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据业内人士透露，深圳人流量最大商场壹方城，有些黄金地段月租金已高达约4000元/平，年租金可达约5万/㎡！按照6%的租金回报率算，商铺售价可达约83万/平，却能带来如此高的收益。
蔚来汽车在万象前海的两层体验店，年租金达到数千万元！随着前海商圈火爆崛起，大品牌正在不惜代价“占领”前海......
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2023年，深圳楼市投资逻辑正在发生深刻变化。
一方面，住宅市场持续低迷，二手房价格不断下探，土拍市场也稍显冷淡。
另一方面，商业地产市场火热，迎来机遇之年，成为资产配置新宠！
各大房企，华润、太古、新世界等，纷纷加码商业地产布局；黑石、凯德、高盛等外资，纷纷抄底中国商业地产。
比如，太古地产未来10年将在内地核心城市投资500亿，香港新世界则宣布一年内投资100亿元人民币。这都是商业地产的头部企业。
春江水暖鸭先知，商业巨头已经嗅到了商业地产的巨大市场机遇！
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2022年-2023年
商业地产爆发
前海商圈已经崛起！
深圳商业地产的爆发，有着充分内生动力。
其中，既有当下面临的经济发展阶段的因素，也有时间上的结构性原因，更有深圳本身的人口和消费能力的支撑。
首先，中国将从出口导向逐步转为内需导向，国家将大力鼓励消费。
如今中国的经济体量已经很大，靠出口及外部需求拉动的动力减弱，内部消费需求迎来进一步释放空间。
在二十大报告中，发展依然是最重要的关键词之一。未来，产业升级、消费升级、大城市的居住问题等都是重要方向，相比住宅地产，商业地产迎来更大的想象空间。
2022年疫情结束后，被压抑的消费大幅反弹。此时迎来了提前布局的关键窗口期。
第三，深圳年轻人口持续沉淀，消费力将大幅上升，深圳优质商铺价值也必将面临重估。
过去十年，深圳常住人口大增了68%以上，净增约710万人，是中国人口流入最多、增长最快的城市。
同时，深圳年轻人口比例高，平均年龄只有约37岁，15-59岁的人占总人口约79.83%。年轻人口多意味着消费能力强。
现在我们知道了，深圳商业地产发展大趋势是非常不错的，就意味着不同位置的资产都可以买吗？
那自然不是这样的，仍然是只有核心地段的资产才有巨大价值。
专家认为优质商铺必须具备的核心要素是：地段+人流。
那么，什么商铺算得上是核心商圈资产？
对深圳商业稍微熟悉一些的朋友，可能有所了解，深圳核心商圈有着明显演变过程。从早期的罗湖东门，到后来福田中心区的COCOPARK，再到南山海岸城一带，最终就是前海商圈。
核心商圈资产的价值爆发力非常猛。
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前海将会出现深圳最贵商铺！
前海商圈的崛起，伴随着具有敏锐洞察力的众多高端品牌纷纷落户。
正如蔚来汽车这种网红品牌，投入巨额租金选择万象前海，将线上流量+线下人流完美结合，提升品牌价值。其租金承受能力极强，是商业物业价值最好的支撑。
大品牌开店前，会对周边人流、消费力等进行了深入调研，普通投资者跟随买入即可。正如数年前，开店选址可以跟随麦当劳，现在开店选址或者投资物业，可以跟随这些大型网红品牌。
这些品牌之所以选择前海，根本原因是其核心地段价值。
大家都知道，前海是“特区中的特区”，是大湾区的核心引擎，也是深圳未来的城市中心。
其中，经济密度最高的片区就是前海核心区，这里规划就业人口约 75万，居住人口规模约22万，2020年每平方公里经济产值已高达约172.8 亿元。
专家认为，按照深圳城市商圈的迭代发展规律，前海商圈在产业和人才的聚集和升级驱动下，消费能力必然大幅增长，也将成为深圳乃至整个大湾区的核心商圈！
对此，著名房产投资实操专家、淘房志创始人顾洪波做过重要预判：
前海最终会成为深圳版尖沙咀，最贵的商铺、最高的租金都会出现在前海！
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尤其是前湾片区，定位为科技研发中心和文化创意聚集区，是前海三湾板块中最宜居宜业宜商的国际多元人文活力片区，同时也是深港现代服务业聚集地、前海管理局所在地。
这里有科、教、文、卫四大类国际一流标准的公建配套，比如，前海国际科教中心（规划建设中）、深港现代服务业三小镇（规划建设中）、国深博物馆（规划建设中）、哈罗国际学校、泰康国际医院（规划建设中）等，都是高端配套， 简直是地标集锦地。
认准前湾稀缺资产
亲水风情商铺前海·润峯汇
正在发售！
投资商业地产，一方面要看人流量，另一方面更要注重地段的稀缺性。稀缺性才是物业价值和租金的根本保证。
毫无疑问，前海商业资产价值确定性高，是由于地段非常稀缺。其中稀缺性最高的，可能就是前湾片区的商业。
专家认为，对于想要买入前海商铺的朋友，前湾的亲水风情街商业前海·润峯汇是绝佳选择！
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前海·润峯汇本身就是地铁口物业，与地铁5号线前湾公园站D出口接驳，这会带来大量人流消费需求。此外，项目周边的各种大型配套，会为项目带来年轻群体+高端消费需求！
1、南侧：网红休闲地前湾公园、方直前海国际文化中心，日流量可达几千人。
前海·润峯汇南侧是以前湾河水系为主的休闲水岸带，可连接前海石公园，是露营、看摩天轮和日落的绝佳去处；
方直前海国际文化中心也是年轻人聚集地，露营文化、展览艺术、新潮快闪、户外运动等都已初具规模，周末日流量可达几千余人。
众多年轻人的聚集，会带来巨大消费需求，将会带动前海·润峯汇商业成为网红打卡地。
2、西侧：贵族学校哈罗公学，2500个学位，每学年学杂费约45万！
哈罗国际学校已经在2020年09月开学，是一所涵盖幼、小、初、高的全日制并寄宿制的外籍子女学校，约2500个学位，平均每学年约30万元学费，其他杂费约15万元。
面向这种阶层的高端消费群体，前海·润峯汇的商铺业态选择也更加高端。可以用来做留学咨询、艺术培训、宠物医院、轻奢酒吧、口腔牙科等高消费门店，想象空间非常大。
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关于深圳前海.润峯汇（商铺）最新动态信息，如：房价，主力户型面积，最低折扣，等等，剩余户型楼层，去化率，几号地铁哪个地铁口，周边规划，项目的优劣势以及学校的配套等等都可以致电售楼处进行了解，我们将会安排内场专业置业顾问为您答疑解惑！
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财联社8月19日讯（记者 李洁）公司董事长突然被拘留，让万通发展（600246.SH）这家深陷亏损的老牌房企，在转型数字科技之路上蒙上一层阴影。
该公司8月18日晚间披露，万通发展被公司实际控制人、董事长王忆会家属告知，王忆会收到北京市公安局的拘留通知，其正在公安机关配合调查。
据其家属所述，调查事项与万通发展日常生产经营无关。
随后，万通发展紧急召开董事会，推举董事兼首席执行官钱劲舟代为履行董事长及法定代表人职责。分析人士指出，钱劲舟作为公司现任CEO，深度参与转型战略，此次临危受命并不意外。
在此之前，万通发展“收购芯片”被市场认为将对公司产生影响，该公司股价上扬明显。不过，万通发展8月18日股价以跌停收盘，跌幅达9.96%，报收9.58元/股，总市值降至181亿元。
豪赌芯片
值得关注的是，这场高层地震发生在万通发展转型的关键节点。该公司于8月10日发布公告，拟投资8.54亿元收购芯片企业数渡科技62.98%股权。
事实上，万通发展收购数渡科技的计划充满争议。这家成立于2021年的芯片企业数渡科技，2023年至2025年上半年累计净亏损超2.3亿元，且2025年上半年营收仅1628.33万元。
万通发展对此次收购给出的解释是，这是落实公司向数字科技业务转型战略的关键举措。
万通于2015年后停止了地产行业的新增投资，战略性收缩房地产业务，并逐步确定了围绕通信与数字科技行业发展的路线。按其规划，此次收购完成后，公司将进入增长性强、准入门槛高、发展前景确定的集成电路与AI基础设施产业，从而全面落实转型战略。
然而，万通发展此次收购溢价却高得惊人。万通发展方面表示，本次收购采用收益法评估后，数渡科技股东全部权益价值为12.72亿元，较其净资产6460万元评估增值12.07亿元，增值率达1869.01%。
这种跨界高溢价收购，在地产行业转型案例中实属罕见。
对此，万通发展称，估值溢价主要源于芯片产品进度突破、获取控制权以及算力行业景气度提升。“为保障中小股东利益，公司与部分交易对手方签订了业绩承诺与补偿协议，约定数渡科技2025年至2027年累计主营业务收入不低于15.8亿元。”
不过，此次交易合理性引发了监管警觉。
8月11日，上海证券交易所迅速发出《关于对公司筹划收购股权事项的问询函》，要求万通发展补充披露交易合理性、估值依据、支付安排以及内幕交易防控等四项核心内容。在交易合理性方面，上交所要求万通发展分析数渡科技持续亏损原因并说明跨界收购的商业逻辑；估值依据上，需补充资产评估细节并论证8.54亿元定价的合理性等。
万通发展回应称，高速互连芯片产品具有技术含量高、研发难度大、研发持续时间长等特点，数渡科技芯片产品尚处于客户导入阶段、未实现营业收入。根据盈利预测，数渡科技2025-2027年度营业收入分别为6350.02万元、29078.43万元和53840.71万元，预计在2026年亏损收窄，并在2027年净利润扭亏为盈。
然而，这样的回应并未能完全打消市场疑虑。业内人士指出，尽管芯片行业前景广阔，但数渡科技目前的亏损状况以及未来盈利预测的不确定性，使得此次收购充满风险。
深陷亏损泥潭
而从万通发展发展状况来看，其自身也处于业绩亏损状态。
财报显示，2023年、2024年，万通发展净利润分别为-3.30亿元、-4.98亿元。2025年上半年预亏2200万至3300万元，较上年同期亏损7913.49万元的情况有所改善。
“若整合不达预期，可能导致亏损加大，对上市公司持续经营产生重大不利影响。”万通发展方面回复上交所问询时表示。
截至2025年6月末，万通发展账面现金及现金等价物余额约11.49亿元，有息负债余额达17.23亿元，其中，一年内到期的长期借款余额为1.46亿元。“7月初收回索尔思光电3.52亿元欠款，在完成本次收购支付后，预计剩下约8亿元现金及现金等价物。”
在万通发展公布收购事件后，以及披露董事长被拘留前，该公司股价近段时间出现大幅波动。
8月10日晚间，万通发展发布筹划收购提示公告，而当日白天公司股价已涨停。这种被市场认为精准的“先知先觉”式交易引发内幕交易质疑。公告发布后，8月12日至14日，其股票连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，触发上交所异常波动标准。
但在8月18日，万通发展股价开盘跳水，迅速触及跌停板，最终报收9.58元/股。
“董事长被拘留这一事件本身就会给万通发展带来极大的不确定性，尤其是公司正处于战略转型的关键时期。投资者担心公司的战略决策是否会因此受到影响，收购数渡科技的计划能否顺利推进，以及公司未来的经营方向是否会发生改变，充满变数。”一位研究机构分析师认为。
未来，万通发展能否化解危机，顺利实现战略转型，不仅考验着新的领导团队，也备受市场各方关注。
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