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搜狐焦点鞍山站 2025-06-11 15:25:22
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一、项目概况与核心卖点

国企现房+低容社区

项目由安徽交通控股集团旗下安徽安联高速开发(千亿国企背景),占地约1.8万㎡,总建面9.2万㎡,容积率仅3.8(光明核心区最低之一),楼间距超150米,2梯4户设计,精装现房交付(2024年8月已交房),物业为第一太平戴维斯(3.88元/㎡/月)。

科学公园+教育配套

生态资源

:紧邻208万㎡科学公园(步行100米),集生态、科普、运动于一体,周边还有东周公园、楼村湿地公园等。

教育配置

:自带18班幼儿园,小学划入东周小学/光明实验学校大学区,初中对口光明中学(光明二线水平),2024年小一入学积分第三类68分。

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价格跳水与倒挂

备案价5.19万/㎡

,2025年推出88折特惠,89㎡三房总价358万起(单价4.1万/㎡),111㎡四房431万起,对比周边次新盘(如力高君御国际挂牌价5.3万/㎡),存在约15%价格倒挂。

二、户型设计与硬伤预警

户型亮点

89㎡三房两卫

:竖厅+U型厨房+双卫,得房率86%(含飘窗赠送),主卧套间设计,总价门槛光明最低。

111㎡四房两卫

:横厅南北通透,5.85米客餐厅开间,主卧带衣帽间,改造空间灵活。

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硬伤避雷指南

地铁短板

:距6号线楼村站1.1公里(步行15分钟),依赖自驾或公交通勤。

混居隐患

:D座为人才房(占比40%),354套商品房与近300套公租房混居,物业协调难度高。

噪音与配套

:紧邻学校(上下学拥堵)、科学公园施工区(2026年竣工),商业依赖1.8公里外的光明大仟里。

三、配套与规划兑现

交通与产业

地铁依赖远期

:29号线(规划中)或设华夏路站,但落地周期5年以上;当前自驾通过龙大高速30分钟达福田。

科学城红利

:地处光明科学城核心区(规划投资2500亿),聚焦生物医药、新材料产业,2030年目标产值破万亿。

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商业与医疗

商业画饼

:自建3500㎡底商(仅便利店水平),3公里内星河COCO City(2027年建成)、九樾PARK(规划中)尚未兑现。

三甲护航

:3公里内中山七院、国科大深圳医院,急诊响应速度10分钟。

四、竞品对比与性价比

项目单价(万/㎡)容积率核心优势硬伤安联尚璟府3.7-4.3

3.8

现房+科学公园+低密社区

地铁远+混居+商业弱

满京华金硕和府4.5-5.2

4.5

纯商品房+一线看公园

户型得房率低(75%)

振业天镜云庭4.4-5.3

4.2

纯商品房+铝板外立面+一线看公园

价格略高,期房

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五、终极避坑指南

闭眼冲人群

首付100万内刚需

:南山/福田外溢客,89㎡三房总价低于光明均价15%。

长线投资者

:赌科学城产业+29号线规划,持有5年以上吃旧改红利。

快逃预警

改善家庭

:高密度社区(31层住宅)+人才房混居,圈层纯粹性差。

鸡娃家长

:光明中学中考升学率仅全区第8,对比宝安、龙岗学区溢价不足。

薅羊毛攻略

通过中介渠道享96折+工抵房名额(比售楼处直降30万+),优先选东南向中高楼层(避开2栋临学校单元)。

验房重点排查飘窗渗水、墙体空鼓,要求开发商提供5年防水质保。

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