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项目点评
湾啟紫荆府点评：
价格更便宜了，紫荆府去年1栋开盘，折后均价10.2万，本次曝光的价格每平米便宜了几千元。
2栋距离兴海大道更远一些，更安静。兴海大道大货车很多，2#受主干道噪音影响相对较小。
景观视野更好，2栋更靠近前湾河，景观视野更好，周边没有高层建筑遮挡，可以看河景，部分高楼层可以看海景。
门槛更高，2栋主要为改善大户型，没有96平的三房产品，最小111平三房，总价960万起，更多是针对改善客户。
纯商品房社区，没有回迁房、保障房、租赁房，居住氛围更加纯粹。
新规设计，得房率约为95%（含赠送）。户户大阳台，4梯5户，独立电梯厅。
前海第一个新规户型，再加上独立电梯厅，设计还有调性都在线。
容积率5.14，共有三栋住宅组成，层高36-37F，车位比1：1.2，4梯5户。缺点就是花园太小，幼儿园占地过大导致实际上没有小区园林。
户型除了正常凸窗赠送外，还有大阳台，开间至少6.5米以上，U型厨房。专梯入户可以利用做玄关和鞋柜。
湾啟紫荆府户型图
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02
湾啓紫荆府VS前海时代尊府
前海待入市新盘主要就是前海时代尊府和湾啟紫荆府，前海时代位于桂湾，湾啟紫荆府则是在妈湾。
桂湾VS妈湾
前海三湾中，桂湾是金融区，妈湾是比较纯粹的居住区。
桂湾是前海定位为最高商业价值的板块，这里规划的金融中心是前海CBD的职能，属于全新的填海区新市镇，按照城市最高的基建标准去做。
桂湾启动较早，配套相对成熟，片区有前海壹方汇、卓越INTOWN购物中心等大型商业。
妈湾因为城市规划和开发建设后置，还在大力发展中，成熟度不够高，片区集装箱堆积，兴海大道货车不断，整体面貌稍差一些。
妈湾未来有希望成为高端生活住区，容积率低，是三湾中体量最大的，有一定的后发优势，规划了首条海底隧道连接企鹅岛。
片区未来还有30多块住宅用地待开发，待开发建设完成后，会是深圳核心区居住氛围最好的片区之一。
户型价格对比
1）三房产品：
前海时代即将推出最后一批89平的小户型产品，价格预计会上涨，之前三房单价9.8万，总价751-975万。
湾啟紫荆府三房面积更大，111平三房单价8.6-9.8万，总价960-1060万。
两者价格相差不大，紫荆府得房率约95%，远高于前海时代80%得房率。
2）大户型产品：
前海时代除了89平的三房，剩下都是大户型产品，189平四房接近2000万，245平和285平户型总价要到2000万以上，主要针对高端改善客户。
紫荆府的大户型面积较小，122平四房预估总价约1000万，142平四房预估总价约1280万左右，相比前海时代性价比更高。
两个盘价格相差不大，紫荆府新规设计，得房率高达95%，注重舒适度可以选择紫荆府。
03
周边配套
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前海划分为3个片区，桂湾、前湾和妈湾，桂湾是金融区，前湾类似政务区，妈湾是比较纯粹的居住区。桂湾和前湾启动比较早，地块比较零散，虽然配套相对成熟，但地块小缺乏规模效应。
妈湾背靠大小南山，对望大铲湾腾讯科技城，既有内湾又有外海，拥有“山、海、林、城、岛、港、湾、河”等优势生态资源。
交通：距离5号线妈湾站约600米均，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。
商业：领玺一期项目自带16.7万㎡商业，加上不远处颐湾府底商，基本可以满足日常生活。印里首期商业约3万㎡，去年9月正式开业。
教育：临近小区南侧有一块九年制教育用地，但目前未招标。入住早期可能要到妈湾南二外学校或者前湾南二外学校上学。
✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
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❑独家视点：
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）湾啟紫荆售楼处丨 湾啟紫荆首页网站-价格-户型图-地铁-2025规划图-最新消息-楼盘详情-电话@营销中心服务湾啟紫荆营销中心售楼处24小时电话：400-835-2501（中介勿扰）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨湾啟紫荆湾啟紫荆1丨中国深圳（罗湖-南山-宝安-龙华-龙岗-福田-盐田）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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