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一、项目基础信息

【项目基础指标】

【项目名称】：宏发万悦山二期

【 开发商 】：深圳市宏发光明房地产开发有限公司

【项目地址】：光明中心区光明大道与华夏路交叉口东南侧

【建筑面积】：约25万㎡

【户型面积】：二期未公布（可参考一期）

【交楼标准】：二期待定

【交楼时间】：二期2023年12月

【产权年限】：70年

【 容积率 】：4.2

【 绿化率 】：30%

宏发万悦山璟庭即万丈坡城市更新项目二期，项目总体量为25万㎡，其中住宅建面约为6.2万㎡，商业建面为0.36万㎡。商业体量则是2万㎡。位于光明大道与华夏路交叉口东南侧的十字路口一侧。根据实测显示，项目距离地铁6号线光明大街站780米，沿光明大道直行，步行大约需要10分钟。项目的北侧是国泰花园和东周小学，南侧是光明新村。东北侧是维也纳国际酒店和晨光乳业，东南侧是怡景花园，西侧是地铁6号线。今年项目一期推售367套住宅已经售罄，容积率4.2，备案均价为4.89万元/㎡，预期2022年10月（毛坯）交付。

一期开盘回顾

万悦山一期的入围积分达到72.3分起，打破了光明住宅打新的最高记录；交资料先后三次延迟，名下有小产权房交易、疑似炒房、征询查询次数过多等等都会被拒绝审核，至于二期的开盘节点，有网络爆料：预计今年年底左右将入市，后续估计也是得凭高积分才能入围，目前万悦山璟庭的价格待定（网友猜测其价格含装修大概率是“5”字头）、户型待定（据小道消息称；户型与一期几乎无异）。唯一能确定的是，项目8-11栋的主体工程竣工时间将为2023年12月。（具体楼盘参数以开发商公司为准。）

项目共分为二期开发：一期规划有11栋建筑，其中住宅8栋、公寓1栋、写字楼1栋、保障房1栋；计容建面约14.5万㎡，住宅约5.2万㎡；其中一期共分为四个地块，具体分布可看下图。二期计容约建面6.5万㎡，住宅约6.2万/㎡，商业3600㎡。从目前的建设进度来看，大部分楼栋已封顶，不过项目目前并未开放营销中心，此前吹风今年年底前就会开放，到目前为止项目仅有一张宣传图流出，其他均未有消息。

宏发万悦山一期户型图全集

复式房户型图

二、关于开发商

宏发万悦山项目的开发商为深圳市宏发光明房地产开发有限公司，即宏发集团。据悉，宏发集团创立于1981年，已发展成为以地产开发为核心，兼营工程建筑、商业地产、物业服务等相关多元化的集团企业，具备住宅、工业园和商业地产的开发运营经验。

深圳市宏发集团是以房地产开发为龙头，同时工程建筑、物业管理、高科技等产业多元化发展的综合性集团公司，旗下包括深圳市宏发房地产开发有限公司、深圳市宏发商业管理有限公司、深圳市宏发物业服务有限公司以及深圳市宏源建设工程有限公司等十余家子公司。

开发项目包括雍景城、圣淘沙·骏园、宏发领域、宏发美域、宏发大世界、宏发科技园、宏发工业园、石岩物流园、佳特利工业园、宏发九围工业园等商住及工业项目。今年集团已建、在建大型综合体项目3-5个，其项目集中在深圳宝安和光明等区域，以旧村、旧工业区更新改造为主，在住宅领域有多个经典、标杆性质的项目，实力雄厚。

三、未来区位

4月14日经市委市政府审议批准《深圳市人民政府关于支持光明科学城打造世界一流科学城的若干意见》正式印发实施。《意见》的出台，给光明送了一个大礼包，为光明加快打造世界一流科学城吹响了冲锋号，提供了路线图，也为光明的发展插上了新一轮腾飞的翅膀。光明科学城规划面积99平方公里，以“一心两区、绿环萦绕”为空间格局，是深圳综合性国家科学中心的集中承载区，深圳综合性国家科学中心是国家的第四个科学中心。

根据相关规划和要求，初步确定光明科学城的规划建设目标分三步走：到2025年，初步形成世界级科学城的核心功能，重大科技基础设施集群初具雏形，国际一流大学和一流科研机构加快建设，成长出一批具有国际竞争力的创新型企业。 到2035年，基本建成国际化的综合性国家科学中心核心承载区，形成学科与功能布局合理、性能水平全球领先的重大科技基础设施集群，培育出一批引领未来发展的新兴产业集群。

到2050年，全面建成具有全球影响力的科学中心，持续产出大量前瞻性基础研究和引领性原创性成果，成为新一轮国际科技产业革命的策源地，成为我国建设世界科技强国的重要引擎。

光明重大项目投资总额约有462亿元，占比最大的即为光明中心片区和凤凰城片区，超过总投资的80%，说明这两大片区在光明区的发展格局中起着桥头堡的作用。与凤凰城片区的格局轮廓已经初步形成不同，光明中心区则是白纸一张，全球招标设计，有着较高的建设起点和后发优势，加上深圳科技馆（新馆）的落户，未来想象空间十足。政府斥资打造，耗资2000万向全球征集设计，足以彰显其地位，融合科技、商务、政务、文化、社交等功能，打造多元融合的国际活力中心区。

这里将集中布局光明书城、科学公园、中央公园、楼村小学等一批高质量配套设施，随着开发商拿地进驻及旧改持续深入，还将崛起一批高端商业综合体、高品质住宅区，规划建设高度超220米的城市地标建筑，目前项目咨询热线已开通，并已有建成售楼处。根据现场工作人员称，展示处暂未对外开放，二期预计下半年入市。

四、周边配套

交通配套：地铁六号线光明大街站780米；以及凤凰城站《13号线/6号线交汇站》约980米，周边交通：龙大/南光双免费高速、光明大道、光明大街、光桥路、华夏路等，及临近高铁光明城站。

教育配套：

附近有多所学校，如东周小学、深圳实验光明学校、深圳实验学校光明部（东区）、光明小学及光明中学等，正好东南西北四个方向各有一所学校。其中，东周小学改制为九年制学校；附近星河天地小区配建的华南师范大学附属光明小学刚刚开学。

深圳实验学校光明部、深圳实验光明学校（具体以开发商公布信息为准）

商业配套：

项目自身规划的2万㎡商业，宏发万悦山周围2公里范围内的商场有光明广场、康之宝百货、正力时代广场等。同时，附近星河天地小区规划的购物中心CoCo city也正在建设中。以及凤凰城站地铁口的，约5万㎡万达广场商业，及约10万㎡的龙光蓝鲸世界商业等，于今年年底开业。

医疗配套：

三甲医院配套加持，近揽5所市级以上重点医院，全生命周期医疗体系护航，为光明筑起强有力的健康保护线。深圳中医院，国内规模最大的中医院，提供床位3000张，计划2022年底竣工验收。以及光明区人民医院、中国科学院大学深圳医院等。

文体配套：

项目直线距离1公里范围内有已建成的约57万㎡的新城公园；施工中的建面403万㎡的光明小镇运动森林公园，目前该公园一期已完工并开放，就是去年火遍深圳的网红打卡地“虹桥公园”，另外还有占面1800亩的光明公众高尔夫球会等。

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3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》），从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出具体要求，将于今年5月1日起施行。

《规范》要求，住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并应遵循“经济合理、安全耐久；以人为本、健康舒适；因地制宜、绿色低碳；科技赋能、智慧便利”的原则。

在建设要求方面，《规范》提出，住宅项目应满足无障碍设计原则。住宅建筑应满足居住所需的通风日照、采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能要求。住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等应安装牢固，不应脱落、坠落。

在建筑空间方面，《规范》规定，新建住宅建筑的层高不应低于3.00m；卧室、起居室的室内净高不应低于2.60m；厨房卫生间的室内净高不应低于2.20m。《规范》还要求，卧室使用面积不应小于5m²；兼起居室的卧室使用面积不应小于9m²；卧室短边净宽不应小于1.80m。

在公共空间方面，《规范》要求，四层及四层以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。《规范》还要求，住宅建筑的公共移动通信信号能够覆盖到公共空间和电梯轿厢内。

在室内环境方面，《规范》提高了卧室起居室分户墙和分户楼板两侧房间之间的空气声隔声性能，以及分户楼板撞击声隔声性能。此外，对建筑设备传播至卧室、起居室的结构噪声、卫生间排水噪声等提出了噪声限值要求。

此外，《规范》从冬季保温、夏季隔热以及建筑通风三个方面，对住宅建筑提出基本性能要求。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟接受证券时报记者采访时表示，《规范》属于强制性工程建设规范，并在总则第一条即开宗明义地提出旨在“保障居民的基本住房条件和居住环境”。这种“以强制性规范保基本”的定位，决定了新《规范》在推动住宅建设高质量发展的整个标准规范体系中，直接指向的是广大居民家庭对“好房子”的共性、基础性需要，核心作用是兜住底线、补足短板。

吴璟指出，与目前执行的2005版《住宅建筑规范》和2011版《住宅设计规范》相比，新《规范》着眼住宅项目整体的系统观点，以及在增加层高、控制密度、细化适老要求、强化噪音限制、提升热环境要求等多个方面的具体举措，可圈可点，在长期维度上对住宅建设高质量发展意义重大。