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搜狐焦点鞍山站 2025-06-21 14:25:20
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图片说明:珠江新城跑马场地块

一、577亩超级地块规划曝光,SKP或成大赢家

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珠江新城跑马场地块总面积约577亩,规划涵盖高端住宅、商业综合体、写字楼及城市公园,整体定位为“公园+体育+”的综合发展片区。从最新流出的规划来看:

1.住宅部分约22万㎡,主要分布在靠近潭村路一侧,东侧还规划有教育配套,未来或将成为珠江新城稀缺的高端住宅供应。

2.商业+商办体量约50万㎡,其中备受瞩目的北京SKP大概率落位于西北片区,连接黄埔大道与花城大道,形成开放式高端商业街区。

3.中央绿轴+城市公园,采用“工”字形布局,融合立体花园、下沉广场及运动空间,打造新加坡式花园城市风貌。

若SKP最终落地,广州将迎来继太古汇、K11之后的又一顶奢商业标杆,填补珠江新城东区高端商业空白,并直接对标北京、西安SKP的业绩表现。

二、保利、越秀“双雄争地”,300亿级地王即将诞生?

在官方文件中,珠江新城跑马场项目暂定名为“越秀赛马场”,但最终花落谁家仍存悬念。此前市场猜测的潜在竞争者包括保利、越秀、华润、香港置地,但目前来看:

- 华润已手握万象城,除非SKP退出,否则参与可能性较低;

- 香港置地因对内地市场预期调整,基本退出竞争;

- 保利与越秀成为最有力竞争者,其中越秀因参与前期一级开发占优,但独立吞下如此规模的地块难度极大,联合拿地或成优解。

值得注意的是,近期越秀集团与平安集团签署战略合作,不排除未来引入资本共同开发。而若地块一次性出让,总价可能突破300亿,超越亚运城成为广州新地王;若分拆出让,则开发压力较小,但整体协调性可能受影响。

三、挂牌时间延后,SKP谈判成关键变量

原定6月的挂牌计划已推迟,主要受地价成本和SKP合作模式影响。目前,SKP母公司华联集团对广州项目的合作方式,具体有两种版本:

1.轻资产运营:要求政府提供装修完备的场地,SKP直接入驻;

2.重资产拿地:但要求较低地价,确保商业回报。

由于SKP在其他城市的项目规模普遍在20-30万㎡,广州项目预计也会控制在这一区间。现阶段谈判主要在北京进行,华联的强势态度让最终合作模式仍存变数。

四、珠江新城东区“最后的黄金机会”,周边新盘谁将受益?

珠江新城跑马场地块的推进,不仅将填补珠江新城与金融城之间的“断裂带”,更将带动周边楼市价值重塑。目前,珠江新城东区新房极度稀缺,仅凯旋新世界广粤观邸在售,而金融城西区及琶洲已有多个高端项目蓄势待发:

- 凯旋新世界广粤观邸:珠江新城在售新房,除了132-195㎡明星户型,近期加推254-835㎡大宅,加推当天便有客户以近5000万的价格买下一套200平的单位;

图片说明:凯旋新世界广粤观邸实景图

- 保利天曜:主打120-140-170-210㎡改善四房户型,均价8.6-11.3万/㎡,首开即售罄;

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图片说明:保利天曜实景图

- 保利华创都荟天珺:主打157-257㎡精英改善盘,瞄准高净值客群;

图片说明:保利华创都荟天珺实景图

- 保利面粉厂地块项目(未定名):定位顶豪,预计下半年入市,填补市场空白。

图片说明:保利面粉厂地块项目位置示意图

随着珠江新城东扩+金融城西区升级,这些项目将成为承接高端需求的核心锚点,而珠江新城跑马场地块的落地,更将推动区域价值迈向新高度。

五、20年马拉松终近终点,广州城市升级再进一步

跑马场的改造,从世纪初提出至今已超20年,期间因产权纠纷、规划调整多次搁浅。但此次不同:

1.历史遗留问题基本解决,省府专班介入后,清场工作已完成;

2.控规优化接近完成,政府推进态度坚决;

3.珠金琶一体化势在必行,跑马场成为串联三大CBD的核心枢纽。

“这场马拉松,广州和马场都不能输。”随着规划落地、土地挂牌在即,珠江新城跑马场地块即将揭开全新篇章,而广州的城市野心,也将借此更进一步。

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近期,多地发布购房补贴新政。

5月29日,合肥发布购房补贴政策有关通知,对2025年5月15日起至2026年5月14日,凡在合肥市新购买新房的购房人或新购买新建车位(库)的购置人,继续实施购房补贴。

5月28日,泰州发布购房补贴发放细则,购房补贴对象包括换新购、组团购、孝心购、多孩购、拥军购、进城购、返乡购、来泰购,补贴标准最高为购房款总额的2%。

证券时报记者梳理,近期,除了合肥、江苏泰州,广东佛山、兰州、武汉也发布了购房补贴新政。

据中指研究院不完全统计,2025年以来,全国超50地发布购房补贴政策,对于多孩家庭、人才等特定人群的补贴力度更大,如武汉针对购买新房的二孩、三孩家庭分别发放6万元、12万元的购房补贴,绍兴柯桥区补贴力度更大,二孩、三孩及以上家庭补贴标准分别为1500元/平米、2500元/平米,最高分别可补贴至20万元、40万元。中指研究院认为,加大特定人群的购房补贴力度,能够有效降低其购房成本及购房门槛,加速其购房需求入市。

在结束了“五一”小长假这一上半年最重要的楼市营销节点后,近半个月以来,广州楼市显得稍有些沉寂,进入了需求集中释放后的冷静期,无论是新增供应,还是土地市场,从数量上看都并不多。不过,在政策面,持续促进楼市消费的金融等领域政策依然在持续释放。端午假期来临在即,对开发商而言,也是上半年业绩冲刺的最后一个营销节点,大多数开发商都将在这个假期拿出不亚于“五一”的折扣福利。结合来看,这个端午假期,仍将是楼市消费者满足自身居住需求的不错时机。

利率维持低水平 供求关系偏向买方

5月以来,国家层面多次在金融领域释放利好。“五一”假期结束后的首周,国新办便举行新闻发布会,介绍了“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”的有关情况,其中,降准降息、降低公积金贷款利率直接与楼市消费相关。

5月8日,广州迅速响应央行要求,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。这是住房公积金贷款利率时隔一年后的又一次下调,此次下调后,广州市首套房5年期以上住房公积金贷款利率由2.85%下调至2.6%,处于历史低位。据计算,此次利率下调后,假设公积金贷款100万元,等额本息还款30年,按新利率2.6%计算,月供4003元,总利息44.12万元,月供较原利率每月将减少133元,总利息将减少4.76万元。商业贷款方面,尽管5月中旬有消息称,广州多家银行房贷利率计算方式上调10个基点,但由于LPR下调0.1%,记者了解到,工商银行等多家国有或股份制大行的浮动利率在计算方式和LPR的一增一减后,实际利率仍为3.0%,不难看出,维持当前的商贷利率水平仍将是一段时间内的趋势。

5月19日,国家统计局发布的4月70城房价数据显示,广州二手房均价环比止跌,新房价格则环比下降0.2个百分点。据研究机构克而瑞统计,4月广州商品住宅新增供应面积86.34万㎡,环比增长69%,同比增长31%,供应面积为近一年内的次高位,仅次于2024年9月。

新规项目基本面世 产品寻求新增长点

据广州中原研究发展部数据,5月上半月,广州新增取证项目为0,新开盘项目仅2个。截至目前,2023年容积率新规后的一众新产品大多已经入市,天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺等多个成交较为活跃的热门区域均已有多个新规项目供消费者挑选。以保利天奕、天曜、龙湖央璟颂、绿城馥香园等项目为代表的一批2024年下半年拿地开发的项目已基本开盘入市。对于消费者而言,各家开发商在新规地块上能够打造出怎样的产品,足以通过目前市面上已有的项目看出端倪。

有业内人士认为,在更宽松的政策环境到来之前,除南沙区的招商林屿境这样的试点项目外,广州楼市在过去一段时间内你方唱罢我登场的实用率“内卷”将不再如过去一般突出。对消费者而言,仅考虑新规产品的情况下,当前的市场供应已足以满足“货比三家”的心态。

龙舟文化成营销活动热门元素

赛龙舟、吃龙船饭作为广州传统的端午活动在近期频频刷屏互联网,不少开发商也借此机会将项目营销活动与龙舟活动相结合。

以荔湾区花地湾附近的力诚诚汇新都项目为例,该项目紧邻花地河,端午节期间将组织龙舟体验、粽子DIY活动。同时,该项目还赞助举行2025年荔湾区端午游龙活动,将于6月14日组织各荔湾区联社组织及龙船会共约30条传统龙船进行展示。据了解,为配合端午节营销活动,项目还将推售一批一口价单位。

水系丰富的海珠区也是龙舟活动的大区之一,据了解,端午期间,位于海珠湿地附近的中海大境项目也将联合海珠国家湿地公园的龙船宴活动开展营销。据介绍,由于端午节前后恰逢中海地产司庆,该公司旗下广州多个项目均将提供包括购房折扣、物业管理费、车位折扣等在内的多重好礼。以大境项目为例,端午期间,购房折扣最高优惠可达30万元/套,重点企业团购还可享受97折优惠。

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