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新世界香蜜四季家园——这个位于福田香梅路和新闻路交汇处的在建新房，与香蜜湖豪宅水榭花都和香蜜湖”城市会客厅“隔路相望。虽然地理位置属于景田南，但是几乎就是香蜜湖范围，享受香蜜湖的配套。

深圳最近很多地方都有新的住宅用地出来，但是对于福田来说，发展太饱和了，基本上都只能靠旧改，所以新房推出的时间单位，需要用“年”来记。目前福田的新房，成批次的主要就是靠着北面梅林的京基宸悦府，南面的金地环湾城和承翰庭玺撑着，其他的新房供应都只有零散几套尾盘，比如中洲迎海、石厦铭苑、华尔登府邸二期、福安瑞府等等 。

其他在建的旧改新房，目前成型的仅有新世界香蜜四季，按照目前的进度，大概率今年下半年会入市。

刚好最新的商品房户型图出炉，可以再了解下：

小区共有十栋，包含五栋可售的商品房住宅，三栋回迁房，一栋人才公寓及一栋酒店式公寓。

在售商品房是1栋1、2、3单元，2栋1、2单元，其中1栋2、3单元和2栋1、2单元户型主体一样，面积段从105-260平均有。

从这次最新披露的户型图来看，特别方正实用，每个户型赠送的面积都不少，初步估计有85%以上使用率；另外户型设计上对于刚需改善型客户很友好，125平开始，就能做4房2卫，180平已经开始有双套间，230平甚至有三套间，户型选择上非常丰富。

目前整个福田北片区，近一两年能入市的新房呼声最高的除了“南天电力”项目，就属本项目了，但是前者位于的安托山片区，虽然属于香蜜湖，但是几乎就挨着南山，估计明年才知道具体入市时间，所以新世界开发的这个项目备受关注也就不奇怪了。

回顾下项目的基础资料：

开发商： 新世界地产

占地面积：4.1万m2

总建面：46.7万m2

产权：70年（23-93年）

总户数： 可售商品房923户

面积：105-260平方3-5房

车位比：2681超过1:1

梯户比： 3梯3户，3梯4户，3梯5户／回迁4梯8户

价格： 没拿预售

交楼标准：精装

物业公司：新世界物业

物业管理费：6.5元/平方/月

容积率：7.62

绿化：30%

交楼时间：预计27年6月

建筑类型：住宅

层高：3米

使用率： 80%

楼层高：30-40-44-45-47-48层栋数：10栋

水电：民水民电

住宅面积段：105平三房；125-180平四房；230-260平的五房

公寓面积段：130-150平；220-230平；290-300平；520-590平

关于项目附近配套之前有介绍过，就不重复啰嗦，有需要的可以私聊。

那这个项目未来的价钱会怎样呢，我们可以试着推理一下：

目前该地段的二手房，最近成交的价钱如下：

东方玫瑰花园（1999年）：2月成交144平，1212万 ，单价8.4万/平；

缇香名苑（2004年）：3月成交148平，1280万，单价8.65万/平；

2月份成交162平，1350万，单价8.33万/平；

合正名园（2004年）：3月成交两套80平，都是636万，单价7.95万/平；

天健天骄南苑（2019年）：去年成交168平，1920万，单价11.3万/平；

天健天骄北庐（2021年）：3月成交三套123平，总价1300-1396万，单价10.5-11.35万/平。

可以看到周边二手房，次新房的天健天骄单价去到近11万/平，其他20年楼龄的基本上还是稳定在8万/平左右的单价。参考目前福田南的新房金地环湾城，平均均价11.2万/平，这个项目大概率会在这个价钱左右，以最小三房105平为例，总价约不到1200万；以四房125平为例，接近1400万；我想作为刚需改善型客户，这个价钱在这个地段，应该是有不少人愿意入手的。

这个项目，网上对于优缺点分析的很多，缺点主要集中在小区有回迁房（实际上这个小区的回迁业主基本上都是央企员工，一人一套，未来自住居多）、学区非顶级教育资源、小区容积率较高等；

这里着重说说项目最大的优点：那就是地段！地段！还是地段！

一路之隔的西面，就是福田房产最大价值点之一的：香蜜湖“金融街”和深圳市“城市会客厅”，作为深圳对外的“脸面”，就算是各位，也会整理的漂漂亮亮的，该有的配套都上齐。目前现场还是施工，按照进度，部分设施估计大概率明年应该可以投入使用了（比如太古里/太古汇）。

东面几百米，就是深圳“九宫格”，福田CBD，这里除了深圳市政府及相关市政配套，剩下的都是高楼林立的写字楼。这块仅仅6.07平方公里的地方，2024年GDP就有约4800亿元，占福田6000亿总数的80%，地均产值80.1亿元/平方公里，远超香港中环（50亿）和新加坡滨海湾 （30亿）

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一、金融政策支持力度加大

首付比例下调：首套房首付比例最低降至15%（二套25%），并扩大“认房不认贷”试点，异地有贷款记录也可享受首套房优惠。

利率下调：首套公积金贷款利率降至2.6%，商贷利率或跌破3%（如首套最低2.9%）；同时央行降准0.5个百分点，释放1万亿元流动性。

专项债支持：地方政府通过专项债收购存量商品房，用于保障性住房建设，例如广东、吉林等地已投入超430亿元。

二、住房品质升级

《住宅项目规范》自2025年5月起实施，要求：

层高与电梯：层高下限提至3米，4层及以上强制装电梯，12层以上配两台电梯。

隔音与智能化：分户楼板隔音标准提高11%，预留智能家居端口并推广太阳能系统。

三、需求端政策优化

限购松绑：一线城市优化限购政策，部分放宽非户籍购房限制，如北京允许五环外增购1套房。

交易便利化：全面推广“带押过户”，二手房交易无需提前还贷，杭州、深圳等地同步降低契税。

四、土地与供给管理

土地精细化供应：库存量大的城市减少住宅用地供应15%-20%，避免市场过饱和。

房企支持：为优质房企提供超4万亿元贷款，重点保障“保交楼”项目，已支持1400万套住房交付。

五、税收优惠延续

契税减免：首套140㎡以下税率1%，二套2%；取消普通住宅与非普通住宅分类，满2年住房免征增值税。