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【中建观玥】
备案单价3.9-4.3万/㎡，开盘约89折（登记3%+VIP升级3%+认购4%+按时签约1%），首付5成以上首付88折，一次性付款87折！按揭折后单价3.49万-3.8万/㎡，总价293万起
84㎡的3房2厅2卫，朝东向，折后总价298-331万/套，单价3.54-4.03万/㎡。
89㎡的3房2厅2卫，西北朝向，折后总价312-339万/套，单价3.51-3.8万/㎡。
89㎡的3房2厅2卫，正南朝向，折后总价330-346万/套，单价3.7-3.88万/㎡。
这个项目，属正宗凤凰板块，并且位置要好于隔壁时光境与润曜府两盘，且近13号线地铁站口，学校为深实验光明科林部，户型按新规设计高使用率，是对南山通勤有要求，预算在300万左右的最优解之一。
01
项目概况
2023年8月18日，光明凤凰A503-0107宗地经6家房企29轮竞价，最终由上海中建东孚投资（中建八局）以16.15亿成功竞得。
土拍捷报
标志着八局地产战略性进入深圳市场，实现北上广深一线城市全面布局。
A503-0107宗地位于光明区凤凰街道， 位于光侨路与观光路交汇，与南方科技大学附属光明凤凰学校和在建的13号线二期北延德雅路站一路之隔。
这是光明区首宗规定新房限价突破5万/㎡的地块，毛坯限价5.03万，也是光明高铁站板块最后一块住宅用地。
4月24日，深圳市规划和自然资源局地名公告显示，光明A503-0107地块有了新名字了，取名为中建观玥名邸。
项目位于光侨路与观光路交汇，位于13号线德雅路站（原同观路站）附近约200米。
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中建观玥占地约1.43万㎡，总建面约11.5万㎡，由4栋高层住宅+1所6班幼儿园组成，共计820套房源，其中租赁型保障房101套，可售商品房住宅719套，规划停车位约900个，容积率5.4。
02
户型介绍
【建面约82㎡的三房两厅两卫】：竖厅三房，动静分区，S型冰箱位，阳台空间比较大，有差不多4.9个平方，主卧双飘窗，带独立卫生间；房间都很通透，采光也好，因为都带飘窗。
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【建面约89㎡的三房两厅两卫】：竖厅格局，动静分区，厨房做的半开放式的，可开可合；景观双阳台连接次卧，还有一个次卧也是双飘窗；主卧带独立卫生间，空间也更大。
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03
项目配套
交通配套：观玥名邸家门口200米就是13号地铁线“德雅路站”，以前的同观路站已经改名；最高时速100公里，预计2025年开通运营，1站可到光明城站，换乘6号线/光明城高铁站，3站可到石岩，7站到西丽，8站到留仙洞总部基地，11站到南山高新园。
项目距离13号线/6号线支线光明城站1公里；同时也是光明城高铁站，也是广深港高铁线和赣深高铁进入深圳的第一站，周边还邻近观光路，光侨路，深圳外环高速，龙大高速等主要交通要道。
教育配套：观玥名邸自带1所6班制幼儿园，西北侧是南科大凤凰学校，东侧在建的深圳实验光明学校（集团）科林部（暂用名：光明城学校），教育资源丰富，具体学区划分以教育局公示为准。
深实验光明科林部总建筑面积约4.2万㎡，该校是1所九年制公办学校，办学规模为36班，将提供1680个学位，其中小学部24班/1080个学位，初中部12班/600个学位。
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商业配套：项目周边短距离内目前商业比较缺乏，不过等周边楼盘都相继交付后，社区底商成熟起来会有所改善，约2公里范围内有光明广场，星河cococity（在建），约3.5公里范围内有万达广场，光明最大商业体-蓝鲸世界购物中心。
休闲配套：观玥名邸直线距离约300米范围内有明心园，光明市民广场，约1公里范围内有光明百草园公园，光明新城公园，光明虹桥公园，也是光明著名网红打卡地，闲暇时光陪伴家人散步，跑步，赏花，观景，皆是不错的选择。
04
项目点评
项目优点
1、交通便利：13号线地铁口200米，一站凤凰城，出行方便；
2、教育不错：家门口深实验名校，四大名校值得期待；
3、产品优势：80平做三房两卫，各户型使用率高（接近100%）；
4、核心区位：作为光明最核心的凤凰城板块，配套成熟，地段中心；
项目缺点
1、纯粹性一般：有部分租赁性保障房；（作为土拍项目政府要求，也是常见）
2、缺乏商业：家门口没有大型商业，要去到凤凰城那边；
3、主道噪音：项目北侧是观光路主干道，车流量大，有一定噪音影响；
总体来说：
作为光明最核心的凤凰城板块，也是去年光明唯一日光盘深房光明里同片区新盘，项目从地段上已经是光明新盘中最好的了；
产品来说，80-89三房两卫，105平米-110四房，从户型设计到得房率都算是非常优秀，也要感谢建筑新规给购房者提供的福利；
作为央企中建集团，在深圳首发项目，和龙华的中建壹品一样，都是非常值得期待的作品；
虽然是限价5.03万的新盘，但是作为现在这个市场，没有一定的价格优势，估计也不敢出来卷市场；按照目前吹风的价格，80平米3房两卫260起步总价，在光明新盘里面无论是总价，地段、配套、产品都是王炸级别的存在，同地段中海时光镜只能买到三房一卫！
正值新政后的国庆来临，作为光明新盘优质的佼佼者，有计划在光明置业的朋友们，这个项目可以作为必看项目，无论是作为13号线地铁对于南山外溢的重要意义，还是产品总价及
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财联社5月3日讯（记者 李洁）2025年前4个月，在销售持续低迷态势下，百强房企总体拿地金额却在增长。
据中指院统计，2025年1-4月，百强企业拿地总额3608亿元，同比增长26.6%。
从新增货值来看，绿城中国、中国金茂和保利发展位列前三。2025年1-4月，绿城中国以642亿元新增货值占据榜单第一，中国金茂以590亿元新增货值位列第二，保利发展新增货值规模为501亿元，位列第三。
分析人士指出，房企总体拿地金额出现增长，与房企调整投资思路有关。
据悉，今年头部房企普遍采取“聚焦核心、宁缺毋滥”策略，绿城、保利、金茂、招商蛇口、越秀地产等企业持续加仓一线及强二线城市核心地段，重点地块参拍企业数量增加且竞争激烈。
“这种投资分化源于头部企业与中小房企的资金实力差异，头部房企、国央企依托融资优势加速优化土储结构，而中小型房企受流动性约束持续收缩投资半径。这一格局预计推动优质土地资源向头部集中，行业集中度或进入新一轮提升周期。”克而瑞分析师认为。
与土地市场呈现“在核心城市精准投资”形成对比的是，前4月百强房企销售规模仍保持低位运行的态势。
中指院数据显示，2025年1-4月，百强房企销售总额为11198.6亿元，同比下降10.2%，降幅较1-3月基本持平。其中，4月单月百强房企销售额同比下降16.9%，较3月单月降幅有所扩大，业绩规模保持在历史低位。
“4月并非销售旺季，加之春节后需求集中释放后出现阶段性疲软，进一步拖累成交。尽管政策持续宽松，但宏观经济修复仍需时间，导致购房决策更加谨慎，观望情绪仍在。”一位房地产行业分析师称。
在销售持续低位运行情况下，房企梯队也在重构。前4月销售总额超百亿房企仅25家，较去年同期减少3家，五十亿房企52家，较去年同期减少5家。
具体来看，2025前4月，保利发展以876亿元销售额位列行业第一，绿城中国以710亿元紧随其后，华润置地以685亿元位居行业第三，中海地产以663亿元销售额降至行业第四，招商蛇口以497.8亿元位居第五。
而行业第六至第十名，分别是万科、建发房产、越秀地产、华发股份以及滨江集团，销售额分别为459亿元、428亿元、413亿元、357亿元以及332.9亿元。
值得注意的是，房企普遍淡化2025年度销售目标，转向“以销定产”模式。
“从销售目标上看，代表房企对2025年销售目标较为谨慎，上市房企已鲜少提及具体销售目标，大多判断将维持在近年平均水平，说明房企不再唯销售金额论，将聚焦高质量发展部分，提升签约回款率，以优质项目修复毛利率。”中指研究院企业研究总监刘水表示。
事实上，随着4月25日政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，为后续供需两端政策加码奠定基调，楼市各项支持政策有望加快落实。
“预判5月，我们认为，成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微增，同比或与去年持平，延续弱修复态势。”上述克而瑞分析师指出。
其进一步表示，核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等受供给约束日益加剧，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳以及产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；武汉、天津等二线城市短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线和三四线城市短期内仍面临高库存难题，整体去化难言乐观。
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