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💎💎观山海家园💎💎

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▼温馨提示：本项目采用预约制，过来营销中心参观样板间请记得提前拨打观山海家园售楼处预约热线电话：400-808-7323，感谢您的配合！（中介勿扰）

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【观山海家园】（深圳南山）

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在售户型图丨项目介绍丨房源丨周边配套丨详细解答

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项目名为观山海家园，距离5号线荔湾站仅650米，背山望海，舒适度不错

开发商：深圳市远荔实业有限公司

📍总占地面积：约4.2万㎡

📍总建筑面积：约16.3万㎡

📍计容建筑面积：约11.2万㎡

📍容积率：2.65

📍居住户数：870套

项目效果图

最值得注意的是，项目容积率仅约2.65，放眼目前深圳核心区的在售新盘也少很少见。项目共870套住宅，涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房。

户型方面，项目涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，最突出的特点是，所有户型的观景阳台横向长度都比较宽敞，更方便了欣赏山景或海景，体现了其低密改善的属性。

此外，约95㎡-115㎡的主卧都是L型飘窗，采光和景观面都比较好，也可以改成收纳柜或衣柜。

建面约95㎡3房2卫

该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

建面约108-110㎡4房2卫

该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

建面约113㎡4房2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。

建面约115㎡4房2卫

东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。

建面约138㎡4房2卫

2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。

项目预计9月初在前海山姆开放临时展厅，预计10月底营销中心和实体样板房同时开放，预计12月入市销售。

项目区位

【三大世界级超级工程】

🔘妈湾跨海通道：分离港口区货柜车，通过妈湾跨海通道驶往沿江高速，有效缓解月亮湾大道、北环大道交通压力。

🔘前海综合交通枢纽工程：穗、莞、深城际线、城市轨道交通1、5、11号线交汇的枢纽，东通深圳福田和罗湖中心区，北接深圳机场。

🔘蛇口邮轮母港：又名太子湾邮轮母港，是深圳通往澳门、珠海的水上通道，也是深圳邮轮旅游的出入境口岸。

【开车出行】

月亮湾大道——

快速抵达桂湾公园、前海石公园、前海演艺公园，开启前海滨海时光

开车沿月亮湾大道行使约2公里，即可上广深沿江高速

兴海大道——

可直接接驳妈湾跨海通道，快速通达大铲湾/腾讯企鹅岛

直通南海大道，对接海上世界、太子湾邮轮母港、奢享蛇口国际生活

【轨道出行】——

距地铁5号线荔湾站仅750米（信息来源于百度地图实测）

🔘前海：乘坐地铁5号线，1站世贸前海中心、5站直达万象前海

🔘蛇口：乘坐地铁5号线至赤湾，换乘地铁8号线，2站太子湾、3站海上世界

🔘福田：地铁5号线至前海湾，换乘11号线快速达福田

项目区位图

楼盘基本数据：

项目占地面积约42407.29㎡，总建筑面积约16.3万㎡，包含商品住宅约10万㎡、配套商业约6000㎡以及少量公区配套。

项目共规划12栋独立塔楼，无政策保障型房源，容积率约2.65，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。梯户比方面，两梯四户、两梯五户、两梯两户都有，舒适度还不错。

楼盘交通：

项目距离5号线荔湾站约650米左右，出行方便。项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。

配套商业约6000m²，西侧有泛海城市购物广场，1站到达5号线铁路公园站上盖的前海印里，周边还有山姆会员商店，生活相当便捷。

教育资源方面：

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。

项目周边生态资源丰富，位于大南山脚下，享有大南山一线山景，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等配套。

这真的是有意思了，都在说深圳的房价要涨，深圳的房子已经不够卖了，到处都是抢房的。

比如，深圳连续出两个“日光盘”，

10月份新建住宅的网签量超过1万套，但现有的新房库存加即将预售的库存，一共是57465套。也就是说深圳的新房库存大概6~7个月就要卖完了，

包括二手房，截至10月21日，深圳累计网签量已达5005套，对比9月份同期，涨幅达到31%，

仅看以上数据，深圳楼市真的是非常火热，但这并不意味着楼市马上反转，房价马上大涨，因为目前来看，深圳楼市高销量的背后也存在着很多别样的因素。

首先，深圳的两个日光盘很多媒体都在报道，而报道的内容都在告诉你有多少人在疯狂的抢购，从而烘托市场的热度，

但很少有人告诉你这两个楼盘存在着严重的倒挂，有很大的套利空间，买到即赚到。

比如，中建观玥名邸备案均价在3.8万元/平方米，这个备案价已经回到该区域2017年的水平，而周边新房之前的备案价都是4字头甚至5字头的，

这还不算完，真实的销售价更低，只有3.3万元每平方米，低价格这还不算王炸，更重要的是不限售，并且得房率可以达到95%~100%，

整体总结下来，所谓的日光盘不仅价格低，而且得房率高，不限售，这就保证了套利空间的安全性，所以这样的楼盘什么时候卖都比较好卖。

然后咱们再说一下深圳所谓的新房不够卖的问题。表面上来看深圳10月份月销1万套，库存不到6万套，半年的时间新房就要卖完，这样理解表面上看是没有问题的，非常简单六以内的加减法。

但问题是，今年10月份之前，深圳的新房住宅月均销量在2000套左右，现在忽然拔高到1万套，

很明显10月份是异常数据，更多的还是政策松绑的刺激效果，这是非常态的，所以用这个数据衡量去化库存明显是不合理的。

咱们要承认10月份深圳新房的高销量，确实是非常高，非常给力。但你要是用非常态的高销量以此解读深圳新房即将卖完，制造上涨的焦虑，这明显是过度解读，或者别有用心。

最后咱们再来说说深圳二手房的高销量，这也是当下咱们要关注的重点，因为二手房市场才是楼市的晴雨表。

这一轮一线城市刚松绑的时候，我就告诉过大家，多关注二手房的成交量和挂牌量，如果二手房的成交量不断拉高，挂牌量持续明显下降，这就说明市场确实要筑底了，因为供需变化已经发生。

毋庸置疑，10月份深圳二手房的销量确实走高了。同时我们也要看到二手房的挂牌量也在拉升，截至10月21日，深圳全市共有67750套二手房源在售，较前一周增加357套，

这就说明深圳二手房高销量的同时并没有把挂牌量拉下来，买的多，卖的更多，

而截至10月26日，深圳市二手房在售房源总量达到68,188套，挂牌量还在持续增加，并且9月底深圳二手房的挂牌量在6.4万套，

也就是说整个10月份，深圳二手房销量虽然走高，但依旧没有压制住挂牌量的增加，甚至可以说挂牌量出现猛增，

这就说明市场买卖双方的博弈还处在非常激烈的对抗状态。

因此整体而言，10月份不仅是深圳，四大一线城市的新房销量和二手房销量都有明显的拉高，但现有市场依旧处在对抗的状态。

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