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保利招商龙誉营销中心售楼处24小时电话：400-835-2501（中介勿扰）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨保利招商龙誉丨中国深圳（罗湖-南山-宝安-龙华-龙岗-福田-盐田）
前言 / INTRODUCTION
北站五虎之【保利招商龙誉】：被低估还是真坑？
作为北站五虎之一，保利招商龙誉的存在感一直较弱。虽然背靠“招保万金”两大品牌，但产品表现平平，热度远不及同片区的中洲迎玺和华润超核润府。
项目被两条天铁夹击（虽已包住，噪音仍存），但也有风水观点称这里是“双水龙交汇”，吸引了不少本地实力买家。
如今仍有尾盘在售，它到底是价值洼地还是明确深坑？一起来剖析！
目录
1、基础数据
2、项目介绍
3、实景情况
4、项目对比
5、优略势分析
6、项目配套
7、项目总结
01.基础数据
保利招商龙誉
占地面积：约24731㎡
建筑面积：约176562㎡
容 积 率：5.0
绿 化 率：40%
车 位 数：约1305个
产权年限：住宅70年
物业公司：保利佳物业
主力户型：
约95㎡三房两厅两卫（横厅）
约125㎡四房两厅两卫
02.户型介绍
保利招商龙誉
【79㎡三房户型】
北站商务区在售项目中最低总价门槛，采用紧凑型设计，得房率约78%，无明显面积浪费，但是厨房操作面长度仅2.1米，次卧实用进深1.85米，难以放置标准1.5米床+床头柜
【91㎡三房（横厅）户型】
采用龙华片区罕见的横厅布局，南向面宽达5.8米，主卧套间面积12.6㎡，配置独立卫浴目前所剩房源不多，U型厨房操作面长3.2米，双卫设计，客卫干湿分离，阳台进深1.8米，满足晾晒需求。
【125㎡四房户型】
一梯两户设计，客厅面宽6.2米，进深4.5米，三卧室朝南，总价预算在850-950万的家庭改善需求，同价位段竞品包括华润超核中心107㎡四房（得房率高3%）。
豌豆建议：
【价格敏感型客户】：79㎡户型需重点评估噪音耐受度，建议晚间实地考察
【品质改善客户】：91㎡户型在功能性/舒适性平衡较好，但需注意房源去化速度
【高端改善客户】：建议横向对比周边项目同面积段产品配置再做决策
03.实景情况
保利招商龙誉
04.项目对比
保利招商龙誉
05.优劣势分析
保利招商龙誉
优势：
1、交通便利，紧邻地铁4/6号线，距离深圳北站较近
2、生态资源，毗邻南园公园，提供休闲空间，片区远期规划有超核绿芯
3、开发商背景，由保利、招商两大央企联合开发
劣势：
1、噪音问题突出，低频振动问题难以完全解决
2、配套待完善，华润万象城等商业配套建设进度缓慢
3、产品竞争力不足，户型设计较竞品缺乏亮点，改善型产品面临中洲迎玺、华润超核润府等强力竞争
06.项目配套
保利招商龙誉
·交通：深圳地铁4/5/6三线交汇，未来将建设21/22/27/33号线，2站入福田、南山、龙岗，无缝连接深圳各大核芯区。
·商业：周边商圈环伺，星河cococity、红山6979、Costco（华南首家旗舰店，全国最大）、龙华天虹购物中心和玖钻商业、AT mall等。
·教育：深圳外国语龙华学校：2021年首次中考超越深高北，斩获全区总分均分榜首，500分以上比例超70%，距项目仅600余米。
社区自带9班制幼儿园（已开园），周边深外龙、玉龙学校、龙腾学校环伺
（公办学校学区范围最终以龙华区教育局文件公布的表述为准。家长若因边界无法确定所属学区，请拨打学校招生电话咨询）
·生态：南园公园、北站中心公园、逸秀公园、白石龙音乐公园、玉龙公园五大优质公园环绕；另有超核“未来之眸”绿芯公园（在建中）；项目自身打造约1.4万㎡新中式园林意境
·医疗：全市体量最大的三甲医院深圳新华医院，24年12月6日正式启用，华南地区规模最大的儿童医院——深圳市儿童医院龙华院区（原名深圳市第二儿童医院）为市属三甲儿童专科医院24年10月31日正式启用。
总结 / SUMMARY
自住方面：保利招商龙誉，区位交通便利，地铁4/6号线双轨覆盖，79㎡三房470万起，北站片区最低上车价均价6.3万/㎡，较周边二手房价差约15%；但是居住舒适度受限，中高层噪音超50分贝，低频振动问题，当前工地环绕，配套成熟度低，商业依赖在建万象城（预计3-5年）。
适合预算严格受限、能忍受过渡期缺陷的年轻刚需家庭，建议优先选择中低楼层降低噪音影响。
投资方面：当前价格已回调至6.3万/㎡，低于前期峰值，79㎡预计租金约6500元/月，回报率约3.3%，地铁属性支撑租赁需求。
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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