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目前中洲迎玺花园三期节点已公布:
2月14日取证;
2月15日-19日,i深圳线上诚意登记,冻资10万;
2月20-21日,意向登记人名册公示及公证摇号;
2月22日开盘线下选房,开盘88折,7天准签。
折后价格区间:
82-83㎡三房两卫180套,折后总价411-457万;
94-97㎡三房两卫300套,折后总价569-646万;
103-104㎡3+1房两卫90套,折后总价662-696万;
114-116㎡四房两卫165套,折后总价710-779万;
144㎡五房两卫45套,折后总价989-1023万;
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——项目概况——
【占地面积】约3.7万㎡
【建筑面积】约21.9万㎡
【容积率】约4.24
【梯户比】3T4/2T4/2T5
【车位】约1405个
【楼栋及户数】8个单元住宅楼+1栋幼儿园,规划约1272户(此次三期推出约780套)
【产品面积】约82-144㎡3-5房
【地铁】4/5/6/22(建设中)/27(建设中)/深惠城轨(规划中)
【幼儿园】小区配建18班幼儿园
【学校】深圳外国语学校龙华校区(初中大学区,具体以当年教育局公布为准);格致中学民治校区(已于2024年4月正式动工)
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优点(潜在价值点)
1. 区位发展潜力
- 位于龙华区大浪街道,紧邻“福龙路”,可快速通达福田、南山(约30分钟车程),适合在福田/南山工作的通勤族。
- 片区属于龙华重点发展区域,周边有规划旧改(如赖屋山城市更新项目),未来城市界面可能改善。
2. 交通便利性
- 地铁:距离地铁6号线 元芬站 约800米(步行约12分钟),4号线 龙胜站约2公里,需依赖公交接驳或自驾。
- 自驾:紧邻福龙路、龙澜大道,通往市区及龙华核心区较便捷。
3. 户型与产品设计
- 主推 89-128㎡ 3-4房,户型方正实用,部分户型南北通透,适合刚需及改善家庭。
- 低容积率:项目容积率约3.5,低于龙华部分竞品(如同片区某盘容积率超5),居住舒适度较高。
4. 价格优势
- 均价约 6万/㎡(具体以开发商公示为准),低于龙华核心区(如红山、上塘片区7-9万/㎡),有一定价格吸引力,89㎡户型单价低,只需要5万多,这也是这个盘目前最大的炒点,但是正朝向4号轨道,噪音比较大,户型利用率一般!。
5. 教育资源
- 周边有 深圳外国语龙华实验学校(九年制)、大浪实验学校等,但需注意学区划分存在不确定性,需以教育局当年文件为准。
总结:适合哪类购房者?
- 适合人群:
1. 预算有限(总价500万-800万)的刚需家庭,注重户型实用性和通勤效率(依赖自驾)。
2. 长期持有(5年以上),看好龙华旧改和片区升级潜力的投资者。
- 不适合人群:
1. 对生活配套成熟度、学区确定性要求高的家庭。
2. 短期投资(限售3年+市场波动),或对开发商风险敏感的购房者。
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1. 市场趋势:量升价稳,政策驱动信心回归
2025年深圳楼市迎来“开门红”,1月新建商品住宅网签5090套,同比暴涨97.3%,二手房成交4554套,同比增31.5%,呈现“量升价稳”态势。新房均价6.06万/㎡(环比跌6.05%),二手房均价6.1万/㎡(环比微涨0.1%)。
关键信号:政策刺激下,市场信心逐步修复,核心区优质资产价格止跌反弹,如南山、福田部分豪宅涨幅超20%。而远郊区域(如坪山、大鹏)仍面临供应过剩压力,分化加剧。
2. 政策红利“史诗级”释放:限购松绑+利率探底
2025年被称为深圳楼市“政策大年”,预计将出台重磅措施:
首付比例下调:首套或降至1成,二套1.5成;
限购松绑:参考广州模式,全面放开或分区域调整;
房贷利率创新低:首套利率或跌破3%,公积金贷款额度提升。
影响:购房门槛大幅降低,核心区改善型需求爆发,豪宅成交占比提升(如南山区自贸·湾啟紫荆1月销售额达11.66亿)。
3. 核心区逆势反弹,这些板块成“资金避风港”
高价值板块推荐:
- 南山科技园/深圳湾:依托产业+稀缺性,部分楼盘价格反弹20%+;
- 宝安沙井:大空港+会展中心规划加持,珈誉府加推400套三房热销;
- 龙华红山:深铁珑境二期降价至5万+/㎡,地铁上盖+精装交房,性价比突显。
风险提示:非核心区(如龙岗中心城)部分楼盘跌幅超30%,需谨慎“以价换量”项目。
4. 2月新盘速递:刚需&改善的“黄金选择”
- 珈誉府(宝安沙井):75-97㎡三房,近地铁+商业综合体,稀缺小户型加推;
- 深铁珑境二期(龙华):85-111㎡三至四房,单价回调至5万+/㎡,精装交付;
- 信义君御山汇珑花园(龙岗坂田):93-99㎡三房,深中坂田南校区学区房,稀缺入市。
热销现象:龙岗深铁阅云境145套房源“1小时售罄”,市场对高性价比项目反应热烈。
5. 购房策略:抄底核心区,警惕远郊陷阱
- 刚需:关注政策红利(如首付1成)+地铁沿线新盘(如塘城壹号花园67㎡两房);
- 改善/投资:锁定核心区优质资产(如南山、福田学区房),利用利率低位加杠杆;
- 避坑指南:远郊楼盘需谨慎,优先选择配套成熟、去化率超70%的项目(如都市茗荟花园二期)。
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2025年深圳楼市“政策底+市场底”双底共振,核心区反弹箭在弦上!
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