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【星辰汇2期】商铺

环商务·创新·商业 | 星辰繁华 汇绽投号资产

国际会展商圈 | 网红运动公园 |

商务居家双客群 | 超20万醇熟消费力 |

五维交通路网 | 400万百亿级旧改 |

约22-65㎡全时段流量铺

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【商业基础信息】

总建筑面积：5316.16㎡

层高：5.1m

商业实用率：80%以上

交楼时间：现铺

工程条件：大部分满足餐饮需求

商业物管费：10元/㎡·月

物业公司：万科物业

总套数：97套

主力面积：22㎡-65㎡

商铺产权：40年

用地性质：商业用地

土地使用年限：2017.7.21-2057.7.20

建面约22-65㎡临街小铺，多业态交融发展

星辰汇由独栋盒子+商业街多业态组成，自由创新空间，让逛街像逛景点一样舒适，提升人流量，拉满消费者体验感。建面约22-65㎡临街小铺，低总价即可执掌大湾区财富制造机；约5.1米层高，可餐饮可其它，多元经营业态，易租易转手。

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开发商实力

万科品牌倾力打造，百万方综合体标杆

万科星城是集商务办公、全能教育、购物体验、高端居住、活力文体为一体的城市地标级综合体，商业规划一街（星辰汇）一里（万科里），星辰汇与万科里消费业态体验互融互补，丰富消费者多元体验，激活商业强烈时尚感，让消费者爱来、常来，从而共享商业范本的运营红利。

区域价值

①粤港澳之核，制造+科技创新产业双驱动

星辰汇有幸占据湾区之芯，对接空港、海洋新城战略，毗邻107科创走廊黄金发展带，先进制造和科技创新两大产业驱动，搭载珠三角特有五维综合交通枢纽，纳藏湾区未来增长潜力。

②国际会展虹吸千万高端人群，资产溢价护航

深圳国际会展中心，正以全球第一大的姿态影响全球，每年将吸引参展观展约1000万高端人士，为商圈带来50-60万/天的国内外消费人群，星辰汇与其直线距离仅6.2公里，直接受益会展商圈千万级流量，共振一脉繁华的新格局。

③超400万方旧改，百亿级工程焕新城市界面

京基、星河、卓越、华侨城、鸿荣源、海岸城等一线房企争相入驻，超400万㎡规模城市更新工程，政府重磅规划149亿“十大品质工程”和 “十大产业项目”，未来的沙井，城市界面升级，居住氛围成型，数十万新贵家庭注入，星辰汇价值势将水涨船高。

项目价值

交通方面：五维交通枢纽，连接世界澎湃客流

优质的城市资产，总与地铁相连。星辰汇距26号线（规划中）与18号线（规划中）交汇的上寮站约5分钟，此外，域内穗莞深城际轨道速驳珠三角，海陆空轨互联全球，枢纽交通网使人城铺瞬息连接，将人潮高效转为消费潮，并为资产提供持续且澎湃的增值动能。

社区配套：高密度居住带，两公里内20万+常住消费力

商铺的选择，归根到底是人气的竞争，作为沙井人口居住密度最高的地方，星辰汇占据别处资产无可复制的优势：2公里内汇聚27个住区，20万+常住人群，消费基数庞大且稳定，全龄段常住人口结构高度匹配星辰汇全业态发展，实现365天稳赢稳赚。

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商务圈层：高消费力客群，全时段繁华不打烊

依托超百万级综合体万科星城巨大影响力，星辰汇锁定约14万方综合办公体(甲级写字楼)+总部办公基地、3337户住宅及约1700户公寓客群，高消费力商务白领，高频次消费住家用户，为星辰汇提供全时段经营基础，实现24小时财富不打烊，成就持续旺盛的精英消费圈。

教育商机：全龄段学校环绕，坐享校园铺财力效应

项目自带上星学校（48班实验学校）+新桥星城幼儿园（18班幼儿园），宝安中学（集团）第二外国语学校、万丰小学、华一实验学校、开元学校、深圳上南学校，7所学校上万师生，醇熟浓厚的校园氛围，活跃庞大的家庭教育消费需求，为星辰汇提供稳健消费人潮。

网红地标：24H开放式创新街区，青年生活打卡地

台湾六国景观首席设计师苏瑞泉先生（西单大悦城设计主创）以“公园城”为理念，将项目打造成绿色、健康、共享的公园型商业。24小时无间断特色空中运动跑道、泳池、篮球场，将商业消费与运动文体相结合，独树一帜的场景与体验，晋级深圳新一代打卡地标，造就星辰汇“吸粉”神力。

平面图

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注：以上三组电话均为同一服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录！

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以下是新闻速览

财联社11月26日讯（记者 王海春）万科再次成为风暴眼的中心。

11月26日，万科债券出现大跌，多笔债券盘中跌幅超20%触发临停。公司债券大幅下跌之际，万科股价也出现重挫。

当日万科A股价一度下探至5.89元/股，创下2015年10月以来新低。而港股万科企业跌幅超过4%，自9月12日到11月26日期间，股价从5.94港元一路下跌至4港元附近，创下2024年9月以来新低。

就万科债券、股价遭遇重挫，市场及业界给出多种猜测。对于万科今日在资本市场的表现，今日深夜银行发布的一则公告，提供了一条重要线索。

“市场上一些人士，是否已经在交易时段知道或听说了部分与债券展期相关的信息？这或许是触发该公司债券价格下跌的诱因之一。”一家房产机构分析师认为。

11月26日深夜，上海浦东发展银行股份有限公司发布一份公告，主题是关于召开万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议。

本次会议召集人，为上海浦东发展银行股份有限公司。按浦发银行在公告中的表述，根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议程》及发行文件中相关条款规定，拟召开本次会议。

公开资料显示，22万科MTN004债券的债项余额20亿元，本金兑付日为2025年12月15日。

值得关注的是，会议召开的背景，是为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议。这其中，“对本期债券展期”，尤其是“展期”二字，成为这则公告之中相当醒目，也最受各方关注的关键词。

据了解，本次持有人会议债权登记日为12月9日，会议表决截止日为12月12日23:59时。

事实上，在浦发银行发布前述公告之前，万科能否继续获得大股东深铁的支持，已经引起市场广泛关注。

11月20日下午，万科举行的2025年第一次临时股东会。万科董事长黄力平、执行副总裁郁亮、李锋、华翠、李刚、韩慧华以及董事会秘书田钧，出席此次会议。

根据议案，自2025年起至2025年股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司的公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。截至目前，深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。

本次股东会最引人关注之处在于，在技术层面，若万科后续有借款需求，超过框架协议额度的部分，万科是否还能向深铁借到款项，深铁是否会“兜底”？

汇生国际资本总裁黄立冲向财联社记者指出，深铁之前已多次在关键时点向万科提供流动性支持，这在事实层面给了市场一定“托底预期”。但从合同条款和监管文件来看，深铁并没有承担“对万科整体债务兜底”的义务，也没有承诺在本次额度之外继续无条件输血。

对于此次抵质押安排，万科管理层在股东会上表示，此前股东借款合同中已有相关约定，万科是在履行双方签署的借款合同义务，资产抵质押也是市场化、法治化原则的体现。

当日晚间，万科发布公告，该议案获得出席本次股东会有效表决权股份总数的过半数通过。

阶段性借款“硬上限”框架获股东会通过之后，万科前述债券拟进行展期，对万科而言意味着什么？该公司将如何化解危机，其后续又将去向何方？

对此，投行人士认为，万科能否熬过这一轮地产周期，取决于“资产质量＋现金流修复＋外部支持”这三条线。

在黄立冲看来，真正的安全，来自现金流而不是口头承诺，万科如果要真正熬过周期，需要系统性进行“滚动展期＋结构化降息”。在银行端，通过纳入重点支持名单，把短债尽量改为长债，将“非标、非银”融资往表内、长期化迁移，同时在不触碰监管红线的前提下压缩信用利差；在债券端，通过交换要约、回售谈判、分期偿还等方式，把集中到期高峰拉平，争取使最近三年的兑付压力摊到五到七年。

其进一步表示，对万科而言，公司可能需要加速“卖资产换生存”，而不是单纯指望“等销售恢复”。在技术层面，或许从几个方面进行推动，包括对核心城市优质项目引入地方国企、城投做股权合作，用项目股权退出换现金；对物流、长租、公寓、文体等非核心或收益率偏低资产，打包卖给REITs、保险资金或AMC类机构；同时回笼此前对外股权投资和非主业资产，把每一块“沉睡资本”尽可能变成偿债子弹。

同时，万科还可用好“股东资本＋类股本工具”这一层缓冲垫。黄立冲指出，深铁等大股东可在监管许可下，继续用股东借款、劣后资金、可转债、优先股等形式提供中长期资金，将部分刚性债务“上移”成更靠近权益的资本；待条件成熟时，再配合定增、配股、资产注入等资本运作，逐步修复净资产和信用等级。

“当然，这一切都要在不稀释到击穿小股东信心之间找到平衡点。资本工具用得好，能把时间窗口显著拉长。最后一招其实是严控新增土储和资本开支，收缩到利润率高、回款快的城市和项目上，接受规模不可避免下台阶的现实，把经营模式从‘高周转扩张’改成‘现金流优先、轻资产优先’。需要注意的是，这些措施只有在经营逻辑完成切换的情况下，前面的金融、资本操作才有意义，否则只是延长高杠杆旧模式的尾声。活下去的关键是主动降维，不是勉强维持旧体量。”黄立冲在接受记者采访时说。

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