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天河智谷近年来随着科创产业的集聚，逐渐成为广州东部的发展热土。在这片充满活力的区域，保利航天奇观二期地块的开发备受关注。

该地块位于天河智谷核心，紧邻保利天汇和缦云广州，南侧坐拥天然湖泊资源，总建面约 7.3 万方，容积率仅 2.07，限高 60 米，是区域内难得的低密住宅项目。这种低密规划不仅保障了居住的舒适度，更让超 80% 的户型可俯瞰社区中央保留的约 3000㎡景观湖，未来还将与世界大观的日月双湖形成湖链，打造 “推窗见水” 的独特居住体验。

那么这个盘的适合人群有哪些？

首先是平时自驾前往天河智慧城、金融城等地工作的白领，自驾15 - 20min可到达，如果平时依赖地铁出行则需要慎重考虑了，因为项目去最近的21号线大观南路站要步行20分钟左右，有些远，需要公交或电驴接驳。

其次是比较适合300-500万预算，非常看中教育的家庭。能读天外智谷学校，选择四季与湖能一步到位解决学位+改善需求，性价比较高。

占地面积：57582m²

建筑面积：约73786m²

容积率：2.07

总栋数：9栋，6栋塔楼，3栋板楼

层高：塔楼23层、板楼17层

梯户比：塔楼2梯5户，板楼2梯2户

在售产品：80-105m²（塔楼）、130m²（板楼）

项目地址：广州 · 天河·天河智谷片区AT1003023地块

交通便利性是该项目的一大亮点。步行 500 米即可到达地铁 21 号线天河智慧城站，3 站直达金融城，6 站抵达珠江新城，通勤效率显著。规划中的地铁 29 号线将于 2025 年开工，未来在项目旁设站后，前往琶洲西区将更加便捷。

自驾方面，通过科韵路、大观路等主干道，15 分钟可达金融城，20 分钟抵琶洲，30 分钟通达白云机场，形成 “半小时都市生活圈”。此外，项目门口设有 “保利航天奇观站”，10 余条公交线路覆盖天河城、正佳广场等核心商圈，日均客流量超 3 万人次，公共交通选择丰富。

教育资源的优势同样突出。项目配建的幼儿园已建成，义务教育阶段由天河外国语智谷学校统筹，该校于 2025 年 9 月正式开学，整合了周边优质教育资源，教学质量在天河区名列前茅。周边还有华阳小学、广州中学等知名学校，从幼儿园到中学的全龄教育需求均可满足，尤其适合有学龄儿童的家庭。

社区环境的打造体现了保利的用心。容积率仅 2.07，楼栋最高 20 层，楼间距宽阔，避免了高密度社区的压抑感。中央园林面积达 1.2 万平方米，以航天为主题设计了星河广场、火星乐园等特色区域，孩子们可以在游玩中学习航天知识；环形跑道和滨水步道则为居民提供了健身和休闲的好去处。

生活配套方面，项目 3 公里范围内有天河万科广场、山姆会员店等商业体，满足日常购物和餐饮需求；三甲医院广医五院、中山三院车程仅 15 分钟，医疗资源有保障。随着周边旧改推进，规划中的 3 所幼儿园、2 所小学将于 2026 年陆续建成，同时邻里中心和社区菜市场的落地，将进一步完善生活便利性。保利作为深耕广州多年的开发商，此前在天河开发的保利天汇等项目已积累了良好口碑，其自有物业提供智能安防、快递驿站等贴心服务，让业主住得安心。

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房产信息：

244.7亿！华润置地联合体拿下上海“隐形地王” 是远见还是冒险？

财联社8月4日讯（财联社记者 李洁）上海土地市场迎来今年以来重磅交易，并诞生了“隐形地王”。这一由核心区地块组成的超级巨无霸资产包，是通过股权转让的方式实现交易的。

华润置地（01109.HK）日前宣布，其联合上海南房集团，通过股权转让方式，以244.69亿元的底价拿下上海市浦东后滩与黄浦区余庆里组合地块资产包。收购完成后，华润置地及上海南房将分别持有目标公司90%及10%的股权及债权。

分析人士指出，这一金额不仅创下今年以来全国单次拿地最高纪录，甚至超过了上海第六批次全部8宗地块的起拍总价。

而按照90%的股权比例计算，华润置地收购该资产包预计需要出资约220.2亿元。

对于华润置地为何敢于在上海投入如此巨额资金拿地，该公司表示，“收购事项符合本集团长期发展及投资战略，有助巩固及提升本集团在上海的市场份额、竞争力及品牌，并持续为本集团带来投资回报及提升商业影响力。”

业内人士认为，在房地产市场深度调整期，华润置地此举看似大胆，实则有着深层次的战略考量。

“在市场盘整期，众多房企收缩战线，华润置地却逆周期扩张，在一线城市获取核心地段优质地块，不仅能在未来市场复苏时获得丰厚回报，还可进一步提升市场份额与行业话语权。不过，核心地块斥巨资金大规模开发也面临着成本高、周期长，以及市场不确定性等潜在风险。”一位房地产行业分析师指出。

从资产质量来看，此次成交的资产包堪称“豪华”，由上海浦东耀华组合地块和黄浦余庆里组合地块构成。

华润置地方面强调：“收购的项目公司拥有权益的耀华路项目与余庆里项目的住宅区均位于上海市核心区域，凭借其优越的区位优势，市场潜力显著。”此外，余庆里项目的商业区坐落于中心城区核心地段，毗邻地标性建筑，“具备打造兼具历史特色与独特风格的商业区的巨大潜力”。

不过，业内人士认为，拿下上海“隐形地王”后，华润置地的挑战才真正开始。上述分析师指出，从短期来看，如此巨额的投入必然会对华润置地的现金流造成压力。但该分析师也补充道：“鉴于其央企背景和一贯稳健的财务状况，华润应该有能力应对这样的资金压力。”

从华润置地上半年业绩和拿地情况来看，公司销售规模有所下滑，但其仍在核心城市实施扩张策略。

财报显示，2025年上半年，华润置地累计合同销售金额约1103亿元，总合同销售建筑面积约411.9万平方米，虽然这两项数据同比分别减少11.6%及21%，但其仍以1103亿元的销售额位居行业销售榜单第三名。

更值得注意的，是其拿地策略的转变。与去年相对保持的投资策略相比，今年其加快了投资步伐。据统计，2025年上半年共获得18幅地块，总楼面面积148.19万平方米，权益对价约332亿元，展现出积极的补仓意愿。

“积极拿地仍是中国受评房企保持竞争力的关键因素。由于新地块的销售速度通常快于旧库存，持续购置新地块的房企能够更好地管理现金流和盈利水平。”惠誉评级亚太区企业评级董事石露露称。

值得关注的是，今年7月华润置地还推进了深度管理架构变革，大幅弱化大区平台职能，构建“总部-城市公司”直管模式。目前华润置地已有20位城市总直接向总部汇报，大区角色转变为“运营督导”，由此将形成“强总部+强一线+弱大区”的管理模式，旨在提升决策效率和市场反应速度。

分析师指出，华润置地此次豪掷两百多亿拿下上海核心地块组合，不仅创下今年以来全国单次拿地金额最高纪录，也是企业在行业深度调整期的一次标志性逆周期操作，其背后依托的是央企的雄厚财力、对核心城市价值的坚定看好以及积极调整的管理架构。

然而，“隐形地王”的光环之下，如何高效开发、平衡巨额投入与回报周期、应对市场潜在波动，被认为是华润置地接下来需要直面的现实考验。