【特别】“后疫情时代”地产行业最全融资策略与经济政策解读

艳姐说

在2020年对于地产行业是一个有特殊意义的一年，新型冠状病毒疫情在年初波及全国，成为对地产行业影响非常大的“黑天鹅”事件；

过去两年以来，国家对地产行业的调控非常严厉，包括限购、限贷等包含经济、政治等多方位的调控政策异常严格；

而纵观地产行业的发展，很少有像2018年、2019年这么大的调控力度；

同时，这个“黑天鹅”事件对于地产行业的影响也要分两面看，尤其是对于地产行业国家政策的影响和地产集团融资的影响；

一、驻马店：降低公积金购买首套房首付比例

2月21日，河南驻马店市政府下发《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》（下称《意见》），较大限度减少疫情带来的冲击。

《意见》共发布17条举措，包括降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度、给予购房补贴。

《意见》中指出，要发挥住房公积金支持作用。

一是调整住房公积金贷款额度。由45万元提高到50万元。二是调整住房公积金贷款首付比例。将缴存职工首套房贷款较低首付比例由30%下调为20%。三是大力推广住房公积金组合贷款业务。四是免收抵押登记费用。

此外，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的给予补助，补助对象和标准分别为：各类人才补助标准为200元/㎡，大中专以上毕业生补助标准为150元/㎡，农民工补助标准为100元/㎡。

从开发商方面，《意见》还提出，缓解开发企业资金压力；降低商品房预售门槛；调低土地竞买保证金缴纳比例等。

二、马鞍山：较高给予商品住房价值1.5%补贴

2月21日，安徽省马鞍山市住房和城乡建设局官网公布《关于继续实行首套普通住房交易购房补贴有关事项的通知》

该政策确定马鞍山首套普通住房交易购房补贴政策再延长1年，延期至2021年2月28日。较高补贴总房款的1.5%！

通知中指出，对个人在本市市区购买90平方米及以下普通住房（含二手住房），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）少有住房的，给予购房人商品住房价值或存量房（二手住房）核价单核定价值1%的补贴。

对高层次人才（具有大学本科及以上学历或中级及以上专业技术资格或技师及以上职业资格的个人）在本市市区内购买90平方米以上至144平方米以下普通商品住房(不含二手房)，且该住房属于家庭少有住房的，给予购房人商品住房价值1.5%补贴。

从2月起各地出台的楼市政策，如下表：

（本图来源：新地产财经）

为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，2月17日人民银行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。

其中，1年期MLF操作中标利率为3.15%，上次为3.25%。

央行曾宣布，从2020年3月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR！

自3月1日起：

存量房贷，在2020年利率水平保持不变。

2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。

存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。

商业房贷“重新定价”最短周期为1年。（金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。）

商业房贷可以选择固定利率。（如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平）

一、地产债券松动，债券融资出现小阳春

面对疫情的肆虐，资本市场一度担心房企的融资节奏是否会受到影响，排名前列季度历来是房企融资的高峰期，在政府在政策层面对金融市场融资出现松动后，规模性房企出现债券融资的小高潮；

Wind数据显示，2020年1~2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%；华泰证券(19.900, 0.28, 1.43%)数据也显示，2020年2月单月，房企境内发债规模为363亿元，同比大增50%。

自2月10日逐步复工以来，包括中梁、禹州等多家地产公司逐步披露融资计划。

其中，上交所披露信息显示首创置业一笔60亿的私募公司债在“已受理”后第二天就显示“通过”；

2月24日，保利地产也公布，公司于2020年2月21日成功发行2020年度排名前列期中期票据永续中票，期限3+N年，实际发行总额9亿元，发行利率3.39%。

2月27日，据深交所信息披露，阳光城(8.350, 0.36, 4.51%)集团股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券的项目状态更新为“通过”。该债券发行规模不超过80亿元（含80亿元），期限为不超过7年（包含7年）。

金地集团(15.670, 0.77, 5.17%)也拟发行金额为110亿元的小公募债。

2月28日晚间，万科企业股份有限公司发布关于向合格投资者公开发行公司债券申请获得中国证监会核准的公告。

碧桂园近期也预备在境内发行大额的公司债。

2月20日，据上交所消息，碧桂园地产集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券获上交所通过。募集说明书显示，本次债券总规模不超过85.38亿元；

3月2日，中南建设则披露拟发行不超过17亿的公司债券（疫情防控债）；龙湖、恒大、世茂、禹州等房企也在此期间发行相应的债券融资计划；

相比较2019年而言，2020年排名前列季度资本市场给地产债券融资一个难得的机会，不仅融资规模出现大幅度增长，而且高评级的规模性房企在融资成本上优势更加明显。

虽然政策出现松动，但依然可以看的出监管层对于地产拿地等债券融资依然监管严格，对于地产的松动并没有改变国家对于地产发展的基本态度，对于资金的使用依然监管不放松.

二、银行贷款、中期票据、美元债等多种融资产品放松

2 月6 日佳源国际额外发行6000 万美元优先票据票面利率13.75%

2 月6 日，新城控股完成发行3.5 亿美元无抵押债券利率6.8%

2 月6 日，建业地产股份有限公司发布公告称，拟发行3 亿美元2021 年到期票息6.875% 的优先票据

2 月7 日荣盛发展完成发行3 亿美元定息债券票面利率8.75%

2 月10 日，首创置业2020 年私募公司债获上交所通过发行金额60 亿

2 月11 日，光明房地产集团股份有限公司发布公告称，公司有一笔中期票据获准注册，金额为20 亿元

2 月11 日，华发股份拟排名前列期中期票据50 亿元首期发行3 亿元

2 月11 日，佳源创盛控股集团有限公司发布公告称，拟发行2020 年度第二期中期票据，基础发行规模2.5 亿元

2 月11 日，中梁控股集团有限公司发布公告称，拟发行一年期规模2.5 亿美元的票据，年利率8.75%

2 月12 日消息，合生资本（国际）成功发行5 亿美元境外高级固息债券，票面利率6%

2 月12 日，新力控股订立1.4 亿美元定期贷款协议须2020 年底偿还

2 月13 日建业地产为子公司2.03 亿美元债券利率6.875% 提供担保平安为投资者

2 月13 日，禹洲地产股份有限公司发布公告称，发行於2025 年到期，金额为4 亿美元的优先票据，利率7.70%

2 月13 日，佳兆业集团控股有限公司发布公告称，建议进行优先票据的国际发售

2 月18 日旭辉向香港渣打银行贷款2 亿美元期限6 个月

       阳光城拟发行3 亿美元债初始价9.25% 区域

       奥园拟发行1.88 亿美元优先票据初始指导价5.125% 区域

2月20日， 碧桂园 85.38亿元小公募债获上交所通过。

2月21日， 华夏幸福 公告称，公司拟发行50亿元公司债。

2月24日， 美的置业 发行了一笔四年期的公司债券，发行规模为14.4亿元，票面利率为4%。

2月25日， 金科股份 也发布2020年面向合格投资者公开发行公司债券排名前列期在深圳证券交易所上市的公告。本次发行总额共23亿元，品种一为3年期6%利率19亿元，品种二为6.3%利率5年期4亿元。

2月27日， 绿地控股 集团有限公司2020年公开发行公司债券的项目状态更新为“已受理”，拟发行金额180亿元。

3月4日晚间， 泰禾集团 发布公告称，为拓宽融资渠道、满足资金需求，公司拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元公司债券。

三、以信托为主的非标地产融资并未放松，银行部分项目的非标额度提前下放，还款适度宽松

2020年的地产信托融资、风控并未较2019年放松，且“432”仍是是银行、信托公司对房企发放贷款的红线。

“即使是在当前的额度管控下，基本也能满足业务量，加之现在能同时满足合规标准和风险偏好的地产项目并不好找，因此基本还是聚焦头部地产企业。”

对资金需求方房企而言，当前其对新项目的意愿并不强。

疫情下，售楼活动暂停，而销售现金流往往对房企而言比融资现金流更为关键。

对开发商而言，先稳下来，把手头产品做好，确保资金周转才是排名前列位的，而后才会考虑规模提升，目前多数审批项目尚未展开。

某知名头部信托业务人士也表示：“非标额度的放开有待考证，最多可能是对到期贷款有序支持续贷的方案，这也主要因为目前各地房地产开工时间还要打个问号，”

他提及，其所在机构春节前过会的一个12个月的地产项目，由于疫情无法开工，项目目前调整到了18个月。

银行方面，近期有消息传出某股份银行已经放出几百亿非标额度（自营+理财），也有消息称央行或计划调整“宏观审慎评估体系”（MPA）中的房地产相关考核指标，不再细化考核按揭和开发贷款等具体比例。

银行层面并未出现整体非标额度的放松，去年下半年我们近乎停了非标，近期的非标放款或和年初额度释放有关。

除了银行的非标贷款，就表内的开发贷而言，一般要求和销售进度挂钩。

银行都对房企的销售金额进行监控，设定具体还款日期， 由于疫情影响，鉴于当前情况特殊，提前和银行沟通还款期限，表内贷款在一定前提下可通过风控进行变更还款时间。

主编：张艳

责编：Mr段、太阳

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