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面积：占地约17.7万㎡

建筑面积：约36万㎡

住宅总户数：1401户，共14栋

容积率：约3.8

绿化率：约35%

车位比：1:2以上

物业费：5.9元/㎡

项目体量大，分区明确，被称为“泛大境版图”：

西区：规划中大附创新谷学校，教育资源拉满；

中区：中央园林，孩子玩耍、大人休闲两不误；

东区：纯住宅组团，紧邻地铁和商业；

南区：滨水商业街区，未来有烟火气也有时尚感。

五个区互相联动，形成一个功能完整的大盘生活圈。

从湿地到绿洲系统

自然底盘的生活进化

两年前，中海一掷百亿，把广州中轴最后一个“绿洲地块”收进囊中。

外界以为只是一次常规拿地，我们却把它当成一场“全能大盘的造城史”——

红线内，是 36万㎡的住宅、商业、办公、公园一体化大盘。

红线外，是1100万㎡海珠湿地、上涌果林、河涌水网的生态底板。

实景图

两年来，这座绿洲生态系统的图纸不断被改大：

先打通湿地慢行连廊，再代建市政道路、修复河涌岸线、预留 500 米紫花风铃木大道……

大境河岸实景图

海珠区江泰路板块的中海大境，凭借双地铁规划与成熟配套，成为近年区域内关注度较高的楼盘。

项目位于广州新中轴南段，紧邻地铁 11 号线上涌站（预计 2025 年底通车），步行约 225 米即可到达。

这条串联广州五大核心区的地铁环线，通车后将实现 4 站直达珠江新城、4 站抵达琶洲的通勤效率，极大缓解上班族的出行压力。

目前周边已有地铁 2 号线江泰路站，步行约 800 米可达，日常出行选择多样。

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教育资源方面，项目西侧规划建设中山大学附属创新谷学校，涵盖 6 班幼儿园、18 班小学及 72 班完全中学，预计 2027 年建成投入使用。

这所由中山大学主导的学校，将填补海珠区优质初中教育的缺口，为家庭提供一站式全龄教育链。

此外，3 公里范围内还有华海九年一贯制学校（华附海珠国际双语学校）及中山大学本部，形成浓厚的教育氛围。

不过需注意，具体入学政策以教育局当年划片为准，存在一定不确定性。

商业配套方面，中海大境自带 4 万方滨水商业街区，以新加坡*为设计蓝本，采用开放式布局，融合滨水栈桥与艺术装置，预计 2025 年内开业。

周边 300 米范围内有海珠万达广场、合生广场等成熟商业体，总商业面积超 20 万方，涵盖购物、餐饮、娱乐等多元需求。

医疗资源同样丰富，5 公里内覆盖南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院等三甲医疗机构，为健康保驾护航。

户型设计主打改善型需求，主力产品为 125-270㎡三至五房。

其中，125㎡三房两卫采用南北对流设计，客餐厅一体化连接 6 米景观阳台

主卧配备独立卫浴与步入式衣帽间，次卧预留收纳柜位置，空间利用率达 86%。

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190㎡四房两卫拥有 270° 环幕飘窗，LDKG 一体化空间面宽达 10.8 米

可灵活改造为亲子活动区或独立书房，适配家庭全生命周期需求。

270㎡五房三卫为顶阶户型，南向面宽达 16 米，搭配 10 米 L 型转角阳台

可俯瞰海珠湿地公园与社区园林双重景观，独立家政间与储藏室提升生活便利性。

所有户型均采用精装修交付，配备全屋智能系统，支持多场景模式切换。

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房产未来十年价格大概率持续上涨的六大底层逻辑

一、经济基本面持续领跑

深圳经济韧性极强，2024 年 GDP 达 3.68 万亿元，同比增长 5.8%，战略性新兴产业增加值占比 42.3%，增速高达 10.5%深圳市统计局。以智能网联汽车为例，2024 年该产业集群增加值突破千亿，同比增长 38.8%，产业链企业超 2700 家。这种以硬科技为核心的产业结构，持续吸引高收入群体 ——2024 年深圳人均可支配收入达 8.11 万元，同比增长 5.5%深圳市统计局，为房价提供坚实购买力支撑。

二、人口红利深度释放

深圳人口结构年轻且增长质量高。2024 年新增常住人口 19.94 万，居全国首位，实际管理人口超 2300 万。15-59 岁劳动人口占比 79.53%，平均年龄仅 32.5 岁，这种 “年轻人口 + 高学历人才” 的组合，形成持续的住房刚需。即便部分年轻人因短期压力离开，城市的产业活力仍会吸引更优质人才流入，例如 2024 年高校毕业生留深比例达 38%，创历史新高。

三、土地供需矛盾加剧

深圳土地资源极度稀缺，2025 年计划供应商品住房用地仅 60 公顷，且多位于核心区域深圳政府在线。2024 年宅地仅成交 6 宗，但深湾地块以 185 亿元高价成交，溢价率 70%，显示市场对优质地块的争夺白热化。旧改虽被寄予厚望，但 2025 年计划释放的 60 公顷居住潜力用地中，实际可转化为商品房的比例不足 30%，且周期长达 5-8 年。供需失衡下，核心区域房价易涨难跌。

四、大湾区战略深度赋能

基础设施 “硬联通” 重塑城市格局：深中通道通车后，深圳至中山通勤时间缩短至 30 分钟，前海与珠江口西岸的产业协同效应显著提升。政策 “软联通” 持续突破，例如 “湾区标准” 互认覆盖金融、医疗等领域，港澳居民跨境购房门槛降低粤港澳大湾区门户网。前海扩容至 120.56 平方公里后，2024 年新增注册企业超 2.3 万家，其中港资企业占比 18%粤港澳大湾区门户网，高端置业需求集中释放。

五、政策环境持续优化

2024 年以来，深圳取消二手房指导价、降低首付比例至 15%、调整增值税征免年限为 2 年深圳市住房和建设局，直接刺激市场回暖。房贷利率维持历史低位，首套利率 3.05%、二套 3.45%，购房成本显著下降。尽管人才房供应增加（2025 年计划推出 2000 套），但这类房源主要面向特定群体，且价格约为市场价的 60%，对商品房市场分流作用有限。

六、区域分化下的结构性机会

未来十年，深圳房价将呈现 “核心区领涨、非核心区补涨” 的分化格局。前海、后海等金融科技核心区，因产业密度高、配套成熟，房价年均涨幅预计达 8%-10%；光明科学城、深汕合作区等新兴增长极，随着产业落地和基建完善，房价增速可能跑赢大市；而老旧小区和缺乏产业支撑的区域，涨幅相对有限。这种分化本质上是城市资源向高效区域集中的必然结果。