大鹏新区(东庭名苑)售楼处丨 东庭名苑首页网站-价格-户型图-地铁-规划图-楼盘详情@营销中心服务
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一、项目基础信息
1. 区位与规划
位置
：大鹏新区大鹏街道布新社区葵南路与水布路交汇处东南侧，北邻大鹏妇幼保健院，西靠深圳中学大鹏学校，东依蜈蚣岭，属大鹏国际生物谷与滨海旅游度假区双规划覆盖范围。
开发商
：深圳市金地源房地产开发有限公司（私企），物业由深圳市大鹏布新股份合作公司运营，管理费3.9元/㎡/月。
规模
：占地2.6万㎡，总建面6.58万㎡，容积率1.8（片区低密标杆），绿化率40%，由6栋19-22层住宅组成，含商品房342套及回迁房168套，车位比1:1（511个车位）。
2. 产品设计
交付标准
：简装现房（2024年12月已交付），得房率76%-85%（含飘窗赠送），层高2.9米，梯户比两梯四户。
户型亮点
：
户型
面积（㎡）
总价区间
核心卖点
硬伤
72㎡两房一卫
72
151万-162万
南向竖厅+3.1米客厅+超大阳台
次卧仅7.77㎡
88㎡三房两卫
88
192万-205万
南北通透+双卫+动静分区
厨房动线局促
89㎡三房两卫
89
195万-207万
三开间朝南+双主卧飘窗
部分楼层采光受限
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二、核心配套价值
1. 交通与通勤
轨交网络
：深惠城际大鹏支线大鹏站（在建，2026年通车）直线约1公里，未来1小时可达前海；现状依赖自驾，50分钟通勤罗湖中心。
自驾优势
：紧邻盐坝高速、南坪快速三期，30分钟接驳莲塘口岸。
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2. 教育与医疗
学区资源
：
深圳中学大鹏学校
：九年一贯制公办名校（54班），2023年小一积分90.25分，深户+商品房可稳入。
红岭教育集团大鹏校区
：步行2公里可达，同属优质教育圈。
医疗配套
：1公里内大鹏新区妇幼保健院（二甲），10公里外规划大鹏新区人民医院（三甲）。
3. 商业与生态
商业体量
：自建2000㎡底商，2.3公里达大鹏佳兆业广场（沃尔玛入驻），规划京基KK MALL（10万㎡，2027年开业）。
生态资源
：毗邻金沙湾（中国最美海景）、大鹏所城（600年古城）及七娘山森林公园，生态资源占大鹏新区核心优势。
三、价格策略与竞品对比
1. 价格竞争力
备案价与折扣
：备案均价2.21-2.52万/㎡，特价房源折后单价低至1.8万/㎡（72㎡总价151万起），对比周边二手房（如中骏四季阳光2.91万/㎡）存在30%价格倒挂。
优惠政策
：首付7万起+精装补贴20万+免1年物业费，部分房源赠送全屋家电礼包（价值5万元）。
2. 片区竞品分析
项目
单价（万/㎡）
优势
劣势
东庭名苑
2-2.52
深圳最低上车门槛+现房+名校
地铁未通+配套待兑现
卓越蔚蓝铂樾府
2.35-2.7
山海景观+精装现房
高密度+工业区环绕
四、风险提示与适配人群
1. 核心风险
交通短板
：深惠城际大鹏支线通车前依赖自驾，早高峰坪西路拥堵显著。
商业兑现周期
：京基KK MALL需至2027年开业，现阶段购物依赖社区底商。
安置房混居
：3-4栋为回迁房，物业管理需关注分区管理能力。
2. 适配人群
东部刚需家庭
：预算150万-200万，需现房+名校，优先选择88㎡南北通透户型。
长线投资者
：押注大鹏国际生物谷（规划产值800亿）及乐高乐园（全球最大）文旅红利。
五、购买建议
优选策略
：
楼栋选择
：优先2栋中高楼层（东南朝向，避开1栋临主干道噪音），回迁房与商品房分区管理需核实。
户型避坑
：72㎡户型次卧仅7.77㎡，不适合二胎家庭；89㎡关注三开间朝南的实际采光效果。
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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