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京基御景峯项目概况

开发商：京基地产

地址：位于南山区西丽留仙大道与长源二街交汇处

占地面积：64,000㎡

总建筑面积：640,000㎡

产权期限：70年（17-87年）

总套数：584套

户型面积：68-228㎡，涵盖2至4房

车位数量：3,247个

梯户比：5梯6户/6梯4户

交楼标准：精装修

户型品鉴

🌠京基御景峯🌠｜臻藏府邸静候君临

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2025 楼市半年考：政策显效，市场分化中寻求新平衡

2025 年已悄然过半，房地产市场在复杂的经济环境与密集的政策调控下，经历着深刻变革。这半年来，市场数据的起伏、政策的导向调整以及企业的战略转变，都成为影响楼市走向的关键因素。

市场数据复盘：调整仍在持续，分化加剧

回顾 2020 - 2025 年上半年新房销售金额走势，市场呈现出 “先稳后降、波动调整” 的特征。2020 - 2021 年，商品住宅销售金额分别实现 10.8% 和 5.3% 的正增长，彼时楼市一片繁荣。但自 2022 年起，形势急转直下，当年同比大幅下跌 28.3%。2023 年虽有短暂缓和，降幅收窄至 6.0%，但 2024 年再度扩大，同比下降 17.6%。进入 2025 年上半年，销售金额同比下降 5.2%，虽较 2024 年全年有所缓和，可下行趋势仍未彻底扭转。成交数据逐月表现同样不容乐观，2025 年 1 - 6 月累计同比呈逐月下滑趋势，从 1 - 2 月的同比微降 0.4%，扩大至 1 - 6 月的 5.2%，这清晰地表明市场仍在艰难寻底。

二手房市场同样深陷调整泥沼。百城二手房价已连续 38 个月下跌，2025 年上半年累计跌幅达 3.6%。一线城市凭借资源集聚优势，房价跌幅相对较小，但挂牌量居高不下，成交主要依靠降价促销手段来推动。这种新房与二手房市场的双双调整，反映出当前楼市需求端的疲软以及市场信心的严重不足。

区域分化在市场数据中体现得淋漓尽致。一、二线城市凭借强大的经济实力、丰富的就业机会、优质的公共资源等，吸引着大量人口流入，住房需求相对旺盛。尽管市场整体处于调整期，但部分核心区域的房价仍保持相对稳定，甚至在一些利好政策刺激下出现小幅回升。而三、四线城市则面临产业结构单一、人口外流等困境，房地产市场库存积压严重，房价下行压力巨大。以环京的部分三、四线城市为例，过去几年间房价腰斩的情况并不罕见，市场去库存周期被大幅拉长。

国家统计局数据显示，1—6 月份，全国房地产开发投资 46658 亿元，同比下降 11.2%；其中，住宅投资 35770 亿元，下降 10.4%。房屋施工面积 633321 万平方米，同比下降 9.1%，房屋新开工面积 30364 万平方米，下降 20.0% 。新建商品房销售面积 45851 万平方米，同比下降 3.5%；销售额 44241 亿元，下降 5.5%。6 月末，商品房待售面积 76948 万平方米，比 5 月末减少 479 万平方米。这些数据进一步印证了市场调整的深度与广度。

然而，进入下半年，市场出现了一些新的变化迹象。部分一线城市新房市场活跃度有所提升，北京市住房和城乡建设委员会数据显示，1 至 6 月，全市新建商品住宅网签 2.09 万套，同比增长 11.9%；深圳、上海、广州等城市新房成交量也一直处于高位运行。据深圳市住房和建设局数据，1—6 月，全市一二手住宅累计网签成交 5.1 万套，同比增长 38.5%。据上海市房屋管理局相关负责人介绍，上半年，新房、二手房累计成交 1311 万平方米，为 2022 年以来同期最高，同比增加 17% 。但从国家统计局 7 月 15 日发布的 6 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，各线城市商品住宅销售价格环比仍呈下降态势，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%，二、三线城市分别下降 0.2% 和 0.3%；二手住宅销售价格方面，一线城市环比下降 0.7%，二、三线城市均下降 0.6% 。这表明市场的调整仍在持续，复苏之路依旧曲折。

政策导向解读：高频次、全方位调控

2025 年上半年，国家在楼市政策方面展现出高频次、全方位、强力度的调整态势。

中央层面，从供需两端协同发力，构建起一套完整的政策闭环。3 月，国务院围绕 “促需求、去库存、防风险” 三大核心任务部署工作，为后续政策制定奠定基调。4 月，政治局会议明确提出推进城中村改造和存量房收购，一方面增加保障性住房供给，另一方面盘活市场存量资源，缓解供需矛盾。5 月，金融 “组合拳” 出击，下调房贷利率、降低首付比例等措施直接降低购房者的融资成本，刺激购房需求释放。央行调整 5 年期以上 LPR、5 年以上首套公积金贷款利率分别降至 3.50%、2.60%，均降至历史最低水平。6 月，国务院聚焦 “好房子” 建设，从住房品质提升角度出发，引导房地产行业向高质量发展转型。

多部门紧密协同，在土地、金融、财政等关键领域出台一系列配套政策。自然资源部通过专项债盘活存量土地，优化土地资源配置，为房地产开发提供更灵活的土地供应方式。财政部等确定 20 个城市更新试点，以城市更新为抓手，带动城市基础设施改善、老旧小区改造，提升城市整体居住品质。央行等金融部门持续发力，除降低购房融资成本外，还通过调整信贷政策，支持房地产企业合理融资需求，缓解企业资金压力，防范系统性金融风险。

地方政府积极响应中央政策，结合本地实际情况，出台了形式多样的落地举措。据不完全统计，上半年全国超 160 省市（县）出台优化政策超 340 条。优化政策主要集中在落实中央金融支持、城市更新、购房补助、库存减负等各方面政策。超 60 城优化公积金政策，通过提高公积金贷款额度、降低首付门槛等方式，提高购房者的支付能力。29 个城市推出购房补贴政策，真金白银鼓励居民购房，直接刺激市场需求。15 个城市发布推进城市更新计划，如天津河西区通过城市更新重塑区域价值，启动郁江新里城市更新项目，涉及老旧厂房盘活、老旧小区改造等，提升区域城市面貌与居住环境。

进入下半年，政策持续发力。7 月以来，核心城市继续优化房地产政策，北京、广州、南京、大连等地从提高额度、优化提取、延长还款期限等方面优化公积金贷款政策，更好满足购房者合理住房需求。7 月 10 日，北京提出支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请贷款，并研究公积金贷款 “带押过户” 政策，这将进一步提升二手房交易效率，缓解购房者的首付资金压力 。业内预计，7 月下旬召开的政治局会议预计将延续积极定调，继续推动房地产市场止跌回稳，且可能会在激活需求方面有更多举措，如一线城市可能进一步优化限购政策等 。

企业应对策略：聚焦核心，品质升级

在市场调整与政策引导的双重作用下，房地产企业业绩分化加剧。2025 年 1 - 6 月，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地等头部房企合同签约销售金额突破 1000 亿元。其中，中国金茂、越秀地产、华发股份、建发房产实现同比正增长，涨幅分别为 19.8%、11.0%、11.0%、4.9%，中国金茂以近 20% 的涨幅表现亮眼。而部分房企则面临销售下滑困境，如绿城中国、华润置地、招商蛇口跌幅相对较小，分别下降 3.4%、11.6%、11.9%；保利发展、中海地产同比分别下降 16.3%、19.0%；万科集团跌幅最大，达 45.7%。

销售均价方面，全国代表房企销售均价集中在 2 万 - 2.7 万元之间，清晰地显示出龙头房企布局向一线和二线高能级城市的高度集中。越秀地产以 42063 元 / 平方米的均价位居榜首，其在一线城市销售金额占比达 79%，三四线仅 4%。2024 年凭借高端豪宅项目声名大噪的中海地产，2025 年 1 - 6 月对一、二线城市的销售集中度依旧很高，其中一线城市占比 48.9%，二线城市占比 47.0%，同期权益拿地金额达 401.09 亿元，且全部集中在一、二线城市，且一线和二线占比较为平均。

众多房企积极响应 “好房子” 建设号召，将产品品质提升作为核心竞争力打造方向。中海地产、保利发展、华润置地等纷纷公布 “好房子” 产品系的具体内容及标准。在提升得房率、优化阳台设计、增加层高、设置架空层或风雨连廊等显性标准的基础上，更加注重解决住房隔音不好、渗漏、开裂、反味等行业普遍痛点问题。部分企业还积极拓展商业、养老、长租公寓、医院等多元资源，丰富居住内涵，探索新的利润增长点，以适应市场从单一居住需求向多元化品质生活需求转变的趋势。

以新房市场成交特征来看，2025 年以来，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善型需求持续释放，北京、上海、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好。从中指监测重点城市来看，1-5 月 30 城 90 平方米 - 120 平方米新房成交套数占比保持在四成左右，120 平方米 - 144 平方米户型成交整体占比首次达到 30%，改善型楼盘占据新房市场主流 。如上海，今年仅 5-6 月两月就有 75 个项目入市，其中有 20 个新盘当天认购率达到 100%，高品质住宅入市带动改善需求大量释放，高端板块成交占比显著提升 。这也促使房企进一步聚焦核心城市的改善型需求市场，加大相关产品的开发与布局。

未来趋势展望：机遇与挑战并存

展望未来，楼市发展既面临诸多挑战，也蕴藏着不少机遇。

挑战方面，尽管政策持续发力，但市场信心修复仍需时日。居民对未来收入增长预期的不确定性，使得购房决策更加谨慎。高房价与居民收入之间的矛盾依然突出，尤其是在部分热点城市，房价收入比仍处于高位，限制了购房需求的释放。市场库存压力在三、四线城市依然较大，去库存任务艰巨，而一、二线城市在土地供应增加的情况下，也面临潜在的库存风险。此外，房地产企业在融资环境虽有改善，但仍需面对资金成本高、债务结构优化难等问题，行业洗牌仍在持续。

机遇同样不容忽视。政策层面，专项债券资金支持土地收储和商品房收购，将为市场注入新的活力，促进存量资源盘活与市场结构优化。各地因地制宜的政策创新，如深圳提高公积金贷款额度、北京怀柔区国企收购二手房 “以旧换新”、苏州推出特色金融产品等，有望进一步挖掘市场潜在需求。随着 “好房子” 建设的深入推进，高品质住房供给增加，将满足改善型需求为主的市场趋势，推动房地产行业向高质量发展转型。同时，城市更新、老旧小区改造等工作的持续开展，不仅能改善居民居住条件，还将带动相关产业链发展，创造新的经济增长点。

从机构预测来看，中指研究院认为下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房 “替代效应” 仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市 + 好房子” 具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力 。克而瑞研究总监马千里预计，2025 年下半年新房量价将延续筑底期走势，各项房地产指标也将迎来更加明确的稳市场信号。随着金融扶持政策的深化落实，城市更新行动的全面推进，地方促消费政策的精准落地，更多城市有望实现价格预期的企稳，成交规模也将随之筑底 。

总体而言，2025 年楼市正站在变革的十字路口，各方需在政策支持、市场调整与企业转型中寻找新的平衡，以实现房地产市场的平稳健康发展。