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深圳南山【开云府】
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开云府
中国南山集团，地标之作
项目概况
占地面积：约3.4万㎡
建筑面积：约32万㎡
容积率：7.0
绿化率：30%
业态：住宅、商业、写字楼、五星级酒店
总栋楼：4栋（1栋公租房、1栋写字楼、2栋可售住宅）
可售住宅：418户
面积：124-203平3-4房
使用率：70%
总楼层：49层、54层
梯户比：4梯4户、4梯6户
车位比：约1：1.1（460个）
管理费：6.9元
交楼时间：2025年6月
交楼标准：精装
开发商：深圳市海城锦实业发展有限公司（☎：400-856-3771）
项目地址：南山区赤湾六路东北侧（地铁2/5号线“赤湾站”出口即到）
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【赤湾时代全新崛起】
赤湾，东连蛇口、西接前海，承接深圳湾、太子湾、前海湾三湾资源覆盖，聚合湾区+特区+示范区+自贸区四重国家战略利好，标定湾区滨海经济带下一个高地，迎来强劲腾飞。
【滨海经济下一个高地】
赤湾片区作为“蛇口国际海洋城”三大载体之一，将建设超200万方赤湾海洋科技产业园。未来随着海量资金、技术及人才引进，赤湾片区的居住和消费需求将呈现爆发式的增长。
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【中国南山国企担当】
41载中国南山集团，肩负城市跃升的使命担当，承担片区规划者和运营者角色，执笔约3.2平方公里的赤湾土地，通过更深度的建设、更整体的统筹，推动赤湾更新蝶变，与片区共生共荣共成长。以人居理念与片区发展完美交融，也让赤湾山海人文与居住感受深度契合。
【高密度历史人文群】
赤湾，以获评“广东十大海上丝绸之路文化地理坐标”为契机，打造赤湾文博圈，天后博物馆（赤湾天后宫）、赤湾烟墩、左炮台等高密度历史人文资源集群。
作为南山区十四五示范工程——深圳湾文化走廊的重要组成部分，进一步传承历史文脉，成就大湾区海洋文化展示地。
【集萃全龄精英学府】
出门就是九年一贯制南二外赤湾学校，旁边另规划一所九年一贯制学校。还有深圳市三十高中（待建）、南山中英文学校，南山集团幼儿园、蓓蕾幼儿园等在旁。集萃国内教育+国际视野的全龄优质学府资源，为未来先行一步。
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【双地铁口立体交通】
无缝接驳双地铁2/5号线“赤湾站”,地铁12号线环绕，连接兴海大道、南海大道、望海路、妈湾跨海通道等多条城市主干道，畅达前海、太子湾、海上世界、后海等核心区，高效通达全城；紧邻太子湾邮轮母港，速抵深圳宝安国际机场，链接世界精彩。
【三山一海天赋胜境】
背靠大南山，肩倚小南山、赤湾山，相望伶仃洋，山海日常推窗可得；毗邻深圳华英路樱花主题公园，领略治愈时光的城市符号；更享赤湾公园、大/小南山公园等多所公园环绕，悠享生态鲜氧生活。
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【百万商圈繁华环伺】
享4.6万商业赤湾汇购物中心，周边还有太子湾K11 (在建中)、香港兰桂坊LKF、前海世茂中心、桂湾商业中心、前海印里、华润万象前海、前海卓悦INTOWN、壹方汇等高端商业，荟萃太子湾、海上世界、前海万象三大国际商圈。约百万方璀璨繁华，纳世界潮流为生活日常。
【赤湾先发山海都会超体】
3.2平方公里赤湾先发·城市双地铁综合体，集高端住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态于一体，筑就赤湾地标，焕新山海生活。
★高端住宅：约6万㎡【开云府】高端臻邸，“山-海-城”云尚生活范本
★购物中心：约4.6万㎡大型集中式商业-赤湾汇购物中心，与地铁无缝连接
★总部办公：约4万㎡、约200米摩天地标甲级写字楼，定鼎总部门面形象
★五星级酒店：约3.15万㎡五星级酒店，引进凯悦酒店品牌运营，打造国际化商务交流场所
【甄稀山海天幕府邸】
匠筑建面约124-203㎡全生命周期天幕户型，360°采光通风，270°环景主卧，山海日常推窗可得。背山面海，藏风聚气，家宅福泽之地。
★生态园林：以“空中连廊+屋顶花园”打造垂直化多元生态系统，让自然、空间回归生活
★全龄场景：搭建观景/室外聚会/游乐/成人活动等场景化空间，演绎高端富氧休闲体验
★美学立面：精铸“海浪”风尚立面，呈现微波般浮雕感，采用浅蓝灰中空LOW-E玻璃幕墙
★高梯户比：近1：1高配级别梯户比，出入尽享便捷，生活愈加舒适
★阳光车库：罕见地上全阳光车库，车位配比超1:1.1，归家尊享从容泊车
1栋一单元A1、A2户型：面积约为129㎡
1栋一单元A3户型：面积约为124㎡
1栋二单元B1户型：面积约为203㎡
1栋二单元B2户型：面积约为133㎡
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虽然近期有一些政策出来，但明年可能会有一些经济下行的外部压力，所以房地产真正企稳回升可能要到2026年，2026年上半年销售才是真正的见底回升，新开工面积可能要到2026年年中开始企稳回升，
其实最近两年我们见过太多预测楼市企稳的言论观点，有说2025年企稳的，也有说2026年企稳的，也有说2027年企稳的，
我们也专门分析过这些所谓的专家或者机构所预测的房价企稳时间，特别是高盛对于中国房价的预测，咱们还专门出过两期视频。
针对这样的预测，我的态度是大家做一个简单的参考就行了，毕竟是没有发生的事情，也只有实时间能够给出答案，
我个人认为这种预测对于当下的房地产市场而言，没有太大的意义，主要原因有2点，
一是，现在楼市的政策变化太大，比如两年前不要说取消限购了，就连松绑限购都有可能是政策一日游，然而现在一线城市都有全面取消限购的，
再比如一年前，新房大幅度降价卖房也是不被允许的，降价的项目马上就会被停止网签，然而现在新房限价都已经取消了。
所以现在楼市的松绑政策变化幅度非常大，不用预测两三年后，半年很可能就是一个大周期，
二是，房价的变化非常大，2022年和2023年房价在明显的下跌，但进入2024年，我们发现房价的跌幅比例依旧比较大，
近一年时间，房价整体跌幅比例超过10%的城市比比皆是，这其中就包括深圳，广州这样的一线城市，甚至今年小阳春买房的人现在房价就已经跌出很大一部分了。
因此当下的房地产市场不管是松绑的政策还是房价的波动都是非常大的，根本就不用看两三年，半年就有非常大的调整，
所以在如此坎坷不平的路面上行走，看好脚下可能要比平视远方走的更稳。
至于房地产到底什么时候企稳？这个大家不用过多的担心，到时候信号是非常明显的，
比如2015年的那一波房价大涨，当时的新房待售面积达到7.19亿平方米，随着房价的上涨，销量走高，库存下降，到2017年已经降到5.8亿平方米，库存量有非常明显的下降，
并且2015年到2017年，各大城市的土地供应量也是非常充足的，但整体的库存量还是在下降的。
然而现在的新房待售面积已经达到7.3亿平方米，比2015年还要高，更为关键的是当下二手房的挂牌量比2015年更高，
所以现在楼市的库存不管是新房还是二手房都超过了2015年，特别是二手房的挂牌量更是远超2015年，
所以要想这轮楼市企稳调整的动作和信号都会比2015年强烈的多，
以目前的销量来看肯定是不够去库存的，并且这轮去库存单纯指望居民端加杠杆也不太现实，因为居民部门杠杆率在上一轮去库存过程中已经过度拉高。
所以这些基本面就决定了这一轮楼市去库存很难实现全面去库存，
更多的政策可能倾向于结构性企稳，针对本身库存量相对较小的城市，给予更多的政策，鼓励买房同时加大收储商品房以及闲置土地的动作，然后再减少土地供应量，最终有可能实现企稳，
当然了，这种结构性的企稳也就注定了整体房价是不可能回到所谓的上涨时代，不过话又说回来，当下对于房地产市场的定调也不是上涨，而是促进房产市场止跌回稳，
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