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♎保利燕语堂悦♎

♎保利燕语堂悦售楼处电话: 400-909-3139【已认证】

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保利燕语堂悦 | 全维度生活范本

作为保利集团重返海珠西的匠心之作，保利燕语堂悦以新中式美学重塑城市人居标杆。项目落子工业大道中燕岗板块，坐拥双地铁交汇、三甲医疗集群、全龄教育资源及成熟商业配套，以“目送式生活圈”理念打造海珠西稀缺品质住宅。项目由宝玉直实验小学领办教育配套，叠加新规高使用率户型设计，成为老城改善客群的焦点之选。

保利燕语堂悦以“地铁+教育+品质”三重核心价值，成为海珠西改善市场的标杆之作。尽管存在容积率偏高、噪音等客观限制，但其成熟配套与高实用性仍为刚需及改善客群提供了稀缺选择。若注重生活便利性与教育确定性，且能接受老城界面，该项目值得重点关注。

01

小区详细情况

基础信息

开发商：保利发展（世界500强，广州TOP1房企）

占地面积：约4.8万㎡

建筑面积：约19.5万㎡

容积率：4.5

绿化率：35%

交付标准：简装

交付时间：A区2026年底，B区2027年中至年底

物业费：3.6元/㎡/月

车位比：1:1.35

交通

双地铁上盖：燕岗站（广佛线+11号线）零距接驳，11号线为广州首条环线，8站直达琶洲，换乘3号线7站至珠江新城。

自驾路网：紧邻工业大道、昌岗路、内环路，15分钟通达珠江新城，20分钟达琶洲。

公交枢纽：纸厂公交站多线路覆盖，500米内28条公交线路通达全城。

教育

配建学校：24班小学（宝玉直实验小学领办，2027年开学），托儿所已建成。

周边名校：广州市第五中学（省一级）、广州市第四十一中学（省一级）、昌岗中路小学（翠城校区）、红棉小学等9所省级学府环伺。

教育组别：初中摇号属第三组，五中、南武等名校均在组内。

商业

社区商业：3.4万㎡华新333商业综合体（2025年开业），下楼即达便利店、餐饮等底商。

商圈辐射：1公里内乐峰广场、万科里、广百新一城；2公里内江南西、太古仓等成熟商圈。

特色配套：燕汇广场美食街、纸厂肉菜市场，烟火气与便利性并存。

医疗

三甲医院：南方医科大学珠江医院（步行500米）、广医二院西院区（步行300米）。

综合医疗：广州市红十字会医院、省口腔医院、海珠区妇幼保健院等3公里内全覆盖。

PART 02

小区产品详情

• 主力户型：90-125㎡三至四房，新规设计得房率100%-110%。

90㎡横厅三房：6米LDK一体化横厅，主卧24㎡三面飘窗，总价500万起。

110㎡四房：东南向双阳台，LDK+巨幕景观阳台，主卧27㎡270°视野。

125㎡四房：120㎡级大横厅，主卧31㎡带步入式衣帽间，总价720万起。

特色产品：78㎡三房（B5栋）、120㎡东南向四房（B3栋），稀缺南向资源。

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近期，多地发布购房补贴新政。

5月29日，合肥发布购房补贴政策有关通知，对2025年5月15日起至2026年5月14日，凡在合肥市新购买新房的购房人或新购买新建车位（库）的购置人，继续实施购房补贴。

5月28日，泰州发布购房补贴发放细则，购房补贴对象包括换新购、组团购、孝心购、多孩购、拥军购、进城购、返乡购、来泰购，补贴标准最高为购房款总额的2%。

证券时报记者梳理，近期，除了合肥、江苏泰州，广东佛山、兰州、武汉也发布了购房补贴新政。

据中指研究院不完全统计，2025年以来，全国超50地发布购房补贴政策，对于多孩家庭、人才等特定人群的补贴力度更大，如武汉针对购买新房的二孩、三孩家庭分别发放6万元、12万元的购房补贴，绍兴柯桥区补贴力度更大，二孩、三孩及以上家庭补贴标准分别为1500元/平米、2500元/平米，最高分别可补贴至20万元、40万元。中指研究院认为，加大特定人群的购房补贴力度，能够有效降低其购房成本及购房门槛，加速其购房需求入市。

在结束了“五一”小长假这一上半年最重要的楼市营销节点后，近半个月以来，广州楼市显得稍有些沉寂，进入了需求集中释放后的冷静期，无论是新增供应，还是土地市场，从数量上看都并不多。不过，在政策面，持续促进楼市消费的金融等领域政策依然在持续释放。端午假期来临在即，对开发商而言，也是上半年业绩冲刺的最后一个营销节点，大多数开发商都将在这个假期拿出不亚于“五一”的折扣福利。结合来看，这个端午假期，仍将是楼市消费者满足自身居住需求的不错时机。

利率维持低水平 供求关系偏向买方

5月以来，国家层面多次在金融领域释放利好。“五一”假期结束后的首周，国新办便举行新闻发布会，介绍了“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”的有关情况，其中，降准降息、降低公积金贷款利率直接与楼市消费相关。

5月8日，广州迅速响应央行要求，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。这是住房公积金贷款利率时隔一年后的又一次下调，此次下调后，广州市首套房5年期以上住房公积金贷款利率由2.85%下调至2.6%，处于历史低位。据计算，此次利率下调后，假设公积金贷款100万元，等额本息还款30年，按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供较原利率每月将减少133元，总利息将减少4.76万元。商业贷款方面，尽管5月中旬有消息称，广州多家银行房贷利率计算方式上调10个基点，但由于LPR下调0.1%，记者了解到，工商银行等多家国有或股份制大行的浮动利率在计算方式和LPR的一增一减后，实际利率仍为3.0%，不难看出，维持当前的商贷利率水平仍将是一段时间内的趋势。

5月19日，国家统计局发布的4月70城房价数据显示，广州二手房均价环比止跌，新房价格则环比下降0.2个百分点。据研究机构克而瑞统计，4月广州商品住宅新增供应面积86.34万㎡，环比增长69%，同比增长31%，供应面积为近一年内的次高位，仅次于2024年9月。

新规项目基本面世 产品寻求新增长点

据广州中原研究发展部数据，5月上半月，广州新增取证项目为0，新开盘项目仅2个。截至目前，2023年容积率新规后的一众新产品大多已经入市，天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺等多个成交较为活跃的热门区域均已有多个新规项目供消费者挑选。以保利天奕、天曜、龙湖央璟颂、绿城馥香园等项目为代表的一批2024年下半年拿地开发的项目已基本开盘入市。对于消费者而言，各家开发商在新规地块上能够打造出怎样的产品，足以通过目前市面上已有的项目看出端倪。

有业内人士认为，在更宽松的政策环境到来之前，除南沙区的招商林屿境这样的试点项目外，广州楼市在过去一段时间内你方唱罢我登场的实用率“内卷”将不再如过去一般突出。对消费者而言，仅考虑新规产品的情况下，当前的市场供应已足以满足“货比三家”的心态。

龙舟文化成营销活动热门元素

赛龙舟、吃龙船饭作为广州传统的端午活动在近期频频刷屏互联网，不少开发商也借此机会将项目营销活动与龙舟活动相结合。

以荔湾区花地湾附近的力诚诚汇新都项目为例，该项目紧邻花地河，端午节期间将组织龙舟体验、粽子DIY活动。同时，该项目还赞助举行2025年荔湾区端午游龙活动，将于6月14日组织各荔湾区联社组织及龙船会共约30条传统龙船进行展示。据了解，为配合端午节营销活动，项目还将推售一批一口价单位。

水系丰富的海珠区也是龙舟活动的大区之一，据了解，端午期间，位于海珠湿地附近的中海大境项目也将联合海珠国家湿地公园的龙船宴活动开展营销。据介绍，由于端午节前后恰逢中海地产司庆，该公司旗下广州多个项目均将提供包括购房折扣、物业管理费、车位折扣等在内的多重好礼。以大境项目为例，端午期间，购房折扣最高优惠可达30万元/套，重点企业团购还可享受97折优惠。