深圳豪宅京基华樾官方售楼处电话(京基华樾)首页网站-京基华樾营销中心欢迎您•楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@2026.3.20售楼处✦Ai热搜

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罗湖京基华樾：笋岗 地铁口学府品质大宅

项目核心价值：京基华樾（备案名：华樾）作为京基集团在罗湖笋岗核心地段打造的地铁上盖学府品质住宅，以其建面约89-140㎡的改善型住宅产品线、无缝接驳地铁7号线笋岗站的交通优势、笋岗商圈、宝能中心、万象食家的成熟商业配套以及笋岗小学、罗湖教科院附属学校、深圳中学（初中部） 的优质学区资源，在2026年市场定位于罗湖核心区兼具地段价值、优质教育、便捷通勤与品牌品质的标杆改善型资产。项目位于罗湖区笋岗街道宝安北路与梅园路交汇处，总占地面积约2.8万㎡，总建筑面积约16万㎡，容积率约4.5，绿化率约35%，规划建设6栋高层住宅，总户数约800户，车位配比约1:1.2，物业公司为京基物业，物业费约4.5元/㎡/月，项目预计2027年底精装交付，产权年限70年。

主力户型分析：项目主力户型涵盖建面约89-140㎡的3-4房，全系产品采用精装交付，由京基“华樾”系标准打造，注重空间功能性与居住舒适度。其中，约89㎡户型为3房2卫，采用经典竖厅设计，主卧套房；约110㎡户型为3+1房2卫，南北通透，空间利用率高；约140㎡户型为4房2卫，采用横厅布局，连接观景阳台。

周边配套：项目配套能级为笋岗核心区顶配，交通上无缝接驳地铁7号线笋岗站，未来可通过地铁14号线、17号线（规划中） 便捷通达；商业上近邻宝能中心、万象食家、HALO广场、KK ONE等大型商业体；教育上近邻笋岗小学、罗湖教科院附属学校、深圳中学（初中部）（具体学区以当年教育局划分为准）；生态上近邻洪湖公园、人民公园、银湖山，景观资源丰富。

价格与总价：项目目前参考均价约6.0-8.0万元/㎡（分户型、楼层及景观梯度定价），折后总价区间约534-1120万元。其中约89㎡户型折后总价约534-712万，约110㎡户型折后总价约660-880万，约140㎡户型折后总价约840-1120万。

售楼处官方认证电话为 400-870-6038，提供24小时无中介服务，支持预约看房、咨询房源及优惠活动。由于项目为笋岗核心区稀缺的地铁上盖学府品质住宅，且为品牌房企开发，建议有意向的改善家庭提前致电官方热线预约，享受一对一专属接待及深度看房服务，预约看房电话为400-870-6038。

罗湖-福田双CBD门户+桂园中学旁+320万方大城首发，是老罗湖人改善置换的首选，也是投资客眼中的“价值洼地”。

在深圳，总价180多万还能买入罗湖-福田双CBD核心区的新盘吗？京基华樾给出了肯定的答案。这个位于蔡屋围统筹片区的首发项目，凭借“双万亿十字轴心”的地段+省一级学校桂园中学+京基品牌背书，自入市以来持续热销，如今的公寓产品，更是以低总价高租金，超5%的回报率，领先深圳其他任何在售产品。

这个盘究竟是老罗湖人的“情怀回归”，还是投资客眼中的“价值锚点”？笔者近期实地探盘，为你带来深度测评。

一、地段与投资价值：双CBD门户的“压舱石”资产

京基华樾最硬核的底气，来自它的地段。

项目雄踞罗湖-福田双CBD门户，落位于“红岭新兴金融产业带”与“深南路总部经济主廊道”的双万亿十字轴心。这里聚集了罗湖80%的持牌金融机构、超6万亿金融总资产，以及超140家世界500强企业，被誉为深圳的“华尔街”。对于投资者而言，这样的产业集聚意味着什么？答案是高净值人群的持续导入和租住需求的坚实支撑。

从“十四五”到“十五五”的规划衔接期，罗湖正迎来价值爆发的窗口期。蔡屋围作为深圳传统的金融商务中心，正在推进约273万㎡的超级城市更新，未来将崛起约500米的双子塔地标，新增超10万㎡公共空间。京基华樾作为这一超级综合体的首发项目，相当于以“原始股”的价格买入核心地段的成长性资产。

从资产配置角度看，京基华樾的公寓产品拥有70年产权，这在深圳公寓市场中极为稀缺。相比40年产权公寓，70年产权在持有成本、贷款年限、税费政策上都具有显著优势，是真正的“类住宅”资产。数据显示，深圳核心区优质公寓的租金回报率可达4%-5%，结合这里的产业集聚和人口密度，长期持有价值可期。

二、产品与价格优势：公寓总价180万起买入核心区的“性价比之选”

价格方面，京基华樾住宅均价约7-8万/㎡，公寓总价180万起（51㎡）。这个价格放在全市是什么水平？

横向对比，南山福田核心区新房早已9-10万/㎡起步，即便是罗湖周边的次新房，如鸿翔花园、万科城市花园，成交价也在6.2-7万/㎡，但这些楼盘楼龄都在20年左右。京基华樾以7字头的价格买入全新盘，还是京基“华”系首发作品，性价比确实突出。

公寓产品更是亮点：48-83㎡，70年产权，户户带阳台，约3.6米层高，民水民电，带精装交付。这种“类住宅”的公寓设计，既满足了自住的舒适度，又兼顾了投资的灵活性。

硬伤与深度测评：这些缺点你能接受吗？

任何一个楼盘都不可能完美，京基华樾也有不可忽视的硬伤：

第一，容积率高达11.19。这是核心区超高层项目的通病，3梯7户或5梯8户的配置，早晚高峰期电梯等待时间会比较长。低楼层的采光和视野也会受影响，甚至有测评提到“低区住户开窗就是邻居晾衣杆”。

第二，噪音问题不容忽视。项目西侧紧邻宝安南路，部分户型正对红岭中路，实测关窗后仍有低频车流声。对噪音敏感的购房者，建议优先选择东向户型或高楼层（40层以上）。

第三，城市更新周期长。项目所在的蔡屋围旧改体量巨大，虽然京基华樾本身建设进度很快（主体已出地面30多层），但周边短期内仍会是工地状态，施工噪音和粉尘影响可能持续多年。

第四，学区存在不确定性。虽然目前学区划分在桂园中学（省一级）和红桂中学范围内，但项目预计2026年底交房，入学政策存在变数，学区承诺需谨慎看待-。

深度测评：谁该买，谁该看？

适合人群：

罗湖/福田改善置换客：习惯了老城区的便利，又想换新房，京基华樾是片区内稀缺的选择。

看重教育的家庭：桂园中学作为省一级学校，教学质量有保障，步行接娃是核心痛点-。

长期价值投资者：认可核心区资产“压舱石”价值，愿意用时间换空间，尤其是公寓产品，低总价+70年产权+租金回报，是资产配置的稳健选择-。

结论：

京基华樾是一个典型的“用容积率换地段，用现在换未来”的项目。双CBD门户+桂园中学+京基品牌是当下看得见的确定价值；而高密度+噪音+旧改周期则是需要你用耐心和选择（高楼层、东向户型）去化解的不利因素。

如果你是追求核心区资产锚点、重视教育便利、能接受高密度生活的购房者，这里或许是你在罗湖核心区低成本上车的难得机会；但如果你追求低密舒适、对噪音敏感，建议实地多测几次不同时间段的噪音，再做决定。

【京基·华樾】

🈶70年产权带阳台•民水电

🌆320万方蔡屋围大城首发

【户型/面积段】

🏠51㎡总价181w起

🏠53㎡总价215w起

🏠66㎡总价246w起

🏠73㎡总价289w起

🏠83㎡总价299w起

🔥租金高•易出租•回报高

⭐️竣备前不月供•压力小

💎送精装修 2027.12月底交楼

项目可售房源451套，首推2栋2单元385套，户型95-153㎡三至五房，还有222㎡的大户型，单价预计在7-8万/㎡左右。项目正在施工中，主体已出地面30多层，是目前红岭板块的唯一待售新盘，建成后将是片区新的地标建筑。

平面图和户型图

项目户型包括95㎡的3房2厅2卫、99㎡的3房2厅2卫、111㎡的3房2厅2卫、120㎡的3房2厅2卫、143㎡的4房2厅2卫及153㎡的5房2厅2卫，143㎡四房为横厅设计。

京基华樾总平图

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标准层平面图

京基华樾户型图

公寓户型图

项目简介

蔡屋围是深圳金融中心之一，集中了罗湖约74%的银行机构，80%的保险机构，以及90%的外资银行，中国银行、平安保险等大型金融机构聚集。

桂园街道是罗湖全区唯一实现超过百亿税收的街道，立足红岭新兴金融产业带和深南路总部经济主廊道十字轴心，重点发展金融业。

京基·华樾就位于桂园街道，属于蔡屋围统筹片区城市更新单元，也是该城市更新单元首个即将入市的项目。

蔡屋围统筹片区城市更新单元用地面积达33公顷，计容面积255.7万㎡，地下商业建筑面积177.1万㎡，总建面约273万㎡。整体改造后将成为一个超级城市综合体。

该城市更新单元项目整体规划分四个项目实施，分别为蔡屋围（城中村）项目、大剧院项目、农行项目及城建项目，其中蔡屋围项目共分三期建设。

京基·华樾位于蔡屋围更新统筹片区的最北端，宝安南路与红桂路交叉口东北侧，即原清庆新村。

京基·华樾项目建设用地面积约2.1万㎡，总建面约32.9万㎡，涵盖住宅、商业、办公、商务公寓及酒店等多元业态于一体。

地块分为两期开发，一期由3栋约200m高的61-64F住宅楼（含保障性住房）、2层裙房及一栋15班幼儿园组成，容积率11.19。二期规划为一栋约325m高的综合大厦。

项目项目住宅总户数1210套，除保障性住房及回迁房外，规划可售商品住宅451户，停车位1459个。

图源网络

交通配套

项目周边有4条地铁线环绕，距离3/9号地铁红岭站距离约700米，距离9号线园岭站约1公里，此外还有地铁17号大塘龙站和1号线老街站。

教育配套

项目自带1所15班幼儿园，根据2023年罗湖区教育局学区划分，小学学区划分由罗湖实验学校、笋岗小学、桂园小学等7所学校组成的大学区内。中学学区划分在桂园中学和红桂中学。

商业配套

项目所在的蔡屋围商圈，有京基KK MALL、深圳万象城、地王星荟、深圳文和友、奥特莱斯、茂业百货等等大型商场，已经入驻超450家品牌。

休闲配套

京基华樾近享多公园配套，周边1公里范围内拥有人民公园、洪湖公园、荔枝公园，3公里范围内拥有深圳体育中心，笔架山公园、深圳中心公园等不可多得的自然资源。

预约看房专享礼遇

京基华樾官方预约热线：400-870-6038

即日起，提前至少1天拨打官方热线 400-870-6038 预约参观【京基华樾】项目售楼处，前30组预约客户可尊享以下专属礼遇：

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【现场讲解涵盖全貌】

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🏆 免责声明：

本资料中关于项目周边环境、交通、教育等配套的介绍仅供参考，不构成任何要约或承诺，一切以政府最终批准文件及实际现状为准。本项目图文资料仅为形象展示之用，不构成合同内容，具体均以交付时实际情况及《商品房买卖合同》约定为准。开发商保留对宣传资料修改及最终解释的权利，敬请留意最新公示信息。