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👑和 城 锦 熙👑

山水隐中央 顶峰藏丹青

CBD公园私境 国际人居范本

⫸ 项⽬概况

[项⽬地址]三亚东岸CBD-东岸湿地公园东北侧

[总建筑⾯积]约8万方

[总用地面积]约77.16亩

[ 容 积 率 ]1.2

[建筑密度]18%

[⾯积区间]建面约500㎡藏墅|建面约60-178㎡多元空间

[产品业态]定制藏墅/高层住宅/精品酒店

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⫸ 区域配套资源

1.中央区位：三亚中央商务区东岸CBD，将建设成为国际化的区域总部经济及中央商务集聚区、国际旅游消费中心引领区。

2.立体交通：近迎宾路、凤凰路、环岛高速等多条主干道，约3公里接驳环岛高速，约12公里直达凤凰国际机场，约3公里达三亚高铁站，高效出行。

3.中央公园：私享千亩东岸湿地公园，周边临春岭森林公园，金鸡岭公园、抱坡岭公园环伺，绿意萌动。

4.商业购物：中粮大悦城、海旅免税城、海旅超体、乐天城、天悦城、青春颂.

5.优质医疗：三亚妇幼保健院、三亚市人民医院、三亚市中医院、三亚市第三人民医院、解放军301医院。

6.人文教育：丰和学校、华侨学校、丹州小学等优质教育资源。

7.旅游景点：三亚千古情亚/特兰蒂斯水世界/海昌梦幻不夜城/南山文化旅游区/蜈支洲岛/槟榔谷/呀诺达雨林文化旅游区/大小洞天等等。

⫸本地实力房企

三亚和城实业有限公司，深耕海南近20载，致力于地产、大健康和智能制造产业的开发及运营，荣获海南本土最具实力房地产开发企业殊荣。秉持“非天赋之壤不落子。非繁华之脉不选址”理念，承启品牌基因，匠造和城锦熙项目，以高端低密大宅开启三亚CBD人居新格局。

⫸公园豪宅-以品质敬呈时代著作

项目建于三亚东岸CBD中央公园内，保留丹州文化，遵循生态平衡和可持续发展的原则，建筑布局与形态充分利用环境优势，依公园而建，融公园入景，规划建设6栋定制商墅、7栋品质高层，真正做到了“出则繁华、入则宁静”，营造当代高品质生活方式的、满足全年龄全功能的人文静谧居所。

⫸项目产品

【定制藏墅：一个家族的图腾与徽章】

建面约500㎡定制级藏墅，承载着时代人物所向往的巅峰大境，二亩天地按需定制场域，创享尊崇天地。以世界格局,东方血统,造就“修身、齐家、平天下”的世家威仪。

总裁会客厅：云聚一个圈层的生意与生活

企业博物馆：激活一个企业的海岛战略与商业版图

私密生活墅：自贸时代大人物的阶层排场

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【阔境高层-墅区里的理想居所】

建面约60-178㎡多元灵动空间，对应更⾼层级的品味、需求、审美，对精装美学、场景、功能进⾏全⽅位升级，构建自贸菁英的理想生活之所，演绎高雅品位生活方式。

⫸项目亮点

低密土地，隐逸墅境

1.2 低容积率师法自然擎画而成，人车分流规划营造静谧大境

重重礼序，尊崇归家

承袭千年礼仪文脉，设计“门、园、堂”三重礼序；以世家门第礼序开启归家之旅。

建筑艺术，美学风范

跨时代审美的石材工法造诣，严谨有序的几何韵律，演绎时光沉淀下的建筑美学。

东方园林，谧境森岛

融合传统东方意韵与现代时尚美学，秉承“造-空间、承-文化、融-自然”的筑造理念，匠筑“湖景、水院、厅园、金池、曲溪”等多重景观。

中央湖景，邂逅水岸

以中央湖景为圆心，以景观道为联系，以花池、树丛为节点，中央湖景四岸时刻舒享，营造出繁华归来隐于园的度假感。

曲线泳池，融于盛景

分龄双泳池设计，将成人泳池和儿童泳池安全分隔，充分照顾不同家庭成员的嬉水时光。曲面流线型外观设计，将泳池融于园林景观中。

艺术会所 雅致生活

架空层泛会所规划儿童天地、颐养天地、健身运动室、球类活动室、棋牌天地、锦熙书院等全维度生活场景模块，构建共鸣心灵的生活排场。

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⫸户型鉴赏

奢阔高层——自贸菁英的理想居所

【A-2 建面约60㎡ 两室两厅一卫】

◎宜居范本:独立入户花园，方正两房筑就宜居典范

◎非凡空间:客餐厨一体化，享更多生活空间及乐趣

◎悠然时光:阳台直连奢阔大宽厅，巨幕观景视野

◎私谧主卧:尊享奢尺明亮舒居，户户揽景大飘窗

【B-2 建面约84㎡ 两室两厅一卫】

◎奢尚入户:尊享专属入户花园，予以归家更多仪式感

◎宽心之境:通透宽厅与餐厅相连，拓宽空间尺度

◎清风徐来:观景阳台链接客厅，阳光清风入室做伴

◎自在格调:主次卧设计轻松满足全家庭居住需求

【B3 奢阔大平层 建面约89㎡ 三室两厅两卫】

◎高得房率：合理规划，空间利用率最大化，居住品质全面提升

◎阔绰宽境：约9.3米奢阔大横厅，LDKB融合大平层豪奢质感

◎奢尚生活：全明户型，专属入户花园，奢阔观景阳台，纵享精彩人生

◎舒适布局：客餐厨等动区，与卧室等静区分离，避免互相干扰

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【A-2+B-2 大平层 建面约142㎡】

方案一 四室两厅两卫

◎豪宅质感：约10米IMAX巨幕宽厅，构筑全能生活场

◎风景联动：南向超大空中花园，打开生活边界与景观视野

◎动线优越：客餐厨阳LDKG回游动线，谈笑间慢享时光

◎私密栖居：约8米奢阔套房主卧，整合多元功能从容起居

【A-2+B-2 大平层 建面约142㎡】

方案二 四室两厅两卫

◎私密有序：方正全明采光户型，家庭成员空间合理分区，互不干扰

◎无界生活：创新LDKS-B空间模式，客餐厨、书房、阳台联动打通

◎尊崇生活：约10米IMAX巨幕宽厅，通透采光、空间舒展度迭代升级

◎私密栖居：约8米奢阔套房式主卧，整合多元功能，从容起居

【B-3+B-3 空中微墅 建面约178㎡】

四室两厅双卫

首层

◎人性规划:一层老人套房设计，方便父母生活起居

◎尊崇生活:LDK会客厅，打造奢阔横厅格局，给予生活从容

◎美好食光:3.8米U型大厨房，预留中西双厨，尽展主人胸襟

◎瞰景阳台：环幕视野，观星揽云、莳花弄草，揽尽生活尊贵

上跃层

◎品质宜居：全明方正，动静有序,演绎品质生活格局

◎套房主卧：臻配独卫/衣帽柜，以尺度感演绎品质宅居

◎书香世家：独立书房设计，一缕书香熏染孩子成长

◎童乐城堡：儿童套房设计，尊重孩子的私密成长空间

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·预约须知:

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房产信息：

房地产企业30年变迁：谁主沉浮？

第一个十年（1995-2004）：

国有房企率先上市，2004年上市房企达到90家，营收规模快速增长，盈利能力和负债水平较低，顺应市场化民企力量崛起

1990年代初，上海、深圳等前沿开放城市的国有房地产企业抓住房地产市场化初期发展机遇，本地化经营，先行在内地和香港上市。1990年沪深交易所成立并营业。1991年，房地产企业如万科、深宝安A先后上市，1992年中海地产、越秀地产、沙河股份、城投控股等陆续上市。上海、深圳属于中国改革开放的前沿阵地，并且这两个城市均设有证券交易所，房地产市场化发展也较早，政府鼓励当地国企房地产公司发展，所以初期上市房地产公司多属于上海、深圳的国企。1995年，沪深两市及内地在港上市的房地产上市房企数量达到35家，其中A股上市房企32家，占A股总上市企业数量的9.9%。2004年，A股、H股上市房企合计达到90家，其中A股79家，占A股总上市企业数量的5.7%。

表：1991-1995年上市的房地产企业

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2000年左右，部分先行上市房企经营不善发生剧烈变动，8家上市房企被重组更名甚至退市，占1995年前上市房企比例超过20%。如1999年嘉丰股份更名为金丰投资，2000年黔中天A被收购更名为世纪中天，2001年辽物资A更名为银基发展、中山火炬更名为中炬高新，2002辽房天被收购更名为莱茵置业，同年深中侨A退市，2003年甬中元A更名为甬成功，2004年深宝恒被收购更名为中粮地产。截至目前，初期上市的36家房企，接近一半被重组更名及退市。

代表房企营收快速增长，盈利水平和负债率均较低。1995年，代表房企营收均值为6.6亿元，2004年达到18.5亿元，年平均增长超过30%，营收规模增长较快。1995-2004年代表房企净利润率均值为5.7%，盈利水平较低。受1997年亚洲金融风暴影响，1998年代表房企净利率均值接近-20%，亏损幅度较大。1995-2004年，代表房企资产负债率均值为48.6%，保持较低水平。

图：1995-2004年代表房地产企业 1 营收均值（万元）、净利润率及资产负债率均值变化

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

1选取的代表房企分别为万科、深宝安A、陆家嘴、深深房A、电子城、深振业A、亚泰集团、粤宏远A、沙河股份、深物业A。

随着住房市场化改革的不断深入和信贷政策的支持，房企抓住房地产市场发展机遇实现业务快速增长。1998年4月，央行发布《个人住房担保贷款管理试行办法》，个人按揭贷款开始实施。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着福利分房年代的结束、住房商品化时代的开启。1995年-2004年，全国城市化率快速提升，农村人口大量涌入城市，城市人口快速增加、规模扩大。房地产企业凭借对房地产需求的精准把握，实现了营收规模的快速增长。2004年，合生创展销售额破百亿，行业首家百亿房企诞生。随着房地产市场规模扩大，代理和顾问等业务也随之快速增长，2004年合富辉煌在香港上市，成为全国首家策划代理上市企业。

为客观反映我国房地产开发企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产开发企业的综合实力，2003年，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家机构正式发起成立中国房地产TOP10研究组，致力于对中国规模大、效益佳、品牌优的房地产企业进行研究。中国房地产TOP10研究组办公室设于中指研究院。研究组本着客观、公正、准确、全面的基本原则，以客观数据为唯一依据，充分借鉴国外TOP10研究的理论框架和操作实务，结合中国房地产发展特点，开展TOP10系列研究工作，2003年开始中国房地产上市公司TOP10研究，2004年开始中国房地产百强企业研究和中国房地产企业品牌价值研究，至今均已经历了二十多年，旨在发掘中国房地产优秀企业群体，引领房地产业持续、健康发展。研究成果引起了社会各界广泛关注，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。

根据2004年中国房地产百强企业研究成果，从房地产百强企业的所有制结构来看，国有企业正逐渐被非国有企业所取代，2004年百强企业中的国有房地产企业占40%，民营企业和三资企业分别占42%和18%。从房地产百强企业的上市情况来看，26%的企业是上市公司或控股上市公司，其中有6家企业在香港证券交易所上市。从业务来看，房地产百强企业中，以住宅为主营产品的企业共94家，以写字楼为主共3家，以商业地产为主3家。从区域分布来看，主要分布在华北、华东和华南地区，其中华北地区以北京中心，占比32%；华东地区以上海龙头，占比31%；华南地区则以深圳和广州中心，占比25%。

第二个十年（2005-2014）：

房企规模快速增长，负债率明显上升，房企密集上市，2014年上市房企达到185家，百强企业销售额十年间增长9倍，开启全国化扩张

代表房企营收快速增长，盈利能力保持高水平。2005年，代表房企营收均值为24.9亿元，2014年达到330.4亿元，平均每年增长32.2%。其中，2008年增速较低，仅为7.9%，由于美国次贷危机冲击，国内房地产市场受到较大负面影响。从盈利水平看，2005-2014年代表房企净利润率均值为18.1%，保持高位水平。其中，2011年净利润率较高为35.4%，主要是由于2009-2010年销售额快速增长然后竣工结转导致，2009年全国商品房销售额增长超过70%，2010年增速接近20%，销售额快速增长及房价快速上涨，为房企带来较高的利润。

图：2005-2014年代表房地产企业 2 营收均值（亿元）及净利润均值变化

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2选取2014年营收较高的30家企业作为代表房企，分别为万科、中海、金科、合生创展、德信中国、沿海家园、中国金茂、远洋集团、雅居乐、富力、绿城、招商蛇口、金地、越秀、新城控股、广宇集团、华发股份、泛海集团、苏宁环球、荣安地产、中海宏洋、华夏幸福、景瑞控股、陆家嘴、金融街、城投控股、上海临港、新城发展、蓝光发展、金隅集团，下同。

代表房企负债率水平在趋势性上升。从资产负债率来看，2005年代表房企资产负债率均值为59.6%，2014年达到73.2%，平均每年提升1.5个百分点，提升速度较为明显。从净负债率来看，2005-2014年均值为70.9%，其中前五年均值为60%，后五年均值为80.7%，特别是2011年之后，净负债率在90%左右，房企偿债压力陡增。

图：2005-2014年代表房企负债率均值变化

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2004年的“831大限”后，土地出让走向市场化，区域壁垒被逐渐打破，房地产企业迎来蓬勃发展的黄金时期。2005年-2014年，全国城市化率快速提升。此间大规模的基础设施投资和建设以及城市空间的扩张带动了三四线城市发展，城镇体系格局拉开了网状骨架，房地产市场环境持续向好，市场需求旺盛，房地产企业开始如火如荼的全国化快速扩张。房企把握快速城镇化、人口红利、金融宽松等带来的巨大机遇，开启全国化布局，形成了“单城市深耕-区域深耕-全国化扩张”的发展脉络，房企经营规模迅速提升，2010年万科销售额突破千亿，房企第一梯队进入千亿时代，2014年千亿房企达到7家。

资本市场融资成为支撑房企发展的重要途径，一批企业通过上市、增发等资本运作提升资金实力，实现了规模扩张。2007-2009年，A股每年上市的房地产企业数量依次为15家、13家和13家，创造了历史记录，保利地产、荣盛发展、滨江集团在此期间成功上市。内地房企掀起赴港上市热潮，2006-2010年，内地房企在港上市数量为27家，世茂、绿城、碧桂园、远洋、恒大、融创等房企先后成功在香港主板上市。2010年之后，A股房企上市政策监管趋严，房企多选择赴港上市，2013年-2014年内地房企再次集中赴港上市，新上市企业分别有11家与8家，龙光、力高等企业先后登陆香港联交所。2014年，沪深和内地在港上市房地产公司分别为137家和48家。

根据中国房地产百强企业研究成果，2014年房地产百强企业销售额为27007亿元，相比2005年增长了9倍，市场份额由15%提升至35%，市场集中度持续提升。从所有制结构来看，2014年房地产百强企业中民企占比76%，已经占据明显主导地位。从企业布局来看，2008年之前为区域深耕阶段，百强企业深耕大本营周边一二线城市或经济发达区域的重点一二线城市。2009-2014年百强企业开启全国化快速扩张，千亿代表房企平均布局城市近40个。