”系列短视频的其中一集，是华发山庄的业主在地下一层位置打造了一个室外的攀岩墙和书画室、玩乐区。这块区域成为小区邻居们常来光顾串门的“游乐场”，也因为此，社区邻里之间的关系变得异常和谐、融洽。

在华发院子宽阔的负一层位置，业主可以轻松地规划娱乐视听室、藏酒室、接待室、停车场等功能空间。通过宽阔的中空天井处理，地下室明亮如地面，非常适合打造超豪华的客厅会所。

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珠海华发院子不同户型地下空间实景图

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房产信息：

2025年3月中国住房租赁企业规模排行榜

规模排行：2025年3月，受榜单变动及部分门店开业影响，TOP30企业开业规模入榜门槛提升至14847间；累计管理房源量达188.4万间。

政策动向：中央层面，政府工作报告强调盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房。财政部于明确推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。地方层面，多地加强政策培育力度，从人口人才、公积金等多角度提供政策支持。

市场运行：2025年3月，重点城市租住需求在阶段性高位释放后逐步趋于稳定，普通住宅平均租金稳中小幅调整，50城住宅平均租金为35.3元/平方米/月，环比下跌0.05%，同比下跌3.40%。

土地情报：3月重点22城共成交112宗涉宅用地，合计规划建筑面积788万平方米，武汉、上海、福州成交8宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积约5.5万平方米。

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规模排行

1.榜单解读

■开业规模榜：安居乐寓、光谷安居新晋上榜，入榜门槛提升至14847间

据中指研究院统计，2025年3月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达131.9万间，较2月增加约4.8万间。

分类来看，开业榜TOP30中，分别有11家房企系住房租赁企业、9家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系，安居乐寓、光谷安居两家地方国企新晋上榜。受榜单变动及部分门店开业影响，创业系开业规模减少1.2万间，房企系、地方国企系、酒店系开业规模分别增加1.1万间、4.7万间、0.1万间。

表：TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

■管理规模榜：安居乐寓新晋上榜，TOP30企业累计管理房源量提升至188.4万间

据中指研究院统计，2025年3月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达188.4万间，较2月增加约5.3万间。

分类来看，管理榜TOP30中，分别有11家房企系住房租赁企业、9家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系，安居乐寓新晋上榜。与2月相比，房企系、地方国企系、创业系管理规模分别增加1.7万间、3.4万间、0.2万间。

表：TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年3月代表企业已开业轻资产项目规模

数据来源：部分重点企业监测数据、企业提报、公开资料

2.企业动态

■建设运营

3月，多个长租公寓项目投入运营，包括多区域布局的市场化长租品牌项目，如，华发优生活杭州华寓华发荟天府店、招商伊敦深圳蛇口中心壹间公寓·网谷、绿城蕅寓·杭州桂语新月店、蕅寓·北京明月听蘭店、瓴寓的云熙里柚米社区等，及地方安居平台或地方国企筹建的保租房项目，如合肥安居集团承寓·昆御府社区、深圳安居乐寓宝罗小区、西安安居·乐筑（胡家庙店）、上海长宁区临客公寓·虹临居、上海张江科学城集贤天地·人才公寓、大鹏新区安居银叶湾府项目、天津城运城寓城南家园等。

表：2025年3月住房租赁开发运营企业建设运营动态资料来源：中指研究院综合整理

■业务拓展

3月，企业积极拓展租赁业务规模，其中北京建工中标大兴机场临空区保障性租赁住房项目，中标金额为4.94亿元，该项目位于大兴区礼贤镇，旨在推进区域保障性租赁住房建设。企业间的合作也在持续推进，武汉城投集团与雅诗阁正式签署合作协议，旗下两大服务公寓品牌“盛捷”及“雅院”将首次落户武昌滨江商务区，引入城投·武汉印项目，合作房源共577套。

值得注意的是，3月，万科泊寓开放加盟，加盟模式主要分为项目加盟和资金加盟两种方式：其中项目加盟合作对象为有合适物业、想要引入长租公寓品牌的业主，可和万科泊寓在团队建设、营销渠道、运营管理等方面进行灵活定制服务；资金加盟，万科泊寓可为资金方链接项目。泊寓开放加盟，是由“重资产持有”转向“轻资产运营”的重要探索，对房企系长租企业有重要的示范意义。

表：2025年3月住房租赁开发运营企业业务拓展动态资料来源：中指研究院综合整理

■融资动向

3月，租赁住房公募REITs发行速度加快，“首发”和“扩募”均有新突破。

租赁住房REITs首发方面，月初，汇添富上海地产租赁住房REIT正式获批，这是全国首单“商改保”REITs，月中经历基金发售、公众募集提前结束等阶段后，于31日在上海证券交易所成功挂牌上市，募集资金规模达到13.62亿元；该基金自3月5日获批至上市仅用时18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录。3月26日，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT亦正式获批，成为江苏省首单租赁住房REITs项目，项目底层资产为菁英公寓，是苏州工业园区最大的“人才优租房”社区。此外，宁波城投集团拟以其持有的保障性租赁住房项目作为底层基础设施，申请发行基础设施公募REITs，3月该REIT已启动招标。

租赁住房REITs扩募方面，3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获得证监会批复和上交所无异议函。这是国内首单保租房REITs扩募项目，本次扩募拟购入项目有四个，分别为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园，均位于北京市。截至2024年末，上述项目评估总值合计约8.3亿元，出租率分别为92%、94%、92%、98%。

此外，保障性住房再贷款等信贷支持与租赁住房ABS等融资也在稳步推进，如，池州市首单、安徽省第三单保障性住房再贷款项目顺利落地，目前首笔1.5亿元资金已到位；华福-湖南金阳住房租赁资产支持专项计划项目获上交所反馈，拟发行总额为人民币3.31亿元。

表：2025年3月住房租赁市场融资情况资料来源：中指研究院综合整理

政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

■中央层面：政府工作报告强调盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房

3月5日，《政府工作报告》明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”

3月14日，交易商协会发布关于《银行间债券市场进一步支持民营企业高质量发展行动方案》的通知，要求“大力支持民营企业盘活存量资产。加大民营企业资产担保债券支持力度，丰富担保资产和担保模式，提升资产担保降成本效果。推动银行间多层次REITs市场发展和供应链票据资产支持证券扩面增量,通过证券化方式盘活民营存量资产。”

3月19日，中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议，提出“要坚决稳住楼市，持续巩固“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”效果，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。”

3月24日，财政部发布2024年中国财政政策执行情况报告，“明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。”

■地方层面：多地加强政策培育力度，从人口人才、公积金等多角度提供政策支持

在政策培育方面，枣庄明确“坚持以需定建、以需定购，动态掌握全市保障性住房需求和合适房源情况，加强政策和项目储备，建立健全住房需求轮候库，及时将符合条件的存量商品房纳入收购范围，逐步构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的保障性住房体系。”河南省提出“2025年河南省将重点建设宜居韧性城市，通过健全城市更新推进机制，加大老旧小区和城中村改造力度，有序实施城镇房屋建筑更新改造和加固工程，并加强重点城市保障性住房供给。”天津要求“构建多层次住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，支持盘活闲置非居住房屋改造为租赁房源”。上海、广州、安徽省从吸引人口人才角度出台相关政策，杭州、天津、宁波、宁德对住房租赁加强公积金支持。

市场规范方面，广州修订《广州市公共租赁住房保障申请审查实施细则》，一是增加线上申请和线上告知审核结果方式，提升便民服务水平；二是将准入审核办结时限由91个工作日压减至55个工作日，压减率达到40%；三是增加老年群体保障对象期满审查程序，进一步完善对老年群体的服务保障。泉州出台《泉州市中心市区保障性租赁住房分配细则》，进一步规范中心市区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区、泉州台商投资区）保障性租赁住房的分配管理，明确对象标准及申请条件，明确配租管理及合同管理。合肥《住房租赁运营管理服务规范》地方标准向社会公开征求意见，明确了住房租赁运营管理服务的基本要求，租前管理、租中管理、租后管理等各个环节，对房源合法性、结构、水电、装修、设施、环境等均提出了要求，并对住房内外环境是否符合居住要求进行检查。

表：2025年3月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策资料来源：中指研究院整理

2.租赁住房供应

西安：2025年持续完善以公租房、保租房和配售型保障性住房为主体的住房保障体系，建成保障性租赁房5000套、公租房2000套，筹集经济补偿房用作保障房5000套以上。

永康：计划在“十五五”期间筹集建设不少于2万套（间）保障性租赁住房，其中国有企业提供1万套（间），民营企业和村集体各提供1万套（间）。

山东省：2025年底前，山东将建成交付保障性租赁住房10万套（间）以上，有效解决新市民、青年人租房困难。

长沙：今年计划筹集保障性租赁住房项目26个、建设公租房项目7个。

淮北：截至2024年底，淮北市已建成5个保障性租赁住房项目，总面积约3.5万平方米，实施保障性租赁住房8145套，出租率达93.25%。

重庆：2025年新开工建设（筹集）配售型保障性住房6000套，筹集保障性租赁住房2.4万套（间）；培育专业化、规模化住房租赁企业10家以上；新增集中式租赁住房1万套。

市场运行

1.50城住宅租赁价格指数：3月50城住宅平均租金环比下跌0.05%，同比下跌3.40%

2025年3月，重点城市住房租赁需求在阶段性高位释放后逐步趋于稳定，普通住宅平均租金稳中小幅调整。根据中指50城住宅租赁价格指数，3月，全国50个城市住宅平均租金为35.3元/平方米/月，环比下跌0.05%，上月为环比上涨0.01%；同比下跌3.40%，跌幅较2月扩大0.15个百分点。

图：2021年7月至2025年3月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重点城市租金：50城中12个城市住宅平均租金环比有所上涨，数量有所减少

2025年3月，重点城市住房租赁市场需求在阶段性集中释放后逐步趋稳，租金上涨城市数量有所减少。2025年3月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为12个，较2月减少8个。具体来看，石家庄、哈尔滨环比涨幅在0.3%以上，其中石家庄涨幅最高，为0.36%；乌鲁木齐、深圳等6个城市涨幅在0.1%（含）-0.3%之间，太原、沈阳等4个城市涨幅在0.1%以内。

2025年3月，呼和浩特住宅平均租金环比持平，数量较2月增加1个。

2025年3月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为37个，较2月增加7个。具体来看，温州、北海等5个城市环比跌幅在0.5%以上，其中温州跌幅最大，为0.94%；厦门、泉州等7个城市环比跌幅在0.3%（含）-0.5%之间；郑州、宁波等13个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；徐州、南昌等12个城市跌幅在0.1%以内。

图：2025年3月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

土地情报

2025年3月，重点22城共成交112宗涉宅用地，总体规划建筑面积约788万平方米，成都成交规模居首。具体城市来看，成都成交规模超百万平方米，重庆、杭州、宁波、济南、长春成交规模均超50万平方米，武汉、上海等9个城市成交规模在10-50万平方米之间，沈阳、广州、北京成交面积不足10万平方米。

3月重点22城武汉、上海、福州成交8宗涉租用地。重点22城成交宅地中，上海青浦区、嘉定区、浦东新区6宗地块配建5%的公租房，规划建筑面积约1.3万平方米。武汉汉江区出让P(2025)016号地块，用作保障性租赁住房（含人才公寓），涉租建筑面积不大于4318平方米。福州市连江县成交租赁型商品住房用地，地块编号350122-91-D-25。

表：2025年3月重点22城涉宅用地成交信息

数据来源：中指数据CREIS·租赁版（点击查看）

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