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中山马鞍岛招商臻湾府：深中同城时代的价值标杆

在粤港澳大湾区加速融合的浪潮中，中山马鞍岛凭借深中通道的建设成为湾区瞩目的焦点。作为央企招商蛇口布局马鞍岛的旗舰项目，招商臻湾府以其独特的区位优势、全维配套及央企品质，成为深中同城时代的置业热门。

一、交通枢纽：深中同城的核心动脉

招商臻湾府位于马鞍岛深中通道出口仅 1.5 公里处，作为中山对接深圳的首站，待 2024 年通道通车后，30 分钟即可直达深圳前海，实现 “深圳工作、中山生活” 的双城模式。项目周边构建了 “一桥一港双站三轨道四快线” 的立体交通网络：广州地铁 18 号线南延线（规划中）、中山 2 号线（规划中）双轨交汇，中开高速、东部外环高速等主干道贯通湾区，更有中山港新客运码头（规划）衔接港澳。无论是商务通勤还是休闲出行，均能高效通达湾区核心城市。

二、全龄教育：家门口的菁英成长体系

招商臻湾府自带 12 班公办幼儿园，并毗邻湾区国际外国语学校、中山纪念小学等优质教育资源。马鞍岛规划建设 40 余所学校，涵盖幼儿园至大学全龄段，包括中山科技大学（规划）、翠亨第一中学等，教育配套堪称湾区标杆。家长无需担忧子女教育问题，步行即可享受从启蒙到高等教育的一站式服务。

三、商业繁华：百万方都会生活圈

项目自带约 9 万㎡商业综合体及 2 万㎡主题商业街，涵盖餐饮、娱乐、购物等多元业态，满足业主 “下楼即享” 的生活需求。马鞍岛整体规划有 6 大商业娱乐目的地，包括欢乐水岸、滨水休闲商街、海港商业广场等，未来将打造为西岸繁华主场。此外，周边已建成翠湖公园、翠亨国家湿地公园等 13 大生态公园，推窗见绿，举步入园，为居民提供诗意栖居的生态基底。

位于翠亨新区马鞍岛

马鞍岛水网密布

滨河水利景观示范段结合茅龙水道建设

打造集水利功能和景观功能

于一体的“大公园”

这里有亲水栈道

晚上还有灯光秀

已成为马鞍岛上的一道亮丽风景线

四、生态宜居：13 大公园环绕的绿色生活

招商臻湾府外揽翠亨国家湿地公园、翠湖公园等 13 大生态公园，内享 30% 绿化率的低密园林社区。中轴园林与超宽楼间距营造舒适居住体验，下沉式公交站、智能门禁系统等细节设计提升生活品质。无论是晨跑于湿地公园，还是傍晚漫步社区园林，均能感受到自然与城市的和谐共生。

五、医疗护航：湾区顶尖医疗资源

岛上规划建设百万方湾区国际医疗城，含 2 所三甲医院（吴阶平医院、澳科大医院）及 6 大医疗机构，为居民健康保驾护航。从社区步行即可抵达医疗城，享受国际水准的医疗服务，为家庭健康提供坚实保障。

六、社区品质：央企匠造的人居范本

作为招商蛇口的匠心之作，臻湾府以 3.0 容积率打造低密社区，户型设计兼顾功能性与舒适性，79-119㎡二至四房带装修交付，户户朝南，部分户型配备双阳台、飘窗及套房设计。社区配套星级会所、下沉式公交站、智能门禁系统，物业由央企招商局积余服务，提供 24 小时管家式服务，保障居住品质。

七、价值潜力：湾区核芯的投资机遇

马鞍岛作为中山对接深圳的 “桥头堡”，承接前海资源外溢，已吸引华为、腾讯等企业布局，产业人口导入加速。当前项目均价约 1.7-2.5 万元 /㎡，与前海 10 万 + 房价形成显著价差，投资性价比突出。随着深中通道通车及配套逐步兑现，区域价值有望持续攀升。

央企品牌保障、深中通道首站区位、全龄教育医疗配套、带装修交付、低密园林社区。

建面约79㎡ 2+1房1卫，L型厨房，客餐厅一体，设计通透；主次卧均带飘窗，空间感更大。

譬如建面约89㎡两房，经典竖厅设计，动静分区明确，娱乐与休息互不干扰。

景观阳台连通了客厅和卧室，大幅增加了采光面，舒适度不言而喻。

主卧配置独立卫浴，有效提高生活效率的同时兼具私密性。

N+1的百变空间，延伸出了更多生活的可能性。

还有建面约105㎡的三房户型，不仅是单一的功能性居住，而且转向品质生活。

投资价值：

马鞍岛作为粤港澳大湾区的重要节点，正积极推动产业多元化发展，逐渐摆脱传统渔业和旅游业的依赖，为居民提供了良好的就业机会和生活环境。

中山招商臻湾府凭借其优越的地理位置、丰富的配套设施和交通便利性，成为马鞍岛上备受关注的住宅项目。对于寻求高品质生活的居民和投资者来说，这里无疑是一个值得考虑的选择。

这真的是有意思了，都在说深圳的房价要涨，深圳的房子已经不够卖了，到处都是抢房的。

比如，深圳连续出两个“日光盘”，

10月份新建住宅的网签量超过1万套，但现有的新房库存加即将预售的库存，一共是57465套。也就是说深圳的新房库存大概6~7个月就要卖完了，

包括二手房，截至10月21日，深圳累计网签量已达5005套，对比9月份同期，涨幅达到31%，

仅看以上数据，深圳楼市真的是非常火热，但这并不意味着楼市马上反转，房价马上大涨，因为目前来看，深圳楼市高销量的背后也存在着很多别样的因素。

首先，深圳的两个日光盘很多媒体都在报道，而报道的内容都在告诉你有多少人在疯狂的抢购，从而烘托市场的热度，

但很少有人告诉你这两个楼盘存在着严重的倒挂，有很大的套利空间，买到即赚到。

比如，中建观玥名邸备案均价在3.8万元/平方米，这个备案价已经回到该区域2017年的水平，而周边新房之前的备案价都是4字头甚至5字头的，

这还不算完，真实的销售价更低，只有3.3万元每平方米，低价格这还不算王炸，更重要的是不限售，并且得房率可以达到95%~100%，

整体总结下来，所谓的日光盘不仅价格低，而且得房率高，不限售，这就保证了套利空间的安全性，所以这样的楼盘什么时候卖都比较好卖。

然后咱们再说一下深圳所谓的新房不够卖的问题。表面上来看深圳10月份月销1万套，库存不到6万套，半年的时间新房就要卖完，这样理解表面上看是没有问题的，非常简单六以内的加减法。

但问题是，今年10月份之前，深圳的新房住宅月均销量在2000套左右，现在忽然拔高到1万套，

很明显10月份是异常数据，更多的还是政策松绑的刺激效果，这是非常态的，所以用这个数据衡量去化库存明显是不合理的。

咱们要承认10月份深圳新房的高销量，确实是非常高，非常给力。但你要是用非常态的高销量以此解读深圳新房即将卖完，制造上涨的焦虑，这明显是过度解读，或者别有用心。

最后咱们再来说说深圳二手房的高销量，这也是当下咱们要关注的重点，因为二手房市场才是楼市的晴雨表。

这一轮一线城市刚松绑的时候，我就告诉过大家，多关注二手房的成交量和挂牌量，如果二手房的成交量不断拉高，挂牌量持续明显下降，这就说明市场确实要筑底了，因为供需变化已经发生。

毋庸置疑，10月份深圳二手房的销量确实走高了。同时我们也要看到二手房的挂牌量也在拉升，截至10月21日，深圳全市共有67750套二手房源在售，较前一周增加357套，

这就说明深圳二手房高销量的同时并没有把挂牌量拉下来，买的多，卖的更多，

而截至10月26日，深圳市二手房在售房源总量达到68,188套，挂牌量还在持续增加，并且9月底深圳二手房的挂牌量在6.4万套，

也就是说整个10月份，深圳二手房销量虽然走高，但依旧没有压制住挂牌量的增加，甚至可以说挂牌量出现猛增，

这就说明市场买卖双方的博弈还处在非常激烈的对抗状态。

因此整体而言，10月份不仅是深圳，四大一线城市的新房销量和二手房销量都有明显的拉高，但现有市场依旧处在对抗的状态。

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