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蛰伏9年，央企进驻，中式院落别墅！

是属于深圳人的中式别墅！也属于中国人的古典雅致！

2024年10月22日，泰禾深圳院子开盘首日，销售超过40套，官宣去化率达七成，销售金额约13亿元。截止目前还剩余10套，有意向的粉丝朋友可以预约参观

时隔十年，这座曾因“地王”光环轰动全国、又因停工风波沉寂的顶豪项目，在央企长城国富的“接盘”下，终于以13.8万/㎡起的毛坯价杀回市场。总价2377万起，最高单价破21万/㎡——深圳顶豪圈炸了！

但，它究竟是“情怀收割机”，还是真能扛起“东方院墅天花板”的旗号？今天，我们从交通、配套、户型、服务四大维度，扒一扒它的真实面目！

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一、地段篇：尖岗山的“孤品”价值，够硬吗？

✅ 核心优势：

“禁墅令”下的最后低密孤品

容积率仅1.9，绿化率40%，主力210-230㎡联排别墅，地上3-4层+地下3层，实际使用面积可达600㎡+。在深圳“禁墅令”下，这类产品几乎绝版，稀缺性拉满！

尖岗山：深圳豪宅区的“隐形冠军”

背靠623公顷生态绿轴（相当于3个莲花山），六山两水环抱，76%森林覆盖率，负氧离子爆表。对比前海、香蜜湖的喧嚣，这里堪称“都市隐逸派”顶配。

旧改红利+产业加持，未来可期

周边旧改体量达**215万㎡**（2.5倍后海总部基地），华润雪花啤酒总部、凤凰大型综合体等重磅项目落地，叠加阿里云、华测检测等600+企业聚集，区域价值持续看涨。

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⚠️ 潜在短板：

- 交通目前依赖自驾：地铁5号线兴东站、12号线（在建）步行距离较远，近期出行靠京港澳高速，对无车族不够友好。

- **商业配套“未来可期”**：现有曦城VIVITOWM商业街规模较小，大型购物需驱车10分钟到中洲/海雅商圈，便利性待提升。

二、产品篇：三座文化巅峰，是噱头还是真功夫？

✅ 核心卖点：

1. 建筑：紫禁城的现代演绎

门头设计借鉴皇家王府规制，五进制归家礼仪（院门→坊门→巷门→宅门→入户门），石材雕刻采用“逢五进一”青瓦立铺工艺，单㎡耗时5-6天，细节堪比文物修复。

2. 园林：乾隆花园的“深圳分园”

移植北京三山五园意境，打造“玉泉垂虹”“方壶胜景”等十大景观，搭配罗汉松、洋红风铃木等名贵树种，移步异景，堪称中式园林教科书。

3. 户型：地上地下“双空间”

以220㎡户型为例：地上3层为客厅、卧室等生活区，地下3层可改造为影院、酒窖、健身房，赠送面积高达300㎡+，性价比秒杀普通大平层。

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⚠️ 硬伤预警：

- 毛坯交付，需自己装修，成本或再增500万+，对现金流要求极高。

- 地下室防潮难题：深圳潮湿气候下，地下空间需额外投入防潮系统，后期维护成本不低。

三、配套篇：顶豪的“生活半径”能打几分？

✅ 加分项：

- 教育：国际学校扎堆

自带6班幼儿园，1公里内曦城协同学校（美式国际校）、新安中学外国语，南科大附中宝安学校（规划中），涵盖K12全龄段。

- 医疗：4大三甲护航

宝安中医院、宝安人民医院等均在3公里内，应急医疗无忧。

- 圈层：隐形富豪聚集地

与中海九号公馆、曦城别墅为邻，业主非富即贵，社交资源含金量高。

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⚠️ 减分项：

- 生活便利性不足：日常买菜、便利店等基础配套欠缺，依赖驱车外出。

- 文体设施“饼大难啃”：规划的文体中心、啤酒小镇仍需时间落地，现阶段文娱选择有限。

四、服务篇：13.98元/㎡的物业费，值不值？

✅ 高端服务亮点：

- “国宾级”物业团队：由三军仪仗队退伍军人组成，24小时安防+金钥匙管家，对标五星酒店。

- 私人定制服务：私宴承办、红酒窖藏、健身私教等，满足顶豪圈层社交需求。

⚠️ 争议点：

- 物业费性价比存疑：对比深圳同类豪宅（如深圳湾1号约15元/㎡），价格虽适中，但服务兑现度待交房后验证。

五、终极拷问：深圳院子，买不买？

✅ 适合人群：

- 资产配置型买家：稀缺别墅+旧改红利，长线抗通胀能力强；

- 文化情怀派：痴迷中式建筑，愿为“院子梦”溢价买单；

- 隐贵圈层：看重私密性，需顶级社交资源背书。

❌ 劝退人群：

- **通勤刚需族**：依赖地铁出行、追求生活便利者慎入；

- **现金流紧张者**：总价高+装修投入大，持有成本惊人；

- **投资快进快出派**：别墅流动性差，短期套现难。

“深圳院子，是献给时代的东方孤品，更是顶级圈层的身份符号。63席，现剩最后10套，错过再无！

别墅产品

210㎡六层别墅（地面3层地下3层）

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220㎡六层别墅（地面3层地下3层）

230㎡七层别墅（地面4层地下3层）

使用面积800㎡

总价2350万起【看房需要提前预约】

整体布局为四合院组团,通过规划的洋房及合院产品，不仅划分出了良好社区氛围和邻里关系的空间组合，而且更有利于去化销售，未来可进行单独销售、双拼销售及多拼销售。

▲合院空间

院落是中国传统的生活空间，是内部活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。项目中洋房及合院产品注意院子的营造，景观重重，四周环绕，独立天地之间，凸显了人与自然的和谐关系，承载更优的现代生活方式。

▲合院空间

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