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深圳【美域蓝湾】

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美域蓝湾花园，位于龙岗大运新城龙飞大道与清辉路交界处，由蓝湾房地产有限公司开发，占地面积约3.5万㎡，总建筑面积约17万㎡，计容建筑面积约12.7万㎡，容积率3.21，绿化率40.78%，共由6栋30-31层高的住宅，7栋2层的商墅组成，商业面积约1.49万㎡，打造有2.5万㎡中心花园，阶梯式双层园景。

项目基本信息

【开发商】：深圳市蓝湾房地产开发有限公司

【项目地址】：深圳·大运·清辉路66号

【占地面积】：约3.5万㎡

【总计容建面】：约11.2万㎡

【容积率】：约3.21

【住宅户数】：834户，首推A座/D座352套（普通高层）

【住宅层高】：32或33层

【停车位】：约1135个；车位比约1:1.36

【梯户比】：A/B/E座3梯6户；C座2梯4户；D座2梯3户

【产权年限】：70年（2021-2091年）

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大运新城是龙岗中心城资源最集中区域，项目周边享有大运公园、大运体育馆、龙岗中医院、华师大龙岗附中、益田假日天地等全能配套，1公里范围内能够满足休闲娱乐、运动健身、生态休憩、高端消费、医疗、学校教育等多元需求。

家门口的优质学府

居住在美域蓝湾，衣食住行也很方便。

交通方面，美域蓝湾集“普线+快线+城际”于一体，紧邻地铁16号线黄阁站/龙城公园站，两站直达大运枢纽，接驳3/14/16号线和深大城际（建设中）；

毗邻大运北站（建设中），未来将链接地铁21号快线（规划中），可直接链接前海；

附近还有深惠城际（在建中）大运北站，龙城公园站4站深圳北，6站前海。

随着快线和城际的建成，美域蓝湾与西部将形成半小时生活圈。

自驾出行也很快捷，项目靠近双干道（龙岗大道、龙翔大道）+三高速（武深、沈海、外环高速）+双快速（盐龙、南坪快速），速达全深圳。

教育方面，大运两所香港中文大学（深圳）附属学校与项目都仅仅只有一路之隔，大学教育延伸到基础教育的发展红利近在咫尺。

其中，项目东面【香港中文大学（深圳）附属知新学校】是龙岗区教育局直属九年一贯制公办学校，于2003年创办（原龙岗区福安学校），学校最大办学规模达可达72个班，总人数可达3600人。

项目南面【香港中文大学（深圳）附属道远学校】，学校总占地3.17万平米，总规模72个班，目前一期规划为36班，包含小学24班和初中12班，二期建设中。总投资约4.1亿元，全校教师研究生以上学历占比46%。

商业方面，项目栋南侧2栋打造一站式时尚综合商业社区：集购物、餐饮、娱乐等功能于一体，给业主提供便利的消费体验。

【东部旗舰商业集群】大运中心5万方纯商业空间的深圳华润大运天地，2024年即将开业；除了已有的星河cocopark、山姆会员店、仁恒梦中心、天安方糖（F-TOWN）等在运营的成熟商业，大运未来迎来大运枢纽深铁x华润万象生活联手带来的8万方TOD商业等。

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直线约300米内有深圳市龙岗区中医院（三级甲等综合性公立中医院）（百度测距）；3公里内有，深圳市龙岗区人民医院（三级甲等综合医院）、龙岗区妇幼保健院（三级甲等）、龙岗耳鼻喉医院、深圳龙城医院（三级甲等康复医院）。

高品质豪宅

首先，大运未来没有新的住宅用地，如果不改规划，未来只剩下存量住宅，新房买一套少一套，更别说美誉蓝湾这种豪刚产品。

据说已经有很多人定了复式和高区，十分受本地富人追捧，那么这样高素质的小区，跟其他刚需小区的圈层不可比拟。

其次是品质。

公区标准媲美关内豪宅。

建筑外立面采用更符合时代审美的多彩石漆，搭配LOW-E中空玻璃和局部铝板。简约现代的造型，创造建筑美学记忆点。

外立面效果图

高层住宅使用率天然领先超高层住宅，美域蓝湾户型方正，且赠送全屋飘窗，使用率遥遥领先；项目臻选一线品牌装修：日立或三菱全屋中央空调，王力入户铸铝门（含六合一智能门锁系统），金牌或同档次品牌收纳橱柜系统，全屋海肌布墙面（高端显档次），方太线下高端旗舰款厨电三件套（抽油烟机、洗碗机、燃气灶），主卧卫生间科勒或TOTO一体化智能马桶等等，兼具品质高档次与超高颜值，TOP级别实力媲美福田南山豪宅。

比如，星级酒店式联合大堂作为项目主入口，约10米挑高的前厅，白雪公主透光玉石搭配9米高金属艺术玻璃屏风，更显联合大堂的雅致与高奢。

联合大堂实景图

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主推户型建面约为98-144㎡的3-4房，具体为98㎡、102㎡、112㎡、119㎡、144㎡的3-4房，梯户比为1栋A/B/E座为3梯6户，1栋C座2梯4户，1栋D座2梯3户，备案总价496万起，带精装交付。

户型、价格、竞品分析

最后我们说下选房策略分析，包括户型、价格及竞争对手楼盘分析三个板块组成，先给大家看一张总平面图及项目户型，做一个初步信息掌握。

平面图：

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98㎡的D3户型：

这个户型分布在A座及E座，户型本身设计不错，空间感及尺寸都是充足的，尤其是联通式的大阳台，作为项目入门级户型，全部是东南向设置，这点还是很吸引人，保证了采光。传闻最低总价420万起，社长觉得还是可以关注下这个户型。

在平面图标记为03户型及04户型，E座这个户型朝这个龙飞大道，有噪音干扰；A座这个户型朝着龙飞学校二期，有教学噪音影响。

102㎡的户型：

这个户型在平面图以D2及D4为主，毫无疑问D4的102户型东南向看花园是最好的选择，其次是西南向，最后北向。

户型本身而言和98的功能性差不多，最终还要看价格及本身自己的预算。

112㎡的户型：

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143㎡的户型：

除了商业别墅，这肯定是小区最好的户型及位置了，2梯3户，通风采光、位置都给你占满了，就看看价格情况咋样！改善型客户选这应该是个好的选择。

C1端头通透，C2安静，各取所需即可！

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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。

4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。

5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

市场环境下的购房新思考：什么样的住宅值得信赖？

在当前不断调整与变化的市场环境下，购房者越来越谨慎。什么样的项目能够引领行业趋势？购房者如何找到真正具有长期价值和高品质生活的住宅？

哪类项目能引领行业趋势，应对市场调整

面对日益严峻的市场挑战和购房者对产品质量与居住品质不断提高的要求，房企更加需要树立长远且明确的品牌意识。只有通过赢得客户认可和把握未来需求，企业才能走出行业困境。展望未来，行业必须从客户需求出发，在三个关键层面注重产品的长远价值和品质感，将产品打造成呈现美好生活的理想空间载体。

① 美学设计，品质与创新并行

购房者对住房品质的"第一印象"往往源于项目整体外观和设计。同时，人们对居住空间的要求不断提升，越来越重视外立面、室内装饰和车库等方面的美学体验与创新设计。领先的工艺设计不仅提高了居住舒适度和美感，还融合了个性化、多功能性和文化价值等元素。这些趋势是衡量住宅品质和档次的重要标准之一，也使其在未来二手房市场更具竞争力。

② 交付力也是抵御市场风险的试金石

在房地产市场的波动和不确定性中，除了产品力这一核心要素外，交付力同样成为了衡量房企实力和抵御市场风险能力的试金石，也是其品牌价值和市场竞争力的重要体现。

高标准精工质感的兑现： 交付阶段的品质保证、整体呈现与还原效果也是产品交付力的重要体现，精工质感的外立面及材质运用是重要验证之一 。

③ 住宅选择的新时代：品质与价值的重塑

我国城市化进程加速推动房地产行业发展，但过度追求速度导致住宅品质问题层出。设计缺乏创意、硬件质量差、智能化不足等问题影响了居民生活质量。当前，购房者更加谨慎理性，注重实际品质和交付保障。房企需回归品质、聚焦长期价值，以应对市场变化。优秀的设计、施工和配套设施是确保住宅长期价值的关键。

现在购房者对住宅品质的鉴赏力也日益提高。 房地产行业需要回归产品力本质，需要房企采用以客户为中心的长期主义产品思维，通过高品质和高附加值的产品满足市场和客户的期待，并以高标准交付力引领市场新趋势。