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搜狐焦点鞍山站 2025-06-20 16:33:18
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注:部分城市2024年常住人口数据尚未公布,采用2023-2021年均人口增量代替不同城市来看,2024年,已公布数据的GDP超万亿及常住人口超千万的26个城市中,幼儿园在园人数均出现回落,多数城市小学在校生…

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在房地产市场风云变幻的当下,真正优质的产品总能在激烈的竞争中脱颖而出,成为万众瞩目的焦点。招商雍境二期低调开盘,开盘当天热销4.78亿元!用斐然成绩诠释了硬核实力。(数据来源于案场统计)

作为招商蛇口在前海会展匠心打造的首个新规住宅,招商雍境二期自亮相以来,便凭借卓越的品牌力、区域力、配套力、产品力等多重优势,成为众多购房者西部置业的优选。

二期共由6栋总高26-31层高的住宅组成,其中1栋1单元公租房26F,1栋2单元自持租赁30F,1栋3单元/2栋住宅31F,3栋/5栋住宅32F,4栋是1所9班制幼儿园。

总规划1534户,其中商品房804套,企业自持租赁住房588套。

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招商雍境二期丨超级新规产品白皮书

以匠心致初心,坚守品质之路招商雍境二期以质感焕新,兑现对西部人居的进阶承诺理想生活,触手可及!🌟新规户型,舒阔尺度🌟灵动空间,志趣随心🌟三面向阳,沐浴暖阳🌟品质精装,格调生活🌟精致收纳,有序生活🌟高配家电,智能体验———————————✦◎ #招商雍境 𝟐.𝟎超级新规作品→建面约𝟕𝟖-𝟏𝟏𝟕㎡地铁口央企森居实景展示区璀璨亮相诚邀您莅临品鉴!

户型品鉴

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招商雍境二期采用品质精装交付,为未来业主“轻松入住”考虑每一处细节。

颜值更高的家

项目臻选精装用材,重点把控材料质感、视觉美观、实用耐久等,打造一个更“耐看”的家。

※天花设计:全屋满吊石膏板,阴角处采用弧形石膏线工艺,柔化空间棱角,搭配灯带及氛围筒灯营造光影层次,升级家的设计感。

※地面美学:客餐厅、厨房选用约600×1200mm 大尺寸瓷砖,减少拼缝视觉干扰,延伸空间纵深感,让整体空间更为大气。

※质感墙布:告别单调乳胶漆,采用竹木纤维板与质感墙布组合,为空间注入自然肌理与细腻触感,营造充满格调的生活氛围。

效果图,仅供参考,不作为交付标准,不构成开发商任何要约与承诺。

※厨房焕新:两侧全玻璃落地推拉门,以通透材质打破空间界限,让厨房、餐厅、客厅自然衔接。

※卫浴升级:马桶和淋浴中间增加约2.2m高的淋浴屏,更好地做到干湿分离。

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※精致卧室:卧室选用强化木地板,兼具耐磨性与舒适性,搭配木塑踢脚线以提升整体空间质感。墙面以纯色乳胶漆为主,营造静谧休憩氛围。

收纳更细的家

从玄关到厨卫,招商雍境二期以「空间魔法」重构生活秩序,打造一个更“耐用”的家。

示意图,仅供参考,不作为交付标准,不构成开发商任何要约与承诺。

※ 五合一玄关:新增五合一立体玄关系统,收纳容量共计约1574L。玄关柜合理分区,集鞋柜、挂衣区、换鞋凳、储物区、洞洞板于一体,进门即享高效收纳。

示意图,仅供参考,不作为交付标准,不构成开发商任何要约与承诺。

※ 定制多橱柜设计:橱柜结合厨电设备组合使用,精准划分“烹饪区、洗涤区、储物区”,搭配岛台+开放格设计,实现锅具、餐具、调味瓶等物品的分类存放,合理缩短烹饪动线。

整体橱柜容积约1696L,并臻选12 件套嵌入式洗碗机,可满足烹饪全场景收纳需求。

示意图,仅供参考,不作为交付标准,不构成开发商任何要约与承诺。

※ 卫浴定制柜体:浴室及外围定制镜柜+收纳边柜,合理分区,方便洗漱用品及生活物品的收纳。同时,增设小饰品收纳区,项链、手链等小物件不怕溅水不怕丢。让卫浴空间告别杂乱,为业主带来整洁舒适体验。

台下盆设计,洗漱便利的同时也更好清洁维护。底部贴心预留扫地机器人专属位,不占额外空间,让清洁设备存放更方便。

品质更高的家

项目以「高配不将就」的态度,臻选国内知名品牌家电,打造一个更“耐住”的家。

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※ 厨房高配:配置老板牌(或同档次品牌)抽油烟机、燃气灶、洗碗机三件套、科勒(或同档次品牌)水槽及360度旋转抽拉式水龙头,搭配欧普凉霸(或同档次品牌),让下厨成为一种享受。

※ 卫浴尊享:浴室配备科勒(或同档次品牌)洁具、(照明/换气/风暖/吹风)4合1浴霸、一体式智能马桶,全方位呵护洗漱、淋浴等体验。

※ 全屋温控:中央空调全屋覆盖,给予日常恰到好处的温度。

效果图,仅供参考,不作为交付标准,不构成开发商任何要约与承诺。

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交通配套:项目出门就是12号地铁线“海上田园南站”,1站到国展北可换乘20号线,5站到福永可换乘11号地铁线,公路方面,距广深沿江高速入口仅500米,15分钟直达深圳湾;深中通道30分钟可至中山,1小时通达东莞滨海湾。此外,项目步行5分钟可达福永码头,乘船30分钟直达香港中环;距深圳宝安国际机场仅8公里,适合高频差旅人群。

学校配套:项目自带有1所9班制幼儿园,距离约500米有会展湾学校,该校是1所九年制公办学校,由宝安中学(集团)第二外国语学校精心创办,总规划72个教学班,可以提供3360个学位,在2024年9月份已经正式开学,小一录取积分96.8分初一录取积分89.2分。

深户+学区购房基础分100分,按当前积分是可以就读的,非深户+学区购房基础分是75分,如果非深户考虑小孩上该学校的慎重。

商业配套:项目板块核心的深圳国际会展城规划超50万㎡商业综合体(含免税店、国际品牌首店),预计2025年逐步开业,将形成辐射大湾区的消费地标;一路之隔的冰雪主题商圈规划建面约10万㎡,预计在2025年开业运营,距离约2公里的会展湾·公园里(建面约2万㎡)已经开业,约5公里有当下沙井最好的商业万丰海岸城购物中心,及即将开业的山姆会员商店壹方奥特莱斯购物中心

此外,项目邻近福永码头商圈,可便捷体验滨海餐饮与休闲业态,整体商业能级兼具便利性与高端性。

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房产信息:

人口流向大洗牌,哪些城市还在撑起楼市韧性?

近期,中指研究院发布了《2025中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》,通过对多维度数据的深入分析与总结,构建形成了包括2大维度、10个方面,40余项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”,基于此模型,对全国31个省(直辖市、自治区,不含港澳台地区)的297个地级及以上城市进行投资吸引力评价。

人口聚集是城市竞争力的最直接体现。作为房地产市场的关键支撑要素,人口的规模、流向及年龄结构深度影响不同城市的住房需求潜力。在人口总量回落及城镇化趋缓背景下,持续的人口净流入成为衡量城市发展韧性和市场活力的关键指标:一方面,持续的人口流入为城市提供了稳定的住房基础;另一方面,高素质人才聚集也将带动改善性住房需求释放,为市场长期发展提供支撑。

2024年,全国年末总人口为14.08亿人,较上年减少139万人,连续三年小幅回落,城镇化率提升至67.0%。伴随着人口规模回落及城镇化放缓,中长期住房需求有所减少,但我国人口总量大,城镇化水平较发达国家仍有差距,房地产市场仍有发展空间。值得注意的是,近几年人口流向趋势总体表现为少部分核心城市凭借经济、资源优势保持较快增长,三四线城市整体人口外流加剧,城市分化加剧,这也意味着不同城市之间住房需求差异增大。一二线核心城市因人口持续流入,住房需求相对稳定,同时改善性需求释放支撑市场韧性较强,仍具备一定开发潜力;而对于大部分三四线城市而言,房地产高速增长的时期已基本结束,未来这些城市的住房将回归消费属性,城镇化及购买力将主导市场走势,尤其是人口持续流出,住房供应过剩的三四线城市可能会长期面临楼市有效需求不足的情况,市场调整的时间也会更长。

更多房地产市场研究报告,“中指云”获取 https://u.fang.com/ytcrnn/

人口流向:近几年大部分城市人口增长相比上个十年有所放缓;2024年贵阳人口增量居全国首位,深圳、广州人口连续两年保持较快增长,合肥、长沙、南昌、杭州增长超10万

图:全国商品房销售面积与城镇人口对比

图:2011-2020VS2021-2024年重点城市常住人口年均增量对比

注:部分城市2024年常住人口数据尚未公布,采用2023-2021年均人口增量代替

数据来源:各城市统计局,中指数据CREIS

伴随着我国城镇人口的高速增长,房地产市场也经历了持续20多年的快速扩张阶段,但2017年以后,我国总人口及城镇人口增长速度开始逐年放缓,直至2022年总人口规模出现下降,每年城镇人口增量降至1200万人以下,全国商品房销售面积也在2021年见顶后逐步回落。

对于不同城市而言,在人口总量趋缓背景下,多数城市最近几年人口增长速度也有所趋缓,对比来看,上个十年(2011-2020)全国共有约30个城市常住人口年均增量超10万,而最近四年(2021-2024)年均人口增长超10万的城市降至9个。其中,武汉受2021年人口大幅增长120万带动,近四年年均人口增量超上个十年,而多数城市人口增长有所放缓,如深圳、广州、成都等城市在2011-2020年期间常住人口保持年均50万人以上的增长,而近4年则回落至年均不足15万,杭州、长沙、郑州也从每年30-40万增量降至10万+量级,尽管这些核心城市人口增长放缓,但仍是人口最具吸引力的区域。此外,重庆等城市过去人口增长较快,但近几年人口整体有所减少,北京、上海在人口政策约束、产业结构调整等因素影响下,近几年常住人口同样小幅回落,但京沪城市能级高、高素质人才较多,人口由规模扩张转向结构优化。

表:2024年重点城市常住人口增量及城镇化率

注:哈尔滨、北海为2023年数据。

数据来源:各城市统计局、统计年鉴

从2024年最新数据来看,一线城市中广州、深圳人口保持正增长,其中深圳增长近20万人,广州增长15.1万人,而北京、上海人口由增转降,分别下降2.6、7.2万人。中西部省会城市中,贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地持续保持较强吸附力,其中贵阳人口增长明显,2024年贵阳常住人口增长19.96万人,增量居全国首位,长沙、南昌人口增长均超10万人;长三角、珠三角城市凭借自身产业优势及人才政策,多地人口多年呈净流入,如2024年合肥、杭州、温州、宁波人口增量在8~10万左右,佛山、东莞2024年人口增长均超8万人。京津冀、山东半岛城市群除个别城市增长外,多数城市人口面临下降压力。

贵阳:2024年贵阳常住人口660.25万人,比上年末增加19.96万人,增长3.12%,常住人口增量位居全国首位。究其原因:

一是强省会政策支持下,吸引人口持续流入,2021年贵阳开始实施“强省会”战略,相比省内其他城市,贵阳就业机会、资源优势明显,能够吸引周边城市人口流入。与之形成对比的是,2024年贵州省常住人口比上年末减少5万人,省内其他城市如毕节减少11万人,遵义下降8.6万人,铜仁下降5.2万人。

二是经济发展与产业集聚吸引人才流入,贵阳2024年GDP增长6%,六大重点产业(装备制造业、磷及磷化工、铝及铝加工、电子信息制造业、健康医药、生态特色食品)增加值同比增长18%;同时数字经济不断壮大,大数据产业凭借自身优势形成完整产业链;同时依托资源优势加快发展汽车制造业,新能源汽车产量突破10万辆(贵州磷矿资源储量位居全国第三,其中磷富矿查明资源储量12.49亿吨,占全国的56%,信息显示,全国电动汽车中每三辆就有一辆的电池用了贵州的“磷元素”;其中贵阳的开阳县被誉为“储能之都”),产业快速发展为当地提供了丰富的就业岗位,吸引了大量省内外劳动力人口流入,2024年贵阳新增产业人才5.46万人。

三是,人才政策带动高校毕业生留筑人数增加,贵阳2021年底启动实施高校毕业生留(引)筑行动,2022年留筑人数显著增加,达11.08万人,2023年为12.07万人,2024年达到了13.06万人。此外,贵阳市区房价在八九千水平,房价收入比合理,气候优势突出,这也是吸引人口流入的重要原因。

深圳:2024年深圳常住人口增量为19.94万人,以微弱差距位居全国第二,连续两年人口增量在10万以上。深圳作为经济特区,经济发展水平高,2024年规上工业总产值达5.4万亿元,规上工业总产值、工业增加值连续3年实现全国城市“双第一”。

同时,深圳的创业氛围浓厚,政府大力支持创业,创业孵化器、投资机构等配套设施完善,PCT国际专利申请量连续21年居全国城市首位。科技、金融、现代服务业等产业为各类人才提供了发展机会,吸引了众多企业和外来人口流入。

此外,深圳的户籍政策相比京沪较为宽松,对高层次人才还提供住房补贴、子女入学优先权等优惠政策。作为移民城市,深圳文化包容性强,这些因素共同影响下,深圳成为人口流入的热门城市。

城镇化进程中,区域中心城市凭借资源及产业优势,人口有望持续导入

表:2024年主要省份及其省会常住人口、城镇化水平

注:哈尔滨常住人口为2023年数据。

数据来源:各城市统计局、统计年鉴

从城镇化进程来看,2024年,全国常住人口城镇化率67.0%,较上年末提升0.84个百分点,较“十四五”规划提到的“2025年我国常住人口城镇化率将提高到65%”已高出2个百分点,城镇化进程的加速推进预示着当前我国城镇化发展已进入中后期,但结合发达经济体70%-80%水平来看,我国城镇化率仍有一定发展空间。2024年8月,国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出发展目标,“未来5年我国常住人口城镇化率提升至接近70%”。

从主要省份来看,广东、江苏、浙江、辽宁、福建城镇化率较高,2024年城镇化率均在70%以上。山东、河北、安徽、湖南、四川、河南等省份常住人口规模较大,但城镇化率仍低于全国平均水平,其中河南省拥有近1亿常住人口,城镇化率仅59%;四川省超8000万人口,城镇化率仅60%;另外,西南的广西、贵州、云南等省份城镇化率均低于58%,未来这些省份城镇化仍有较大提升空间,在此过程中,区域中心城市有望成为人口主要流向地。

增长潜力:小学在校生数量保持稳定,广州、成都、武汉、合肥等城市小学生在校人数同比增长较快

图:历年全国人口出生率及幼儿园在园人数、小学生在校生人数

数据来源:国家统计局

随着2018年以来我国出生人口明显下降,幼儿园在园人数自2021年也开始逐年回落。根据国家统计局数据,2018年我国人口出生率降至10.86‰,2020年开始降至10‰以下,2022年开始出生人口降至1000万以下。出生人口的减少逐步在幼儿园在园人数有所体现,2021年开始连续4年下降。2024年全国人口出生率为6.77‰,出生人口为954万,2024年我国在园幼儿3584万人,较2023年减少509万人,2024年小学在校生人数为10584万,较上年减少252万。“全面二孩”政策实施后,2016-2017年出生人口出现一定增长,适龄儿童入学仍支撑近几年小学在校生保持一定规模,但预计未来几年小学生规模也将出现下降。不同城市来看,2024年,已公布数据的GDP超万亿及常住人口超千万的26个城市中,幼儿园在园人数均出现回落,多数城市小学在校生保持一定增长。

从对房地产的影响角度来看,在园幼儿和小学生规模大意味着城市拥有更多的年轻家庭,随着孩子成长过程中对居住空间需求的变化,更多改善性购房需求将得到释放,进而对城市房地产市场形成更强的支撑。其中,一线城市在较大人口基础上,在园幼儿及小学生规模均较大,广州、深圳在园幼儿均超50万,小学生数量分别达133万和124万人,规模全国领先,相对京沪更宽松的人口政策,为广深带来较为充足的人口潜力,除上海外,北京、广州、深圳小学生规模保持增长。二线核心城市中,重庆城市体量相当于中等省份,幼儿园在园人数和小学在校生人数分别达77.8和203.2万人,均居全国首位,但2024年出现明显下滑,尤其是在园幼儿减少近10万;成都规模同样较大,幼儿园人数位居全国第二位,达56.3万人,小学在校生位居全国第三,超过130万,且2024年同比增长4.4万,在核心城市中增量最大。此外,2024年郑州、西安小学在校生规模也超过百万,在园幼儿规模超35万,人口规模突出;武汉、合肥、佛山、杭州、青岛等城市小学生增量超2.5万,人口活力较强。

注:苏州、常州未公布数据

数据来源:各城市统计局

人才优势:广州、武汉、北京、上海等地高校资源及在校生规模优势明显,人才支撑力强

注:统计口径为本专科在校生,南昌、哈尔滨、济南为高校全部在校生人数,*为2023年城市统计年鉴数据

核心城市凭借丰富的教育资源,高校在校生规模突出。2024年,广州本专科在校生人数达到149.8万人,郑州本专科在校生143.2万,位列全国前二位;武汉、成都、重庆高校在校生人数也突破110万人,西安、南京、长沙、南昌、哈尔滨在校生人数均超80万人,规模也较大。学校所在地是大学生毕业后的就业首选地,充足的人才供给为城市未来的产业发展提供了良好基础。当然,其中也有不少城市虽然高等教育资源较丰富,但毕业生留存率相对偏低,核心原因仍在于当地未能提供承接大学生的就业岗位。

此外,相比本专科在校生,研究生规模往往更能代表各地教育质量。根据《2024年全国教育事业发展统计公报》,2024年我国在学研究生409.54万人,其中共有10城在学研究生数量超过10万人,分别是北京、上海、南京、武汉、西安、广州、成都、杭州、重庆和天津,其中北京研究生在学数量已达47.5万,远高于其他城市。庞大的研究生群体为这些核心城市的高端产业布局和创新发展提供了强劲的人才支撑。

数据来源:国家统计局

结语

我国正经历从“人口规模红利”向“人口质量红利”的转型期,尽管在全国人口连续三年回落背景下,核心城市人口增长也有所趋缓,但凭借资源优势及产业升级带来的发展红利,核心城市仍吸引大量人口聚集。尤其是近几年多地提出的“强省会”战略初见成效,除东部核心城市外,中西部的贵阳、长沙、南昌等省会城市也实现人口较快增长,而人口聚集又为城市发展带来规模经济及创新活力,同时也为房地产市场提供了潜在需求支撑。

*以上为报告节选,完整版报告请联系中指研究院获取

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