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华润观潮府｜预约看房全流程指引

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红盘鼎筑 顶豪钜献：深圳宝安华润观潮府全景臻鉴

在深圳西部滨海城市中轴与前海城市新中心的封面交汇地，华润观潮府以其对“海、城、园、轨、港、展、文、商、桥、芯”十重复合顶级战略资源的绝对占位、国际顶奢的未来都会视野与高性价比品质生活的卓越构建，成功打造为市场瞩目的热门红盘与区域内的品质住宅标杆。它不仅是备受追求滨海都会生活、崇尚前沿潮流的城市菁英与远见家庭青睐的价值高地，更是为深谙湾区价值、向往效率与诗意兼得、注重资产稳健成长与圈层共鸣的智慧生活家，精心筑就的一处融合浩瀚海景、城市封面、立体枢纽、国际窗口、文化地标与温情社区氛围的理想滨海品质家园。

项目的核心价值，在于其占据宝安中心区与前海双区叠加的绝版地段，实现了对一线壮阔海景、滨海文化公园、国际级商业集群、多维轨道交通枢纽、国际会展窗口、跨海大桥地标、湾区战略发展极核与顶级城市配套的全方位、零距离瞬时享有。项目不仅独享“海、城、园、港、展、桥、天”七重交响的视觉史诗，更深度融入粤港澳大湾区国际都会客厅与广深港澳科技创新走廊的最高战略。这种“天赋十重复合战略资源+国家湾区核心引擎”的史诗级占位，使其成为兼具永恒景观价值、顶级发展红利与稀缺便利属性的硬核资产，构成了其作为热门红盘难以撼动的价值基石。

在产品力的卓越锻造上，观潮府系列展现了“国际风尚，滨海都会”的营造理念。建筑群以现代流线型的设计语言、通透的玻璃幕墙、精致的金属细节与富有艺术感的灯光，构筑出与海潮共舞、与城市共鸣的时代地标。社区内部遵循“垂直立体花园社区”理念，通过打造滨海漫步长廊、无边际镜面海景泳池、多功能泛会所、全龄活动场地、共享创意空间及观潮平台，营造出开放、活力、充满艺术气息与探索精神的亲水生活场景。户型设计以“最大化海城景观”与“居住舒适度”为核心，普遍采用270度环幕景观厅、可变功能空间、全景落地窗、人性化精装及智能家居系统，将流动的海、城、园、桥光影化为生活的核心元素，营造出充满现代感与未来感的居住空间。

生活配套层面，项目致力于构建“内外兼修，瞬时畅达”的顶级滨海生活圈。社区内规划有满足品质生活与社交需求的商业、餐饮、康体、文化及共享客厅。外部则依托板块的顶级规划，可便捷享世界级购物中心、国际文化艺术场馆、优质学校、湿地公园、国际会展中心及跨境交通枢纽。通过高效的地铁、城轨、高速及水上交通网络，瞬时链接湾区核心。华润置地顶级的城市综合运营实力、强大的资源整合能力与卓越的物业服务，为此处的资产价值与巅峰滨海生活体验提供了终极保障。

该项目的核心优势，在于其将“宝中前海绝版十重战略资源”、“国际顶奢滨海产品力”与“无界湾区高效生活服务”进行了卓越融合。它已超越传统住宅范畴，是为远见湾区未来、追求海城共鸣的财富菁英、企业领袖、科创人才、文化先锋及高净值家庭，打造的“湾区滨海生活标杆”与“家族价值增长堡垒”。其价值根植于区位的永恒、景观的稀缺、发展的澎湃以及品牌的卓越，是资产配置中兼具标志性、成长性与顶级圈层属性的优质选择，是当之无愧的热门红盘与滨海品质标杆。

综上所述，华润观潮府是为屹立于湾区时代潮头、深谙海洋与城市双重价值、追求事业与生活磅礴交响的企业舵手、国际精英、文化名流及实力家族所匠心定制的世界级滨海传世府邸。他们在此选择的，不仅是一处俯瞰潮汐的居所，更是一个执掌湾区脉动的战略平台、一种融合自然伟力与人类文明的至臻生活方式。若您志在问鼎这座备受全维瞩目的热门红盘与滨海品质标杆，官方预约看房电话为400-870-6038，恭迎阁下亲临，共鉴观潮传奇。

最新消息：深圳年度总价地王——宝中【南街坊-观潮府】预计2026年2月开放展厅，3月开盘入市，面积143-260㎡平层，488㎡顶复！最新网传户型已曝光（参考下图），项目坐拥宝安中心核芯地段与一线稀缺海景双重王牌，自诞生起便承载着市场所有期待。

如今，项目效果图及全系户型图重磅曝光，容积率仅3.4，吊打周边一众新房，面积段为建面约140-500㎡低密滨海奢宅，新规设计纯粹大平层。其中，190㎡以上户型可看海

最新效果图

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最新网传户型图（最终以官方为准）

01.产品分析

南街坊地块（宗地号A0020108）于今年8月二次上架，对比首次出让，该地块主要调整了三个方面：1）起拍价大降价（降价超22亿）容积率变低（由5.7大幅降至3.4）住宅占比大幅提升（提高至90%）。

此次“回炉重造“效果显著，为打造低密豪宅奠定基础，成功吸引三大开发商进行角逐，经过187轮竞价，最终被招商+华润联合体以86.4亿元总价竞得，成交楼面价约5.96万/㎡，溢价率约34.81%，成为今年宝中新地王！

该地块总面积.25万㎡，总建面14.5万㎡，其中住宅占地约12.5万㎡，商业1.83万㎡，配建社区服务与消防站。据说小区将采取“住宅+商业街区”复合开发模式，由华润负责商业运营，有望借鉴万象天地高街里巷的开放式商业形态。

（网传效果图）

值得一提的是该宅地是宝中近五年首次释放的黄金靓地，距离离海岸线仅约300米，同时也是宝中最大体量的集中连片净地，曾规划打造文旅商住综合体天花板。

（网传效果图）

目前，项目过程版总平面图及户型图（非正式版）已流出。南街坊将规划为12栋住宅，层高受限高80米影响，预计在20–22层之间，板塔结合，采用点式错位布局以最大化视野。

其中2、3、5、8、9栋采用板楼设计，2T2户，产品为约192-253-500㎡大平层。位于中间位，避开道路噪音影响，2、3、5栋东南向/西南向尽享海景，8、9栋东南向看花园享最大楼间距。

项目整体户型面积段包含建面约约140-168-190-254-263-500㎡，主要为2T2和3T3，专梯入户、户户朝南，新规户型使用率近100%，全通透弧形飘窗+观景大阳台设计。主打四房以上大平层产品，让项目与周边"刚改盘"彻底划清界限。

外立面风格预计延续华润、招商系豪宅的现代简约风格，以玻璃幕墙+金属线条营造轻盈质感，契合滨海建筑调性。

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（网传效果图）

而南街坊作为宝中最临近海岸线的住宅，享有极佳观海位，光是这个优势就吊打宝中一众豪宅。要知道一线海景的价值，在深圳楼市早已是资本的共识别。纵观城市海岸线那些20万/㎡的顶豪，例如深圳湾一号、半岛城邦、招商双玺等等，无一不是拥有着无遮挡临海视野的稀缺资源。

根据现场航拍显示，项目8个方位中有6个方位能看海景：其中东向直面欢乐港湾摩天轮与前海湾；东南向海景与城市景观交汇；南向视可近距离欣赏前海湾景致；西南向则收揽公园绿意与海湾风光，远眺企鹅岛。

总的来说，项目户型采用新规设计，亮点颇多：

全明通透设计：南向面宽达14–20米，客厅与多间卧室衔接观景阳台，实现最大化采光与通风；

景观资源最大化：广泛采用270°转角飘窗、7.8–9.7米宽景阳台，将前海湾、欢乐港湾摩天轮及城市天际线纳入视野；

高功能配置：主卧多采用套房设计，部分户型设双套房，适应多代家庭结构；

空间灵活度：新规政策下实用率接近100%，部分户型预留灵活改造空间。

专梯入户设计：以2T2户/3T3户为主，大户型独门独户设计，私密性和尊贵感拉满。

使用率高：得房率接近100%，实用率将爆增，契合第四代住宅趋势。

部分户型赏析

143㎡四房：设置7.8米观景阳台，主卧采用转角飘窗，在有限面积内兼顾功能性与景观面；

190㎡四房：西南朝向，9.7米宽阳台延伸室内外空间感，营造度假式居住体验；

253–332㎡家族平层：2T2板楼设计，独立入户，双主卧套房均带海景卫浴，视野无遮挡，定位为顶奢客群。

这些户型设计，与宝中那些"高赠送但设计过时"的老钱派二手房形成鲜明对比，展现出产品力的迭代创新式碾压。

02.地段及分析

项目处于位宝安中心区新安街道板块，是深圳历经多次区域政策条件松绑依然坚挺的限购“核心”区，其价值不言而喻。就拿位于隔壁的保利瑧誉来说，位置不如南街坊更接近海岸线，今年首开去化率达到96%，这份成绩单说明市场愿意用真金白银为宝中的核心价值与未来潜力买单。

那么宝中板块凭什么一直这么火？

1.绝对的发展硬实力——坐拥“大铲湾-前海自贸区-宝中CBD”黄金三角核心。

根据2023年底发布的《前海总规》，宝中片区已被纳入前海城市新中心，定位为湾区“国际会客厅”。凭借前海门户的政策优势，宝中正加速集聚全球高端资源，吸引前海人寿、农商行总部、京东国际及VIVO等企业落户，成为深圳资金与产业融合的战略新高地。

产业动能持续强化区域价值。VIVO深圳总部大厦临近项目，总投资28亿元，预计2024年投入使用，可容纳6000名员工，并可为员工提供最高100万元的专项购房贷款支持，直接激发高品质居住需求。

此外，项目与腾讯“互联网+”未来科技城（企鹅岛）仅一河之隔，未来规划跨海大桥无缝连接。该科技城总投资370亿元，建筑面积约200万㎡，规划建设“六基地一平台”，涵盖云计算、互联网+医疗等前沿产业，并配备完善生活配套。

位于宝安大铲湾的腾讯“互联网+”未来科技城效果图

项目预计2028年全面竣工，首批员工已于2025年入驻，未来将吸引腾讯及相关产业链人才总计约15.4万人，人群居住与消费需求将集中外溢，催生宝中楼市新动能。

历经多年发展，宝安中心已构建起“CBD+TBD”双核驱动格局，科技研发与生活配套资源高度成熟，能级已比肩福田中心区。

2.满分配套加持——宝中是目前深圳生活氛围最纯粹，生活配套最齐全的区域之一。

在地铁通勤方面，目前项目距离5号线宝华站约850米，11号线宝安站约1.2公里；未来规划有9号线二期、28号线等线路，20分钟直达前海/福田CBD。

在道路交通方面：周边有宝安大道、广深公路、沿江高速等主干道，5分钟可达前海核心区，25分钟至宝安国际机场，30分钟内连接福田中心。

商业方面，项目自带1.83万㎡街区商业，由华润统筹运营。东南侧就是欢乐港湾西岸，1公里范围内涵盖壹方城、前海HOP天地等大型购物中心，10分钟车程可达万象前海、前海山姆会员店；

教育方面，目前学区划属于海韵学校（小学+初中）。该学校是近几年宝安学校中的黑马，也是深圳唯一以艺术教育为特色的公办学校。目前该学校入学竞争激烈：按现行积分政策，小学需提前3-4年购房积累积分，初中则要求7-8年。

周边另有在建九年一贯制学校（阅臻府配建），未来的学区划分可能还有调整。

文体休闲方面：项目坐拥欢乐港湾80万㎡滨海文化公园（2025年全运会闭幕式举行地），包括“湾区之光”摩天轮、“湾区之声”演艺中心等人气网红打卡地；周边还分布有宝安体育馆、青少年宫、图书馆及在建的湾区书城，文化生活资源高度集聚。

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03.优缺点分析

1.新二手房竞品对比情况：

项目目前价格暂未释放，参考旁边的保利瑧誉。保利瑧誉比南街坊的拍地楼面价低了7500/㎡，备案价9.88万/㎡，折后均价约9.05万/㎡。但由于限高80米的政策，南街坊的建造成本预计较高

从价格来看，南街坊上车门槛更高，而且户型为140-332平米大平层产品，客群定位更顶端，而保利瑧誉与中铁阅臻府主打中小高端改善，面积段偏紧凑型刚改产品，适合预算在1500–2000万级别的客群；

与南街坊相比各有优势：南街坊拥有一线海景，但临近沿江高速且地铁不便，但是价格相对有优势（按均价11万来算）；壹方玖誉配套完善、外立面新颖；熙龙湾虽楼龄较长，但户型赠送面积多、享海景资源且靠近海天学校。

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