“富人卖房,穷人买房”!楼市要变天,谁是接盘侠

妖妖 2017-05-16 15:18:18
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随着房地产市场调控政策的不断出台和加码,京沪深等一线热点城市房价都出现了松动迹象。一系列的市场信号表明,中国楼市的天已经变了,中国房价只涨不跌的神话或将被打破。

随着房地产市场调控政策的不断出台和加码,京沪深等一线热点城市房价都出现了松动迹象。一系列的市场信号表明,中国楼市的天已经变了,中国房价只涨不跌的神话或将被打破。

 

那么房价的拐点到底在哪里?富人都在抛售房产,此时买房会不会成为接盘侠?小编在此提醒您,中国楼市的那些惨痛血泪史,不可置若罔闻!

一系列的信号表明,一线热点城市楼市出现松动迹象了。

 

据某研究院数据显示:北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

 

经济观察报日前报道称,北京部分二手住宅出现降价,同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%。有调查称,北京近七成二手房业主降价。最新数据显示,“五一”小长假前两天北京商品房住宅签约84套,与2016年相比明显下滑。

 

不仅如此,深圳的房价也开始下降。焦点数据研究中心4月27日发布的报告显示,4月17日—4月23日深圳新房成交量增价跌,成交均价为每平方米49911元,跌破“5万元”大关。

 

在调控政策的持续作用下,上海房地产市场快速上升的势头也有所缓和。数据显示,新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。

 

消息还没完。自5月1日起,北京部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%,也就是 “定向加息”。此后,之前享受不同档次利率优惠的购房者,其利息支出将差距巨大。

 

随着房地产调控政策的升级和加码,北京、深圳等一线城市房价环比下跌,加剧了市场观望情绪,调控让疯狂的楼市逐渐回归理性。

 

一系列的市场和政策信号越来越清晰,不少人惊叹:这回房价真要降了吗?

▌楼市变天了

 

部分楼盘降价并不代表房价普降大降,但是在经济学家、知名财经评论员马光远看来,中国楼市的天确实已经变了!必须用新的思维来看待当下中国的房地产市场。

 

中国房地产市场经过近20年的发展,在很多方面已经今非昔比,如果固守过去的思维来预判下一步中国的房地产政策以及房价的走势,都会得出非常荒唐的结论。

 

如果从房地产周期而言,房地产市场的变局体现在,过去20年推动房价高速上涨的六大推动力,有三大动力已经熄火,其中包括中国经济的高增长周期已经基本结束,货币的高发行周期渐进尾声,还有国际资本高流入的周期也已经结束。

 

▌房地产基本面四大变局

 

从基本面看,中国房地产也出现了四大变局:

 

一是供求关系逆转。在人均居住面积已经超过30平米,户均拥有住房超过1.5套的情况下,除了极个别的城市,比如北京,80%以上的城市供需基本平衡,以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场。

 

二是经济和货币周期逆转。过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应,中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中,货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积,这在很多国家都是如此,但是,这个周期在终结。

 

三是人口周期的逆转。中国已经基本告别了过去的人口红利,不久的将来,中国人口绝对下降的转折点会到来,80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结,未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量。

 

四是国际资本流入的逆转。随着中国经济高增长周期的终结,国际资本减缓流入中国。

这四大变局意味着,不管今年是否出台严厉的房地产调控政策,房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化。在这种情况下,对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。

 

况且,在这种情况下,房地产市场迎来了真正“史上最严”的调控。而且,除了各种手段无所不用其极,限购限贷限售限离限价。更重要的是,今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴:那就是,不准涨!

 

▌两个可怕的武器

 

在所有的举措里,除了限购这种常规性的武器,更可怕的是两个:

 

一是通过政策窗口限制房贷。在3月份央行发出通知的时候,限制房贷是最可怕的,因为这等于把水流给切断了;

 

二是限卖,限卖等于让市场停滞。一个高温的市场,不怕慢慢降温,最怕突然冷冻,因为市场的情绪都处在高度恐慌的状态,一旦交易停滞,导致的踩踏效应是很可怕的。

 

对于很多藐视市场调控的行为,必须认真研究历次调控的效果,其实,中国的每一次调控都是很有效果的,每一次调控以后市场都会出现调整,但中国房地产调控最大的问题是调控政策坚持不住,一旦市场出现真正的调整,政府立即就会放松调控,甚至政策立即来一个180度的大转弯,从打压到刺激,导致市场的报复性反弹,从而给市场造成的感觉是调控根本没用。

 

▌房价明显松动或在下半年

 

本次调控政策不断出台、升级,措施越来越严厉,调控肯定会产生效果,楼市降温是必然的,但有一些人仍在坚守“有生之年看不到房价下降”、“京沪永远涨”的论调。面对如此强硬的调控,讲究政治正确的调控,没有调控不了的价格,关键是要看是否真的下大力气调控。

 

马光远认为,这次楼市肯定“变天”,是因为这次调控的目的就是不让再涨了,膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音,高层不断要求金融稳定,这些信号解读起来并不复杂,千万不要在这个高点多博弈。

 

包括一线城市在内的、去年的热点城市而言,市场降温是已经可以肯定的。比如北京,现在疯涨停止了,观望出现了,价格有谈的余地了。虽然绝大多数的楼盘没有出现实质性降价,但买卖双方都开始进入观望期而已。

 

那么到底什么时候会开始降价?马光远的观点是,房价的明显松动应该在6月份之后,整个下半年,房地产市场的画风将完全逆转,这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号。房地产政策将再次面临是否松动的尴尬。

▌中国楼市发展中的惨痛教训

 

 

1

 

   

1992-1993年的海南

1988年,继深圳、珠海、厦门和汕头四个特区后,海南从广东省脱离独立建省,成为了中国第五个享受特殊政策的特区,人才、资本蜂拥而至,房地产是最热的领域。

热到什么程度呢?往海南房地产投资的钱成倍成倍地增加,平均一年翻一倍还多,1988年之后四年增长率分别达到143%、123%、225%、62%。1992年,房地产投资占海南全省固定资产总投资的一半之多。在总人口不到700万的海南岛上,竟然有两万多家房地产公司,国家队、地方队和杂牌军群雄逐鹿。

在这个游戏里,政府、银行、开发商组成了一个铁三角,政府拼命批地,银行拼命贷款,开放商拼命击鼓传花催高房价,整个市场完全由投机和资金驱动。1991年上半年,海口房价还是1200元/平米,一年多之后,已上涨到4000-5000元/平米。

到1993年6月,国务院出台16条整顿措施,银根一缩,海南房地产热浪应声而落,2万多家房地产公司里,至少有95%破产倒闭。

整个泡沫留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”,1.9万公顷闲置土地,数百亿的银行坏账,仅国有四大行就有300亿。

之后多年一直有人戏称:去海南旅游,必看三大代表性景观——“天涯、海角、烂尾楼”。这些楼房,花了十几年,到2006-2007年左右才处理完毕,也是那个时候,海口的房价才勉强恢复到了1992年的高度。

   

 

2

 

   

2005-2006年的上海

严格意义上讲,上海从整个城市的角度而言并没有发生过类似于房价崩盘的情况。

但房王君之所以把2005年的上海也拉进来,是因为由房价下跌引发的中国第一例集体退房诉讼事件,是在那个时候的上海发生的。

经历过2003、2004年房地产市场的人,应该还记得当时有一个名词叫“温州炒房团”,他们手里攥着大把大把现金在长三角扫房,令各地房价快速上涨,到后来房价几乎一天一变,已经近乎疯狂,尤以上海为最。之后国务院出台了空前严厉的调控政策“国八条”,直接打掉了上海房价的涨势。

其他城市大部分都在涨,就几个难兄难弟在跌,其中上海的房价领跌,到2006年年中时同比跌幅是3.5%。就幅度而言,其实也没什么了不起的,跌幅最深的时候也没有超过5%。不过当时有价无市,交易量比之前少了7成以上。

部分前期炒得厉害的楼盘就跌得比较惨。比如有一个叫“水岸蓝桥”的期盘,2004年下半年价格是5000-6000元/平米,2005年春节已经翻了一倍多,达到13000元/平米,很多业主就是在这个阶段买入的。宏观调控之后,又跌回到八九千。

业主房子还没有拿到手,首付已经跌没了,一套房子成了负资产。为了减少损失,业主们宁愿违约也要退房,开发商没理他们,双方就打起了官司。当然,业主们的理由肯定不能是价格下跌,而是在交易过程、工程质量等方面挑刺,也有很多人称之为“维权”。最后的结果,是业主们胜诉,开发商回收房产。

这个小区,现在的房价,是70000/平米,现在看来,多少带着一点黑色幽默。

   

 

3

 

   

2008-2009年的深圳

在一线城市里,真正有房价大跌经验的,是深圳。

前面说到2005年、2006年上海房地产市场水深火热的时候,领涨全国的是深圳。由于人民币升值,国际热钱涌入,带动了本地的投机资金,整个市场交易火爆,一个人一次性买上几十套的例子不绝于耳,完全是一副理性繁荣的景象。

当时不论业界、学界、媒体还是老百姓对中国房价的看法,差异都非常大。比如北京大学经济学家徐滇庆教授断言“深圳房价肯定要涨”,而深圳一位博客意见领袖牛刀则坚信房价一定要跌。两人一番互怼之后,成就了房地产一场著名的赌局——自2007年7月开始,以一年为期,对赌深圳房价涨跌。

2007年四季度开始,次贷危机的影响在国际金融市场上开始逐步显现,深圳房价开始下跌,在1年时间里面足足跌掉了1/3。

不少炒房团,就是在这一次危机中逃离,从中国房价的死多派,变成了死空派,一直都等着房价崩盘再进去抄底,当然,到现在也没有等到这一天。

一年后,徐牛赌局以徐教授在南方某报上刊登半版向深圳市名的道歉广告结束。

又数月,“四万亿”计划推出,深圳房价拔地而起,原地复活。

   

 

4

 

   

2011-2012年的温州

温州炒房团在2003年声名鹊起,家乡的房子不可能便宜得了。

尤其“四万亿”出台后,2009、2010年左右,温州房价达到14000元/平米,与杭州、三亚并列第二集团,仅次于京沪深,之后一年里又飙涨了50%,超过了2万。

很多温州人买房,不管是按揭还是抵押,能够从银行贷款6-7成。这其中,有很多是以企业名义购买的,随着房价上涨,以房子作为抵押物,从银行获得更多贷款。而且温州人非常能想办法,还会找一家担保公司可以作为中间担保人,把剩下的3-4成也贷出来,理论上只要房价上行,担保公司就没有任何风险。

有人赚了钱,后面就自然不乏跟风的人,高杠杆、民间借贷的做法很快在房地产领域流行开来。

要命的是,温州这一套担保方式,是“互保、联保”+民间借贷,一面自己贷款,一面又给别人担保,像铁索连环把所有人连在一起共担风险。根据央行温州中心支行报告数据,大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷。

和绝大部分房地产危机一样,温州房价的催命符也是银根紧缩。2011年,“四万亿计划”进入尾声,信贷投放门槛提高,随即整体性崩盘,“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”是2012年、2013年温州的关键词,当地的金融体系分崩离析,直接导致了温州金融改革。

温州产业转型艰难,房价至今未能复起,前路漫漫,未知其时。

   

 

5

 

   

2011-2012年的鄂尔多斯

鄂尔多斯就像是一个2012年版本的海南。不同的是,海南的概念来自于改革开放特区,鄂尔多斯的概念来自于能源矿产。

鄂尔多斯是全国产煤第一大市,地下储煤量占全国的六分之一。借着疯狂的煤炭开发,鄂尔多斯一时间成为国内最容易“暴富”的城市。根据住建部发布的《中国民间资本投资调研报告》数据显示,鄂尔多斯当时资产过亿的富豪人数不下7000人。这意味着,在鄂尔多斯市每200多人中就有一个亿万富翁,每15个人中就有一个千万富翁。

财富的积累,直接催动了当地的房地产开发,金融杠杆、高利贷、房产投机盛行一时,楼盘一经开盘,必被迅速抢购一空的情况屡屡出现。

这一切都建立在煤炭红利这一前提下。2012年,大宗商品价格暴跌,加上宏观调控,民间借贷风险爆发,资金链断裂,当年的近八成新建项目停工,后面的故事,和海南差不多,无非程度之差别。

从此,鄂尔多斯多了一顶全国皆知的帽子:鬼城。

▌小心,别成了“接盘侠”

在一线热点城市房价出现回调迹象的同时,个别三四线城市却是另一番景象。

今日,财经评论作家叶檀撰文称,“五一”期间,盐城、太仓、湛江等三四线城市再现抢房潮。

这主要有三个原因:

1. 房价被调控强行抑制,给予购房者明确的回报。

2. 货币购买力下降是共同预期,货币供应远远超过实体经济需求,货币被挤入投资市场。

3. 目前为止,没有一种投资品具有房地产的吸引力,房地产是投资市场最有魅力的妖精。

不过,对于三四线城市的火爆表象,叶檀做出了风险提醒:房地产狂欢总有结束的一天,财富总有通过房产税、遗产税解构的一天,越是疯狂的时候,高中低风险资产配置越是重要,诸位切记,在抢房的同时,切毋把资产配置抛诸脑后。

其实,真正看透的经济学家都在敲响警钟。近期,李迅雷说:“现状是,富人在卖房,穷人在买房,茅台价格上涨,猪肉、蔬菜价格下跌。”

马光远也说:“2016年是最好的买房窗口,2017年是卖房子。房价出现暴跌的可能性不大,但是价格回调是必然的,高净值人群应该减持房产。

目前的情况,已经不是“应该”,而是高净值人群真的已经在抛售房产。高净值的家庭在资产价格上涨之后的变现获利能力强,特别是房产价格上涨后的变现获利能力。

近日,兴业银行与波士顿咨询公司联合发布的一份报告指出,2016年,中国高净值家庭已突破210万,他们持有的可投资金融资产占到了中国总体个人可投资金融资产的43%。在很多人决定买房入市的时候,高净值人群的选择是卖房。

真正高净值的人群早已预判到房价下跌,等着机会卖房。不早点出手,接下来想卖房可能会越来越难了。因为除了限购限贷等调控措施的限制,越来越多的人会加入观望的行列中,卖方的对手盘也将越来越少。

所以,在这个时候买房,必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”。毕竟此时买房的首付比例已经较大幅度地提高,房贷利率也已经提高,买房的成本迅速上升。并且现在已经不能享受杠杆和利息优惠等能长期提高收益率的政策。

如果真的像经济学家预判的那样,房价在下半年松动下跌的话,买的房子就会变成负资产了,不仅没有收益,反而可能使自己被负债和还贷压力拖垮。

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