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深圳南山【珑樾山】

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家要变的舒适惬意

除了好看还要让空间有舒适的开阔感

赋予空间不同维度的意义

它不会因为时间的流逝，产生审美上的厌倦感

是一种历久弥新的生命力/

项目地址/深圳·南山区·方直珑悦山

风格/现代轻奢+法式元素

户型：2栋B座B户型

设计理念

Design Aesthetics

现代简约风格强调简洁实用与功能相结合，注重线条表现的流畅感和空间的通透感；

法式优雅风格蕴含着浪漫精致和对细节的考究。

将这两种风格融合在 200㎡的大宅设计中，旨在打造一个既拥有现代生活的便捷舒适，又散发着法式浪漫与优雅气质的居住空间，让你能时刻感受到那份独有的浪漫情怀与法式传统的精致格调。

△入户空间|玄关

入户玄关造型

平层通常面积较大，空间较为开阔，玄关作为进入室内的转换区域，起到了衔接室外公共空间与室内私密空间的过渡作用。

它能让人们从外界的喧嚣、开阔环境逐渐过渡到相对安静、私密的室内生活氛围，给予居住者心理上的缓冲，使其在踏入家门的瞬间感受到家的温馨宁静。

客厅入户玄关

马常常被视为高贵优雅的动物，其优美的身姿、修长的脖颈和矫健的步伐都展现出一种与生俱来的高贵感。

当马的雕塑出现在室内，如在档次较高的酒店大堂或豪华住宅的客厅，提升了整个空间的品位，也赋予其高贵优雅的气质，给来访的客人留下深刻印象。

△餐厅区|开阔优雅的社交餐厅

吧台餐厅区

采用开放式布局，将客厅与餐厅、阳台等区域连通，增强空间的通透感。设置大面积的落地窗，引入充足的自然光线，让餐厅显得明亮开敞。

餐厅全局

选用一张长方形的木质餐桌，表面可带有细腻的纹理，搭配舒适的餐椅，椅面材质可选用布艺或皮革。可以在餐桌中央摆放一束鲜花或精美的烛台，增添用餐的浪漫氛围。

如空间允许，可设置岛台与餐桌相连或相对。

本案的岛台选用了大理石材质，表面光滑且质感强，方便备餐又可作为早餐吧台或休闲区使用。

△客厅空间|一眼心动的豪宅气质

客厅一角

客厅以温润的奶油色为主调，黑灰色和宝蓝色作为点缀。

通过开放的空间布局与合理的色调搭配，使空间呈现出自然且松弛的状态。

客厅正面

经由玄关步入宽敞开放的客厅，温润细腻的大理石与金属和玻璃材质相互映衬，空间的轻奢质感尽显无疑，在吧台用餐品茶也着实让人倍感惬意☕️

客厅侧面

客厅采用围合式布局，增进了家人朋友在空间中的亲近感受。

柔软的环抱沙发、舒适的抱枕以及大尺寸的肌理地毯，让人能随意依靠伸展，在空间中也能获得更多惬意感受。

墙壁一侧设有收纳柜和开放式层架，展示了委托人的藏品与书籍，为空间增添了一丝文化和艺术的氛围。

△厨房|U型布局实用美观

厨房正面

厨房是实用的U型台面布局，整体的色调和客厅、玄关形成呼应，以简约耐看的奶油白为主。

无论是空间还是在视觉的呈现上，都给人非常舒适的感受，除此之外动线上的规划也合理。

为保持空间简洁，在不破坏整体视觉氛围感的基础上，冰箱、洗碗机、烘干机均做了内嵌式设计。

△卫生间|舒适简约的ins风

公卫空间

简约高级的浅色大理石与不同层次感的光源相遇，营造出颜值与舒适并存的卫浴空间。

主卫空间

本案的主卫空间较大，在设计上更崇尚空间的整体性和区块化的结合，墙面没有做过多的装饰，而是用“留白”的手法，给予空间更多的呼吸感。

主卫空间

靠窗区规划为沐浴区，较大的观景窗搭配百叶帘，给人的视觉是更清爽大气的。

△书房空间|配色大胆且时尚前卫

书房侧面

书房的设计时尚前卫，同时也是衣帽间！

黑白花纹柜板也赋予了书房空间别样的视觉感受，让女主人拥有舒适宽敞的衣帽间，男主人也有一处静心阅读办公的空间。

书房正面

靠墙打造悬浮定制书桌和储物柜，可以为书房中间留下富裕的空间，平时放置一个瑜伽垫、折叠划船机，让书房秒变私人健身房。

这样的布局，不仅充分利用了空间，也让书房成为了我们的身体“能量场”和心灵的温柔港湾。

△儿童房|童真童趣的树屋床

儿童房侧面

树屋儿童房，让两个孩子在属于自己的空间中自由快乐的成长，实用性和值拉满，床尾并排打造了双人位悬浮书桌

树屋儿童房

整体空间以浅色系为主，加以浅蓝色巧妙点缀，给予空间活泼的氛围。上铺床尾开放式的设计，在白天可尽情拥抱户外温暖的阳光☀️

女儿房

女孩房的颜色则选择了温馨的少女粉，空间也非常宽敞明亮。

温馨充满童趣的儿童房，也会成为陪伴孩子们童年时光的美好回忆

△主卧|暖色系营造简约大气感

主卧正面

主卧有较好的景观与视野。

如果朝向合适，可以欣赏到塘朗山的山景和都市夜晚的繁华景色。

主卧侧面

通过大尺寸落地窗将室外美景引入室内，为主卧增添一丝生活的自然气息

主卧床头背景

米黄色是柔和温暖的感受，营造出温馨舒适的卧室氛围，给人放松安心的感受。

墙面也做了造型的变化，整体色彩不过于浓烈，地面也采用了浅灰色地毯来增加空间的层次质感。

主卧全景

床的款式简约大方，没有过多复杂的雕花或装饰，以简洁的线条勾勒出优雅的造型。

床头的软包设计也增加了静卧睡眠的舒适程度。

✔️方直珑樾山

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方直珑樾山推售户型为193-268㎡四房产品。价格方面可参考一期，一期备案均价9.93万/㎡，单价区间8.54万-12万/㎡。

基础资料

地址：南山.西丽南山区龙珠大道8号（深云站c出口150米）

占地面积：2.13万㎡

总建面：11.36万㎡

产权：70年(20-90年)

套数：520套住宅（10套联排，168套回迁）

面积：120-268㎡3-5房

车位比：692个1:1.3

梯户比：2梯2户/2梯3户

价格：单价8.1-11万

交楼标准：精装

物业管理费：9.5元/㎡

容积率：3.62

绿化：30%

交楼时间：2024年11月（毛坯交付）25年4月

建筑类型：住宅

层高：3-3.6米

使用率：74-78%

楼层高：23-32层

栋数：4栋

水电：民水民电

学校：育才中学新校区，哈工大深圳实验中学

在售户型：单价8.1-11万

119-120㎡3房2卫980-1300万单价8.1-10.8万

193-202㎡4房2卫1750-2100万单价8.7-10万

268㎡5房4卫2700-3100万单价10-11万

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1期:1栋A座 1栋b座

两梯三户

01 02户型 119平（西北）

03 户型119平（东南)

01/02户型约120㎡3房2卫横厅：客厅阳台超7.1米，尺度很大，看向小区园林以及塘朗山山景，动静分离，户型方正视野开阔，属于居住体验非常阔绰的房型。约120平房源的北向视野，从2层开始就是满目的郁郁葱葱，20层以上俯瞰整个塘朗山，东南向视野更是集山景与繁华城市于一身。

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03户型 约120㎡3房2卫：双龙抱珠户型，三开间朝南，双阳台设计

该户型为正南朝向，户型方正，双阳台，三开间朝南，能实现三面宽采光

“双龙抱珠”设计的居住格局，中庭为厅，主客卧分布于客厅两侧，在提高空间利用率的同时，也能显著提高居住的私密性；主卧套房设计，带观景浴室

双阳台设计，主阳台进深约1.5米观景阳台，拥有270°向外视野景观，俯瞰安托山；生活阳台连接双面操作厨房，还能看塘朗山景观。

2期: 2栋b座 2栋A座

2梯2户

01户型:190平（南北通）

02户型:268平（南北通）

3栋二期面积段

两梯三户

01 02户型 119平（东北）

03 户型119平（西南)

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每户都是专梯入户，意味着从踏入电梯厅开始的空间，全送给业主独有。这样一来，住户之间互不打扰，也解决了豪宅隐私性问题。

建面约268㎡的大平层户型，为五房四卫三套间设计，动静分区，将生活与居住空间相对分隔。

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项目全是南北通透的设计，每个卧室都有一个大飘窗，基本是开间有多宽，窗就有多宽。

南北四阳台设计，打造270°全景视野，将周边景观资源直接引入室内，创造“有限空间见无限景观”的效果。

主卧也配置了瞰景阳台，闲暇时刻，与爱人依偎在观景飘窗旁，一杯红酒，闲话密语，繁城万象尽私藏。

三套间的设计，带来前所未有的舒适度，让家中的每位成员都能拥有自己的私属空间，尊贵和私密性立显。

约45㎡奢阔主卧，采用套间式、全采光设计，配套步入式衣帽间，舒适度拉满。

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公区也极为强调这种开阔感，客厅、餐厅、阳台、中西厨房一体化，共同构建了一个超级社交中心，会客、观影、聚餐、开party......

无论是空间尺度，还是细节营造，这款建面约268㎡户型，都是高阶圈层人士不容错过的选择。

约268㎡五房两厅四卫

同样的专梯入户，豪宅感扑面而来，该户型为顶级大户型，四阳台设计，最大有10.55米的景观阳台和180度视野的餐客厅空间奢阔气场尽显，罕见的南北瞰景四阳台设计，让家的每个角落都能欣赏美丽的山景和城市景观。所有的开窗面都尽可能放大，客餐厅、书房、卧室、几乎都能享受超宽超大屏

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193-204㎡的户型，可以说是建面约268㎡的缩小版。

为四室两厅三卫、双套间的设计，同样都是四开间朝南，整个户型南向面宽达到了13.1米。

再加上双阳台、南北通，通风采光效果极佳，且所有房间都带飘窗，使用率很高。

如果加上可利用空间，项目整体使用率可以达到80%以上，远高于市面上同地段的产品。

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项目全是南北通透的设计，每个卧室都有一个大飘窗，基本是开间有多宽，窗就有多宽。该户型属于改善群体的顶级需求，专梯入户四房三房大户型三阳台，最长那个有8.65米，餐客厅开间9.55米

南北四阳台设计，打造270°全景视野，将周边景观资源直接引入室内，创造“有限空间见无限景观”的效果。

主卧也配置了瞰景阳台，闲暇时刻，与爱人依偎在观景飘窗旁，一杯红酒，闲话密语，繁城万象尽私藏。

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三套间的设计，带来前所未有的舒适度，让家中的每位成员都能拥有自己的私属空间，尊贵和私密性立显。

约45㎡奢阔主卧，采用套间式、全采光设计，配套步入式衣帽间，舒适度拉满。

公区也极为强调这种开阔感，客厅、餐厅、阳台、中西厨房一体化，共同构建了一个超级社交中心，会客、观影、聚餐、开party......

无论是空间尺度，还是细节营造，这款建面约268㎡户型，都是高阶圈层人士不容错过的选择。

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交通地铁：项目周边交通便利，距离地铁站7号线深云村站约150米，一站前往安托山可以换乘2号线，周边有龙珠大道、北环大道等城市主干道，自驾出行前往福田南山罗湖区域相对便捷。

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教育资源：目前该小区所属大学区范围：深圳市大学实验幼儿园香瑞分园，深圳市教育幼儿园深云分校，哈工大深圳实验学校小学部、初中部，中科先进技术院实验学校是一所九年一贯制公办学校。

商业配套：项目周边仅有深云村附带的福来到购物中心以及一公里内还有佳兆业香瑞园自带的底商，但商业氛围一般！

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周边配套：项目紧邻安托山博物馆群（规划中），规划打造30余个主题博物馆。周边还有雅昌艺术中心、何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华·美术馆等多处文化配套环绕，文化气息浓厚。项目紧邻安托山，可北看塘朗山，南眺燕晗山；南面高层还能眺望深圳湾的海岸线等生态景观，周边有安托山公园、燕晗山公园、园博园、香蜜公园、梅林山公园和大沙河公园等，坐享三山一海六公园稀缺生态资源。

关于小区

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小区是往现代高端社区方向打造，步行大门是山林水石设计，而车行出入口则设计了酒店级回旋处落客区，跟「胤璞」很像。

外立面是玻璃幕墙+铝板，是真的一大块玻璃连着楼体的幕墙，阳台的栏杆玻璃是一大块整体的很漂亮，大家去实地感受一番会比较清晰。

更不可思议的是，珑樾山还打造了台地式山林无边际泳池，池水与山林相接，宛若在森林里游泳，媲美新加坡五星级酒店。

据说这个泳池因为需要完美的线条，施工难度是普通工艺的10倍以上。

这种设计，在深圳还是首个。

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无边际泳池实拍图

以上这些配套服务已经够惊艳、够别致了吧？更厉害、更独特的是，塘朗山脚下有一个深云文体公园，四面环山，私密性极佳。

这里设有咖啡馆以及足球场、网球场、羽毛球场、壁球馆、击剑馆等专业级的运动场馆，并配备国家一级运动员、前省队运动员作驻场教练，很多深圳湾业主都会专门前去运动、玩乐。

珑樾山很多设计颠覆了传统，是真正融入了国际化生活思维和理念的新一代豪宅作品。

如果说深圳湾1号重新定义了海景豪宅，那么珑樾山就重新定义了半山豪宅。

这种作品，将成为深圳豪宅史的一个标杆、一个时代记忆。

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虽然近期有一些政策出来，但明年可能会有一些经济下行的外部压力，所以房地产真正企稳回升可能要到2026年，2026年上半年销售才是真正的见底回升，新开工面积可能要到2026年年中开始企稳回升，

其实最近两年我们见过太多预测楼市企稳的言论观点，有说2025年企稳的，也有说2026年企稳的，也有说2027年企稳的，

我们也专门分析过这些所谓的专家或者机构所预测的房价企稳时间，特别是高盛对于中国房价的预测，咱们还专门出过两期视频。

针对这样的预测，我的态度是大家做一个简单的参考就行了，毕竟是没有发生的事情，也只有实时间能够给出答案，

我个人认为这种预测对于当下的房地产市场而言，没有太大的意义，主要原因有2点，

一是，现在楼市的政策变化太大，比如两年前不要说取消限购了，就连松绑限购都有可能是政策一日游，然而现在一线城市都有全面取消限购的，

再比如一年前，新房大幅度降价卖房也是不被允许的，降价的项目马上就会被停止网签，然而现在新房限价都已经取消了。

所以现在楼市的松绑政策变化幅度非常大，不用预测两三年后，半年很可能就是一个大周期，

二是，房价的变化非常大，2022年和2023年房价在明显的下跌，但进入2024年，我们发现房价的跌幅比例依旧比较大，

近一年时间，房价整体跌幅比例超过10%的城市比比皆是，这其中就包括深圳，广州这样的一线城市，甚至今年小阳春买房的人现在房价就已经跌出很大一部分了。

因此当下的房地产市场不管是松绑的政策还是房价的波动都是非常大的，根本就不用看两三年，半年就有非常大的调整，

所以在如此坎坷不平的路面上行走，看好脚下可能要比平视远方走的更稳。

至于房地产到底什么时候企稳？这个大家不用过多的担心，到时候信号是非常明显的，

比如2015年的那一波房价大涨，当时的新房待售面积达到7.19亿平方米，随着房价的上涨，销量走高，库存下降，到2017年已经降到5.8亿平方米，库存量有非常明显的下降，

并且2015年到2017年，各大城市的土地供应量也是非常充足的，但整体的库存量还是在下降的。

然而现在的新房待售面积已经达到7.3亿平方米，比2015年还要高，更为关键的是当下二手房的挂牌量比2015年更高，

所以现在楼市的库存不管是新房还是二手房都超过了2015年，特别是二手房的挂牌量更是远超2015年，

所以要想这轮楼市企稳调整的动作和信号都会比2015年强烈的多，

以目前的销量来看肯定是不够去库存的，并且这轮去库存单纯指望居民端加杠杆也不太现实，因为居民部门杠杆率在上一轮去库存过程中已经过度拉高。

所以这些基本面就决定了这一轮楼市去库存很难实现全面去库存，

更多的政策可能倾向于结构性企稳，针对本身库存量相对较小的城市，给予更多的政策，鼓励买房同时加大收储商品房以及闲置土地的动作，然后再减少土地供应量，最终有可能实现企稳，

当然了，这种结构性的企稳也就注定了整体房价是不可能回到所谓的上涨时代，不过话又说回来，当下对于房地产市场的定调也不是上涨，而是促进房产市场止跌回稳，

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