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占地面积：5.6万m²

总建筑面积：17.55万m²

容积率：3.1

绿化率：35%

项目总户数：543户

车位总数：1639个

建筑布局：共6栋，采用围合式设计。

户型：205-630（前排2栋望江，货量不足50套），205-350m²（后排4栋，主推户型，楼层高）

使用率：超高赠送率设计，套内使用率最高达130%（阳台等半开敞空间计容比例提升至20%-30%）这也是广州首个新规后，真正意义的豪宅产品！

商业配套：自带5,000平方米商业空间，规划引入高端品牌及餐饮娱乐设施，与周边太古汇、天环广场等商圈形成互补。

项目产品涵盖205-630平户型，呈半围合式布局，户户朝南、户户一线望江。

1、交通：项目300米范围内汇聚地铁5号线员村站（在建11号线换乘站），5站直达珠江新城核心区。周边临江大道、花城大道等主干道形成三纵三横路网，20分钟车程覆盖天河、海珠重点商务区。

2、商业：项目自带底商，3公里范围内覆盖K11、天德广场、天汇广场等国际商业体，未来马场旧改引入的顶奢SKP商业体将进一步升级消费层级。

3、教育：项目除配建国际幼儿园外，1.5公里半径内分布天河外国语学校南国校区等优质教育资源，西侧规划24班示范性小学，构建12年一贯制教育生态圈。

4、医疗：项目周边有中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院 等医疗资源也是非常完善，可以为您护航。

5、产品：目前保利面粉厂做了三个样板房，分别是3栋的227㎡、6和8栋的270㎡和350㎡。都是异地样板房，在未来商业体的1楼、2楼和4楼。其中227㎡在4楼、270㎡在2楼、350㎡在1楼。3楼没有开放，据说以后用来展示各种装修风格。1楼的350㎡在整改，暂没有开放。

商业体的层高，大概在4米左右，所以哪怕是227㎡样板房所处的4楼，也才16米。而我们知道面粉厂住宅的最低层是抬高了20米左右。所以，最高的227㎡样板房的视野和景观，都比不上正常住宅楼层。

而商业体4楼的227㎡样板房，却可以望到江。（抱歉不让拍照）

也就是说，未来面粉厂的所有楼层，哪怕是最低层，理论上都可以望江。

选筹排序直接给到位，照着这个排序选，闭着眼都不踩坑！

不差钱顶豪版：1栋630㎡→孤品，全凭人脉，不纠结楼层，能买到就是赢；

改善顶流版：9栋436㎡＞9栋411㎡＞6#/8#高层347㎡/270㎡＞6#/8#中低层；

上车圈层版：5栋237㎡西户（高层）＞5栋237㎡东户（高层）＞3栋222㎡（高层）＞3栋203㎡（高层）＞3栋226㎡。

1栋613平方 3梯一户

9栋394-429平方3梯两户

8栋272-356平方3梯两户

6栋270-350平方3梯两户

5栋236-239平方3梯两户

3栋204-227-235平方4梯三户

可以感觉项目会所的主观：

一、首先最大的感受是，用材档次很高，大家直接看图片：

项目优缺点分析

优点

1、核心地段与珠江新城直线距离不足500米，紧邻广州顶豪汇悦台，共享珠江新城配套，是广州核心区稀缺的滨江地块。

2、一线江景，南向直面珠江，距离江边仅150米，无遮挡视野，隔江对望琶洲CBD，景观资源稀缺。

3、低容积率与高使用率，容积率3.7，低于周边地块，建筑密度低。阳台面积占比达30%，套内使用率最高达130%，空间利用率高。

4、产品定位高端，户型以205-640㎡大平层为主，采用全封窗、弧形立面设计，配备超大玻璃幕墙，打造“世界级滨江作品”。

5、配套完善，配建幼儿园、5000㎡商业，周边3km内有K11、天汇广场等商业，5km内有广州图书馆、广东省博物馆等文化设施。

6、交通便利，步行300米可达地铁5号线员村站，未来可换乘11号线，临江大道、华南快速等主干道便捷通达核心区域。

缺点

1、周边环境待改善东、西、北侧为城中村、厂房，员村旧改进展缓慢，短期内城市界面较杂乱，存在噪音、异味等潜在影响。

2、施工干扰风险，项目周边有规划道路、隧道、天桥等工程，施工期间可能产生噪音、交通限制等问题。

3、价格刺客预警，未来尖端项目竞争激烈，同样的顶豪产品，可能还有隔壁的污水厂地块，跑马场地块，冼村的保利天御，未来不见得就一定会稳稳占据顶豪1哥！

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