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「中洲湾迎海」项目位于福田南部大金沙板块，原为上沙村城市更新项目，分为两期。

整个旧改单元总占地面积约9.7万㎡，规划总建面约126万㎡，统称【中洲湾项目】，是一个集约56万㎡住宅、21.42万㎡公寓与超甲级写字楼、2.18万㎡精品酒店、约16万㎡Mall及主题商业街区等于一体的综合体大城。

一期命名为「中洲滨海华府」，目前已经交付运营。

二期命名为「中洲湾迎海」，其中「中洲湾迎海一期」去年1月入市，开盘飘红爆卖38亿，一举拿下2023年度福田楼市“三冠王”（成交面积、套数、金额均为第一）。

96平三房分两种：高尔夫景观的总价690-850万，海湾景观的总价730-930万，109平是南北通透的910-1130万，最大户型125平四房1070-1300万。

产品赋能

好产品为生活方式创造更多想象空间

热销背后的两个关键词：产品力、生活方式。

即便城市的核心土地、核心资源成就了无可比拟的价值红利，但在寸土寸金的福田，同样需要舒适的空间和生活享受。

用好产品为生活方式创造更多想象空间，这也是中洲湾·迎海II热销的原因。

首排稀缺海景户型

满足深圳中产的中芯海景梦

买房总有这样那样的烦恼，核心区位、海景资源、低成本成为不可能三角，而中洲湾·迎海II洞悉了这种需求，并经过对购房者的生活场景精研，推出了建面约96-109㎡三房主力户型以及125㎡四房户型。

全户型均有3.15米阔绰层高、合理的户型设计，填补了尺度空间的短板，最大化保证居住的通透感和舒适度。

其中，建面约96m²的3房户型是入住深圳湾的至佳机会，该户型从人体工学动线、家庭结构以及生活习惯等多维考虑，设计了LDBK的空间布局，客餐厅开间约3.25m，进深约6.45m，整个厨房、餐厅、客厅一体化，另外客餐厅整体空间没有遮挡，同时连接景观阳台，更好地实现了通风采光与闲时观景的效果。

而建面约109m²的3房2厅2卫户型不仅是96m²户型的plus版本，也是南北通透的明星大三房，其横厅设计的宽度更能为生活带来更多尺度。

该户型两面采光，四面宽朝南，约11.2m观海面宽，客餐厅面宽约5.8m，进深4.1m，更有阔绰的主卧套间设计，步入式的衣帽间联通主卫，满足高品质的居住需求，完全可以容纳三代同堂居住。

另外，同样是横厅设计，建面约125m²的4房2厅2卫户型是270度揽海真四房，用更大的空间和观景面宽实现更多家庭对核芯住区的向往。

而在细节的设计上，更多品质居家的心思被倾注在上面，例如——

☛ 入门即玄关柜，留足了一家人的放鞋的空间，鞋柜里面的隔板还可上下调节高度，满足多种组合的放置；

☛ 主卧跟客厅同朝南，可以以至佳的角度和景观面呈现红树林海景或高尔夫景观；

☛ 生活阳台的设计给洗衣烘衣找好了合适的位置，让景观阳台的空间为居家活动留有更多余地。

中洲在这片土地上规划了建面约126万㎡全系业态滨海综合体，涵盖超甲级写字楼、高端酒店、精品公寓、海景住宅、购物中心、公园式街区多种业态。

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房产信息：

深圳再度松绑政策，影响几何？市场格局将如何重塑？

核心观点：

1. 深圳政策端再度放松调整，旨在撬动刚需客群加速外围区域库存去化。2. 受市场认可度较高的次核心板块预计将在本轮政策调整中优先受益。3. 整体政策效果或受限于其他因素，如关联市场分流客群、缺乏组合利好支撑、释放的购买力有限以及市场信心不足。4. 未来，深圳行政限制有望进一步松绑，核心区域的房产价值或将更加凸显。

5月6日，深圳再度迎来政策松绑，住建局发布进一步优化房地产政策通知，主要内容包括：

1. 非深户籍人群在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区等范围内购房，个税和社保年限要求从3年降至1年，其他区域保持个税年限3年不变；2. 多子女深户家庭可在原政策基础上（限购2套）在放松限购区再购1套房；3. 放开满足条件的企业购房限制；4. 支持商品住房“以旧换新”。

政策解读

本次政策调整是今年以来的又一次放松，在此之前的重要调整是2月份的第一轮限购放松和3月份的“90/70”政策废止。高频次的优化政策出台背后是亟需提振的市场销售状况，全市近6个月的去化周期在22-25个月，整体库存套数达7万余套，持续政策松绑成必然之势。去库存是深圳本轮政策放松的主要着眼点，特别是对于本轮放松限购的外围区域而言，去化缓慢、库存高企，是深圳近一年来库存增长的主力区域。从区域结构上看，政策涉及的龙岗、龙华、光明、宝安、坪山等区库存量在全市排名靠前，均超过6000套，降价销售下企业压力依然很大。从政策实施上来看，本轮政策调整松绑刚需购房群体较多的外围区域，或将撬动一部分刚需者的购房需求，加快区域库存去化速度，有助于稳定市场信心。特别是龙华红山、深圳北等受市场认可度较高的次核心板块，或将迎来较为明显的市场回暖。此外，允许部分企事业单位购房，并提供多子女家庭额外购房空间，也将激发一部分增量购房需求。但另一方面，也需要意识到本轮政策力度仍然有限，政策实施效果亦受诸多因素的影响包括：关联市场分流客群当前深圳商品住宅新房市场受增量供应的保障房、二手房等关联市场冲击影响明显，特别是面向刚需人群的65-70㎡两房，85-90㎡三房产品，保障房、二手房等更具优势。因此，受本轮政策影响的潜在刚需购房客群或将分流至保障房、二手房市场，由政策调整激发的新房需求相对有限。与之相反，二手房市场或在本轮政策中受益，对二手房成交量有一定托举作用。缺乏组合利好支撑2月份上一轮的限购放松后，叠加利率下调、多个项目大幅降价、红盘入市等诸多利好，市场短期快速反弹。然而，目前市场上的新房降价空间有限，且缺乏红盘的支撑，对新房市场的刺激效果或将不及上一轮。释放的购买力有限多子女的深圳户籍家庭有意愿或能力在外围区域再购置一套房产（家庭第3套）的整体比例十分有限，而社保年限放松面向的外地户籍人口、确实有购买需求的量，也难以支撑市场明显复苏。可购房人群不足并非当前核心矛盾当前市场的主要矛盾并非可购房人群不足，而是购买力和购买信心不足。本地居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强，造成了较为浓烈的市场观望的情绪。因此，想要扭转本地房地产市场颓势，除了解除（放松）住房限购外，还需其他产业、经济政策来恢复居民的消费能力和信心。

未来预判

行政限制政策有望进一步松绑今年以来，深圳优化限购、废止90/70政策的意义并不只在于去除当下库存，而是释放由近年限制性政策抑制和错配的市场需求，减小政府干预力度，将产品、价格等要素的决定权还给市场。就深圳而言，可进一步优化解绑当下依然其他限制性政策，包括：核心区价值愈加凸显深圳核心三区地理位置优越、公共资源配置丰富、住房稀缺性强，具有优良的投资价值，从未来市场发展来看，其优质商品房的稀缺性或将进一步提升其核心价值，走出差异化的市场格局。