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✅项目交房时间、价格、户型图、学校配套、最新在售房源

2023年招商高阶质臻住宅新作，礼献三亚

基础信息

项目地址：三亚·崖州湾科技城·通海公园旁

物业类型：沿街底商，小高层

占地面积：约5.7万㎡

计容面积：约14万㎡

装修配置：精装交付，全屋中央空调

产权年限：70年

容积率：约2.5

绿化率：约40%

总户数：住宅1026户（可售948户）

车位户数：1087户

住宅产品：

①建筑面积约125㎡的3房2厅2卫

②建筑面积约135㎡的3房2厅2卫

③建筑面积约143㎡的4房2厅2卫

物业管理：招商积余物业公司

户型亮点

建面约125平方米三居室

该户型布局方正，拥有独立入户前厅，提升了得房率。一体化客餐厅直通观景阳台，三开间朝南设计，套房式主卧带有步入式衣帽间和独立主卫，每个卧室都配有大飘窗或连通大阳台。其中，A户型的南向观景阳台宽约11.5米，尺度感非常强。

建面约135平方米三居室

该户型空间感更大，带有约11平方米的入户电梯前厅，阔绰厨房可容纳多人使用。客厅空间宽敞，与客厅联动的X空间可以根据需求定义为书房、工作室等。三间卧室的布局考虑到了舒适人居的需求，尺度合理。

建面约143平方米四居室

该户型做到了一梯一户的格局，专属的独立电梯厅保证了私密性。次卧可作为长辈房，与主人起居互不干扰。公区采用了LDKB一体化设计，四开间朝南，整体面宽约15米，大尺度的套房式主卧空间为业主提供了舒适的居住体验。

作为海南首个“臻系”项目，招商蛇口在招商·臻园前期的规划建设中花费了相当大的时间和精力去研磨产品，并将严苛的建设标准落实到每一处细节。

所以当招商·臻园以现房状态亮相后，就赢得了不少好口碑，这也为首开热销打下了坚实基础，毕竟有品质实景呈现，今年买今年就能住的房子谁能不动心。

◎ 三亚招商·臻园 立面效果图

项目首开前『海居君』曾实地探访过，远远望去，17栋小高层建筑依次排布，外立面覆盖大面积LOW-E玻璃，楼栋棱角以香槟金线条勾勒，品质感相当强。

当『海居君』乘坐项目看房电瓶车抵达后，走进去的路上是各种绿植相伴，仿佛置身于公园里，一问，才知道原来项目南侧就紧挨着约27万㎡的通海公园。

紧邻公园，也就意味着未来业主下楼就能立马抵达公园，住在这里，相当于拥有了一座公园。

◎ 三亚崖州湾科技城通海公园局部 实景图

再往里走，就来到了项目南侧归家大堂，门厅正中央位置的微风簇浪雕塑和叠水景观遥相呼应，6米层高的酒店式大堂更是浑身透着招商蛇口的讲究。

日后，你回家的体验大概是这样的：经过蜿蜒绿荫的花道与迎宾水系后，再穿过气派的酒店式归家大堂，通过归家系统，无需做任何事就能惬意归家。

通过大堂进去社区后，我们还发现里面别有洞天。

项目在社区内营造了“两轴、六境”围合的六感生活空间，你可以在归家的漫步道上沿途欣赏美景，每一刻都是视觉享受。

◎ 三亚招商·臻园归家大堂 实景图

◎ 三亚招商·臻园园林 实景图

虽然，目前一些区域还未开放，但我们从规划图纸上得知，园区内在建设户外泳池、运动健身场地、童趣乐园等各具意趣的互动场景串联。

就拿泳池来说，水体规模面积达约750㎡，分为成人泳池、儿童泳池、按摩池等功能区域，完全能满足全龄段业主需求。

另外，为了最大化利用社区空间以及给业主带来更有品质的居住体验，招商·臻园还在楼栋架空层规划了儿童游乐区、运动健身区、长者颐养区、活力互动区4大功能场景。

对儿童而言，这是一个能度过童年快乐时光的区域，对成人而言，这是一个发挥兴趣以及邻里之间互相交流的空间。

◎ 三亚招商·臻园效果图

穿过社区园林行至楼栋前，还会感叹项目的精装单元大堂也太用心了，外立面采用铝板和格栅设计，大堂内搭配约4米层高空间，完全给到了高阶的归家礼遇。

◎ 三亚招商·臻园单元大堂 实景图

可以说，招商·臻园的规划、设计已经在逐一实景呈现，并且品质相当高，让购房者眼见为实。

日前，『海居君』还获悉一个好消息就是，预计3月底项目会开放泳池及更多区域的园林，品质实景将进一步呈现给市场。

从购房者角度来看，他们愿意爽快买单的原因之一正是招商·臻园现房品质社区的价值赋能，不得不承认，这些高端群体的置业眼光总是更具前瞻性和一致性。

区位优势

崖州湾科技城自启动建设以来，蓬勃发展，从一片荒芜到如今的繁荣新城。招商·臻园所在的崖州湾科技城，凭借其快速的发展和成熟的配套，成为三亚楼市中备受关注的热点区域。

首先，能够热销出圈，招商·臻园所在的崖州湾科技城绝对是一个不可忽视的原因。

一个区域是否真的有发展要看它的兑现速度，而不是只看高大空的口号，崖州湾科技城自启动建设以来就蓬勃发展，从一片荒芜到如今已是繁荣新城。

今年1月15日，全长约3.9公里的海南G98环岛高速崖州湾科技城隧道主体正式通车，很大程度上提升了科技城的城市功能，也进一步缓解道路交通压力。

紧接着，G98环岛高速崖州湾科技城段崖城互通上下高速4条匝道也正式通车，这意味着从科技城往返三亚、乐东的行车时长大大缩短。

◎ 互通立交通车道路 示意图

此外，深海科技城和南繁科技城之间贯通市政道路也在陆续打通，整个崖州湾科技城无论是对内还是对外，交通都实现了跨越式发展。

同时，商业配套也在加速兑现，1月21日，科技城首个MIX+型购物中心招商花园里开业，签约进驻开业的知名品牌包括旺豪超市、麦当劳、星巴克、万达影院等，给消费者带来了全新体验，而且它直线距离招商·臻园仅约1.2公里。

◎ 三亚招商花园里 实景图

当然，以上这些配套的兑现只是科技城加速发展的一个缩影，园区其他配套兑现情况也相当给力。

教育配套方面，招商·臻园2公里范围内落成科技城第一幼儿园、上海世外教育附属外国语学校、三亚寰岛实验小学/中学、科技城南开小学、科技城南开中学等多所优质学校。

对于关注子女教育的购房者而言，崖州湾科技城这一众教育资源无疑具有非常强的吸引力。

医疗配套方面，招商·臻园与在建的崖州湾科技城综合医院直线距离也不过1.5公里左右。

该医院可是三亚市人民政府与上海交通大学医学院附属仁济医院合作办医签约的综合性三级甲等医院，首期预设床位600张，计划2025年建成投入使用。

◎ 三亚崖州湾科技城部分配套图

崖州湾科技城市民健身中心、崖州湾科技城文化客厅、崖州湾海滨浴场、灯光球场、馨乐庭酒店等休闲娱乐配套也都落在招商·臻园所处的深海科技城板块。

可以说，崖州湾科技城的交通、教育、医疗、休闲......都在以肉眼可见的速度持续兑现。整个园区逐步形成小社区大共享的便民生活圈，园区各类配套相对集中且完善，社区距离商圈很近，业主步行即可便捷享受到多元化的配套，这可不是哪个湾区都能做到的。

优越的区位下，招商·臻园形成了“15分钟便民生活圈”，能满足大部分人的核心需求，这也是招商·臻园热销的外部因素。

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房产信息：

行业透视｜中东资本，正抄底房地产？

9月20日，中国奥园公告，中东投资集团Multi Gold Group Limited将成为公司新的战略投资方，并取代中国奥园创办人郭梓文成为第一大股东。消息传出次日，中国奥园股价大涨127%。这也是继万达集团引入由太盟、中信、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司等组成财团后，今年第二家被中东资本选中的房企。对此，有外界传言中东资本正在抄底房地产，对于这些真真假假的中东资本背后，其真实的投资逻辑到底是什么？

01传中东资本入局奥园

或引入潜在投资人

据中国奥园公告披露，中国奥园主要股东Ace Rise同意转让公司普通股予Multi Gold。转让事项完成后，Multi Gold、Ace Rise以及郭梓文在中国奥园的持股比例分别为16.48%、13.31%和16.38%，因此，Multi Gold将成为中国奥园单一最大股东，同时郭梓文将不再担任公司控股股东。Multi Gold的唯一董事及最终实益拥有人Alobeidli接替郭梓文成为中国奥园非执行董事及董事会主席。 有相关从业人士表示，中东资本战略进驻后，将为中国奥园带来多方面积极影响，包括资金、管理经验、战略发展思路、市场信心恢复以及国际化合作等。事实上，在中国奥园官网Alobeidli的背景介绍中就有提及，“展望未来，预计Alobeidli先生将为本公司引入潜在投资人，并为本公司带来更多发展机遇。” 与其他出险房企不同，中国奥园债务重组进展相对顺利。中国奥园最早于2022年1月宣布境外债违约，时隔一年半于2023年7月交出境外债重组方案，并很快获得相关法院批准，并将2024年3月20日定为重组生效日期。按照原本计划，中国奥园境外债重组计划持有期的届满日期为2024年9月20日，但就在9月10日，中国奥园公告宣布境外债务重组计划的持有期延长至2025年3月20日，债务重组生效后的工作也从六个月延长至一年。对此有市场解读，重组的延期或是迫于资金压力，或是债权人压力。20日，中国奥园宣布引入中东资本战投，股价大幅提振，体现了市场信心部分回归，有利于债务的化解。

02并购方背景并不清晰

后续发展需谨慎观察

但从中东资本的角度来看，此时入局出险房企有些令人费解，因为投资风险相对较高。中国奥园资金面压力大，仍处于资不抵债状态，盈利能力薄弱，未来可持续发展面临相当的不确定性。2024年中期业绩报告，中国奥园总资产1886亿，总负债1904亿，所有者权益为负值17.7亿，处于资不抵债。

在总资产中，可供销售物业达1182亿，已全部处于在建状态或竣工状态；贸易及其他应收款282亿，已计提了67亿的信用减值准备。银行结余及现金约16亿，受限制银行存款23亿，合计仅约39亿。而从流动负债来看，银行及其他借款506亿，优先票据及债券28亿，贸易及其他应付款558亿。

从以上财务数据可以看出，中国奥园仍面临相当严峻的债务压力。从盈利情况来看，2024年上半年净利润为收益221亿，主要是期内境外债务重组收益约266亿。若剔除这一影响，上半年中国奥园仍然是亏损，预计除税前溢利为负40亿。此外现金流量表中，经营活动所用现金净额为负0.22亿元，企业造血能力也未有恢复。

中国奥园的首要困难，一是如何加大去化回血，二是解决眼前的债务到期。最优解是引入增量资金，盘活企业。此前中国奥园就有传出引进广东与山东的国资战投，而此次偏偏被中东资本选中。此外，股权转让公告中的诸多细节披露十分不清晰。一是在股权转让公告中，虽然有明确的股份数量，但未披露具体交易对价。其次，战投方在公开资料中难以确认身份，尤其是收购主体Multi Gold，公告中并未有披露该公司注册地、注册时间、经营范围、注册资金，或在管在投项目等等。

目前，有明确说法的只有来自奥园集团对新董事会主席Alobeidli的介绍，年仅45岁，拥有阿联酋大学学士学位以及四个硕士学位，于科技、房地产及战略咨询多个领域拥有二十多年经验，自2023年担任Magnuvest Investment总经理。虽然在领英中能够查找到Alobeidli及Magnuvest Investment，但难以对更多信息进行确认。由于该等重要交易细节及投资方背景未有充分披露，引入战投对于企业后续发展的影响，仍有待时间检验。

03中东资本难辨真伪

抄底言论显然为时尚早

事实上，中东资本入局中国奥园的说法，并不新鲜，此前就发生过恒大汽车与纽顿集团事件。2023年8月，恒大汽车发布公告，已与纽顿集团签订了股份认购协议，将获得首笔5亿美元战略投资（每股认购价0.6297港元），交易完成后，纽顿集团将对恒大汽车持股比例占扩大后已发行普通股总数的27.5%。此外，在满足先决条件的情况下，纽顿方面将分三笔向恒大汽车等额提供总金额为人民币6亿元的免息及有担保过渡性资金，用于恒大汽车的研发、生产及销售业务，并计划每年实现向中东市场出口3万-5万辆恒驰汽车。消息释放当天，恒大汽车股价上涨了14.1%。根据公开资料显示，纽顿集团是纳斯达克上市的阿联酋新能源汽车第一股（股票代号：NWTN），前身名为艾康尼克，由创始人吴楠于天津创立。后于2022年6月，宣称将总部迁往阿联酋，并更名为纽顿集团；并于此后11月于纳斯达克上市，高管多为华人，并非网传的中东资本。2023年10月，恒大汽车公告，战略投资方纽顿暂停了过渡期的资金支持；2024年1月恒大汽车公告，于纽顿之间的股份认购协议及债转股认购协议均已失效。虽然部分中东资本难辨真伪，但不久前，入局新达盟的阿布扎比投资局却是著名的中东主权基金，但没有任何迹象表明其正在抄底中国楼市。根据美国主权财富基金研究所（SWFI）全球主权基金总资产最新TOP10排名中，中东主权基金共有4家，而阿布扎比投资局位列第四，总资产规模为中东地区第一。据悉，阿布扎比投资局主要投资方向，是北美及欧洲在内的发达地区，亚洲发达地区投资比例大概在5%至10%之间，新兴市场大概在10%至20%之间。而从资产类型来看，主要为成熟及新兴市场的股票及政府债券，而房地产领域投资比例仅为5%至10%。不仅投资布局份额较小，据阿布扎比投资局官网2023年10月发布的2022年回顾中，在房地产相关投资建议中并未有提及传统住宅开发，而是对中国地区的数据中心及城市物流业务显示出了兴趣，尤其是物流领域，“预计，在城市化和电子商务增长，以及对稀有工业地块需求增加的推动下，该行业未来几年预期表现良好。此外，通过升级和重新定位现有物业来提升价值，物流业务在运营上仍能适应经济周期。”事实上，除去2024年3月阿布扎比投资局投资新达盟，以及2024年9月卡塔尔投资局入局华夏基金（中国第二大公募基金），近期鲜少有看到中东主权基金在中国的投资身影，要得出中东资本抄底楼市的结论显然为时尚早。

整体来看，不管是国有资本还是境外资本，背后的投资逻辑都是一致的，不存在亏本买卖。尤其是对于资不抵债企业，要想获得战略投资方的增量资金，先决条件一般要完成债务重组，且企业自身还需具备价值。单凭中东资本引入的消息，虽然能够暂时提振股价，但市场信心的回归仍然要看到后续真金白银的投入。无论对于哪方机构投资者，“不见兔子不撒鹰”都是基本的投资策略。