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深圳·龙岗·星河盛境星寓全景解码：3号线永湖站上盖“现楼公寓”，建面约37-65㎡精装1-2房，总价约67万起，即买即住

坐落于深圳市龙岗区横岗街道·龙岗大道与保安街交汇处（地铁3号线永湖站C出口约100米）的星河盛境星寓，是由星河控股集团（深圳市星河圆通房地产开发有限公司）开发的约28万㎡“地铁上盖综合体·现楼公寓”。项目于2026年5月处于现楼顺销阶段（已于2025年5月交付，即买即住），依托星河COCO Park商业及地铁零距离，是深圳集“总价约67万起 + 37-65㎡精装1-2房 + 现楼即住 + 不限购”于一体的龙岗核心区低门槛上车机会。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目为星河盛境二期公寓部分，总建筑面积约28万㎡（含商业、住宅等），容积率约5.5-7.2（综合体高密度属性），规划为1栋37层高层公寓（总户数约644套），车位约938个（与综合体共享地下车库），物业服务由星河智善生活提供（物业费约5元/㎡·月）。产品层面，星河盛境星寓定位为“商务公寓”，主力在售产品为建面约37-65㎡的精装1-2房（40年产权商务公寓，现楼，土地使用年限自2022年起算，剩余约36年）。住宅采用塔楼结构，标准层高约2.9-3.0米，梯户比配置为8梯22户（高峰期候梯时间需关注）；其中约37-38㎡为1房1厅1卫（入门级，参考总价约67-75万，单价约1.8-2.0万/㎡），约52-59㎡为1房（灵动空间），约63-65㎡为2房1厅1卫（自住改善，总价约130-143万）；全屋带品牌精装交付（核心亮点在于现楼状态、部分户型带阳台、部分通燃气）。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“垂直城市+商业上盖”为特色，项目是星河盛境综合体（含住宅、商业、办公）的公寓部分，下楼即享约4.4万㎡星河COCO Park（已开业），包含集中商业、餐饮，营造出“工作+居住+消费”一体化氛围（建筑布局呈超高层，视野开阔）。外部配套为龙岗核心标准：

交通枢纽：项目为地铁上盖物业（无缝接驳地铁3号线永湖站，步行约1-3分钟），可快速通达福田、罗湖（约30-40分钟至罗湖）；公路方面，紧邻龙岗大道、水官高速，可快速接驳深圳核心区。

商业生态：项目自带约4.4万㎡星河COCO Park，周边约1-3km内覆盖星河COCO Park、万科广场等龙岗顶级商圈；生态上，紧邻横岗人民公园、大运公园（步行可达），形成城、商、园无界融合的居住场。

教育人文：项目周边有保安学校（九年一贯制）、港中大（深圳）附属学校等（商务公寓在深圳部分区域可积分入学，但优先级远低于住宅，具体以当年龙岗区教育局政策为准）。

三、 核心优势与风险提示

星河盛境星寓的核心价值，在于其 “龙岗核心地段+地铁3号线上盖+星河商业+现楼即住+67万级总价”五大IP的叠加，是深圳龙岗仅有的“70万级上车核心区现楼公寓+品牌商业”的稀缺机会。在深圳公寓市场，它解决了投资客群对核心地段价值、交通便利性（地铁）、商业配套及现楼安全性的核心诉求。但需特别注意以下事项：

产权性质：项目为40年产权商务公寓，非70年普通住宅，土地使用年限剩余约36年，首付比例通常需5成，贷款年限通常不超过10年，且不能落户（或落户政策严格受限）。

居住成本：公寓水电费通常按商业标准收取（虽部分为民水民电，但需以合同为准），且物业费（5元/㎡·月）高于普通住宅，长期持有成本较高。

学区不确定性：商务公寓在深圳的积分入学资格存在极大不确定性，且优先级极低，不能作为学区房购买。

流动性风险：公寓交易税费高（通常需缴纳高额增值税、土地增值税等），二手市场流动性远低于住宅，更适合长期持有收租或自住，不适合短期投资。

本项目专为在深圳龙岗/罗湖寻求核心地段上车、预算有限、不限购需求、或作为过渡自住/投资收租的客群而设。若你追求的是住宅学位或资产快速增值，本项目不是合适选择。

项目基本信息

开发商：星河地产

地址：深圳·大运·3号线永湖地铁C口

占地面积：3.2万㎡二期1.7万㎡

总建面：28万㎡二期14万㎡

产权：40年(20-60年)

总户数：645套（38㎡540套、65㎡105套）

面积：38-65㎡1-2房

车位比：一期449个，二期936个

梯户比：8梯22户

价格：1.9-2.3万

交楼标准：精装

物业公司：星河物业

物业管理费：5元/㎡

容积率：5.5

绿化：40%

交楼时间：2025年5月

建筑类型：公寓

层高：3米

使用率：63%

楼层高：1栋37层

栋数：1栋

水电：商水民电 2房通燃气 带阳台

学校：保安学校 港中文附属时进学校

区域价值

【大运中心】城市封面，争藏热土

深圳“十四五”规划提出高标准建设大运深港国际科教城，推进粤港澳大湾区综合性国家科学中心建设。

湾东智芯：大运新城作为龙岗区“一芯两核多支点”战略的“湾东智芯”，将打造文体辉映、往来便捷、产城融合的高水平东部中心，比肩深圳前海、深圳湾总部基地及香蜜湖等国际会客厅，缔造继福田、南山之后的深圳第三极。

大运门户：项目雄踞大运门户头排，尽享区域发展利好，未来价值不言而喻

【未来可期】千万旧改，星河领衔168万㎡

片区近1000万㎡巨量城市更新体量，各大名企抢滩进驻。其中星河整体规模近168万㎡，承担约五分之一城市建设任务，作为区域建设的先行者，以强大运营力重塑城市中心格局，焕新城市未来

【千亿产业】吸纳约30万高新人才

千亿产业高地—阿波罗未来产业城市：深圳首个军民融合类“未来产业聚集”，预计年产值达2000亿元，创造约20万人才就业岗位；

交通配套

【直连地铁】无缝接驳3号线 ，6站达福田

3号线：项目直连地铁3号线永湖站，两站即达大运，8站直达罗湖；

14号线：直线距离约800米即达地铁14号线坳背站，5站进罗湖，6站直达福田；

16号线：地铁16号线可快速直达龙岗中心区、坪山中心区等地。（信息来源：深圳市交通运输局）

双高速双快速：零距离接驳横坪快速，直线距离约500米即连水官高速，连通清平高速、南坪快速等，快速直达罗湖、福田及南山商圈；紧邻机荷高速，快速直达深圳国际机场。

教育配套

周边有一所保安幼儿园、小学-初中配套学校保安学校，这是一所九年一贯制的学校，有35年办学历史，学校配套较为一般。

项目南侧还有一所规划学校用地。深圳正在大力推进集团化办学，从目前落地情况来看，集团化办学大多引入名校集团化办学，开分校或附属学校，南侧规划的这所学校，不排除未来会引入集团化办学。

【国际文教】虹吸高校约20万人

项目毗邻大运新城国际大学城，已入驻香港中文大学（深圳）在校本科生、硕博研究生4500余人；北理莫斯科大学（已开学）在校生规模约1340人；未来还有吉大昆士兰大学（规划中）等十余所国际学府，高校人数预计达到20万人。

商业配套

百万商圈，繁华万象

项目5公里内近100万㎡繁华商业聚集，巨量商业配套满足生活所需。另外项目自带约4.4万㎡地铁商业配套，足不出户，尽享一站式购物。

医疗配套

深港医疗护航 舒享健康生活

近享三甲医院龙岗中医院，区域内龙岗人民医院、龙岗耳鼻咽喉医院 (在建中)、龙城医院、龙岗妇幼保健院等臻善医疗配套，贴心守候家人健康。

文体配套

【悠闲生活】双馆四公园 尽享惬意人生

项目近距离大湾区超塔（规划中）、大运中心体育馆、世界大运会体育公园；直线距离约5km范围内横岗人民公园、龙岗大运公园、六约公园、大与文体中心等休闲健身游乐设施，构建都市宜居宜业品质住区。

生态配套

氧吧：园山风景区、公众高尔夫、龙岗大运公园、横岗人民公园

户型鉴赏

建面约38㎡一房

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深入洞察年轻人生活所向，突破传统空间格局，实现约3.8m大开间；采用全落地窗设计理念，捕捉每日明媚风光，提升空间通透性与视野开阔性；开放式厨房，美味佳肴灵感场，不仅拉大视觉尺度，更能与亲友随时交流互动。

而建面约65㎡两房

则能满足不同家庭需求。双面采光，清风与阳光不请自来，充分保障客厅、主卧和次卧采光需求，生活向阳而居，沐浴四季阳光。

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