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项目简介
合生缦云,位于广州市天河区悦景路11号,是一座集高端住宅、优质教育与自然景观于一体的大型综合社区项目。项目总占地面积约8.1万平方米,总建筑面积37万平方米,共42栋楼,规划1270户。该项目的户型价格范围在6.8万元/平方米至10万元/平方米,主要以低密度小高层为主,梯户比为2梯2户和3梯2户。合生缦云不仅注重居住舒适度,更结合天河区的未来发展潜力,打造出一个适宜居住、工作与休闲的高端社区。
项目基本信息
【项目名称】:合生缦云
【总占地面积】:约8.1万方
【总建筑面积】:约37万方
【绿化率】:39%
【楼层数】:9-17层
【容积率】:3.17
【总栋数】:42栋
【总户数】:1270户
【梯户比】:2梯2户、3梯2户
【在售户型】:145㎡三房、174㎡四房、190㎡五房、230㎡五房260㎡五房、264㎡五房、315㎡五房
【交楼时间】:2024年12月30日(一期)
【物业公司】:肯菲特国际物业
【车位数】:约3000个
【车位比】:1:3
【交楼标准】:精装修
【物业费】:9.9元/㎡
【规划设计】:16-17层南北对流纯板式低密度小高层
【项目地址】:广州市天河区悦景路11号
项目特点
合生缦云的最大特点在于其高端社区配套和优越的自然环境。项目紧邻珠江新城和金融城等核心商圈,且坐拥约71万平方米的城市林海景观和2万平方米的月亮湖,拥有得天独厚的自然景观资源。项目内配有约3.4万平方米的园林空间,包含中央公园、自然风林公园及活力运动公园等多重功能区域,旨在为居民提供一个高品质的生活环境。
立面示意图
户型鉴定
合生缦云主打改善型住宅,户型面积范围在140㎡至325㎡之间。项目提供南北双园景设计,270度超广角观景视野,以及3面开窗的户型设计,保证了良好的采光与通风。主套房配有步入式衣帽间和独立电梯厅,充分考虑了业主对私密性和舒适度的需求。整体户型设计高实用率,最大限度提升空间使用效率,满足不同家庭的需求。
星际会所
南北双园景-光幕三面宽-270度超广角观景视野
10.3米南向景观阳台-南北双景观-主套步入式衣帽间
独享私家电梯厅-约7.1m²森幕宽厅-LDKB全明户型
独享私家电梯厅-270度环幕观景阳台-高定双套间
生活配套
合生缦云项目拥有完备的社区配套设施,进一步提升了居住的舒适度与便利性。项目内设有约5800平方米的星际会所,提供文化、运动、健康等全方位服务,满足不同业主的需求。项目的教育配套也非常强大,特别是与天河外国语学校合作,提供12年一贯制的公立教育体系。项目还计划引入华阳小学,周边还有执信中学、广州中学等省级名校,进一步满足高端家庭的教育需求。
地下车库示意图
区域介绍
合生缦云位于天河国际生态区,是广州发展最为迅速的区域之一。该地区正经历一系列城市更新,包括世界大观板块的改造和日月双湖公园的建设,未来区域环境和配套将得到大幅提升。项目周边的交通配套也在持续优化,虽然目前距离黄村地铁站约2.5公里,但自驾车出行非常便捷,且悦景路的拓宽工程正在进行,未来将进一步改善交通状况。
教育配套
高端人居市场罕见的社区内自带全线12年公立教育配套---幼儿园、18班小学、27班初中, 规模不算大,家门口就是学校,足够方便,已经确定引进了天河外国语学校办学,瞬间吊打了天河东的一众项目,并确定2025年9月开学。
周边荟萃五大省级中学——清华附中、执信中学、天河外国语学校、广州中学、广州岭南中学(暂定名)
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2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路,核心目标是推动市场止跌回稳,并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析:
2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象,但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设,预计持续回稳;而政策能否进一步提振市场信心,仍需观察后续增量政策(如降息、收储)的落地效果
一、政策基调与核心目标
“防风险”首位性
房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位,凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求,并强调“持续用力推动止跌回稳”,延续了2024年中央政治局会议的强信号910。
短期与长期政策结合
短期
:通过需求端刺激(如限购松绑、降息降准)和供给端纾困(如融资协调机制)稳定市场预期37。
长期
:构建“双轨制”住房体系(商品住房+保障房)、推动“好房子”建设,促进高质量发展210。
二、关键政策动向
1. 需求端:释放刚需与改善性需求
限购政策优化
:一线城市(如北京、上海)或进一步放开郊区限购、取消大户型限购;二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点:若销售修复不及预期,一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。
城中村改造与房票安置
:2025年计划新增100万套城中村改造住房,结合货币化安置(如房票)释放需求,预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行,已支持33宗土地收储(金额16.72亿元)。
2. 供给端:去库存与融资支持
存量房收储提速
:政府拟通过专项债收购存量商品房(2025年专项债额度4.4万亿元,同比增5000亿元),并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点,涉及金额超20亿元。痛点突破:此前因“白菜价”收购限制(土地成本+5%利润)受阻,新政策允许区域统筹平衡资金。
房企融资“白名单”
:截至2025年3月,融资协调机制已审批贷款超6万亿元,覆盖1500万套住房项目,重点隔离项目风险与房企债务风险。
3. 结构性改革:土地与产品升级
土地供应“量出为入”
:严控新增供地(300城土地供应建面同比降28%),优先盘活存量用地(全国土地库存去化周期达54个月)。
“好房子”建设
:北京、南宁等地出台技术导则,推动绿色、智慧住宅标准,改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。
三、市场影响与预期
止跌回稳趋势
:70城房价指数连续5个月改善,1月新房环比上涨城市增至24个,但三四线城市库存压力仍存。
风险缓释
:分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛,市场调整进入尾声。
总结
2025年房地产政策的核心是通过“需求释放(限购松绑+旧改)+存量盘活(收储)+金融支持(白名单)”三管齐下实现市场稳定,同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。
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