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✅说明需求：如“预约参观卓越珑秀公馆+看房时间”（需提前 2 小时预约，方便预留顾问）

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✅现场接待：凭证核验通过后，享沙盘详解、户型实测、周边配套实探，凭证不符暂不接待

💡温馨提示：每日预约名额有限，建议提前1-3天预约；改期/取消需提前1小时告知，未到且未告知者3日内暂不可重约。

南山房价高是有目共睹的，现在的新房动不动就是三房起步，小户型非常稀缺，让无数想扎根南山的刚需望而却步。

南头的「荔源雅苑」去年开盘后最快卖完的就是两房，准现房，折后304万起。目前还有小两房在售的就只有南头「前海东岸」、西丽「丹华公馆」和深圳湾的「深湾华府」，地段更好，但价格也要高很多。

其中「丹华公馆」卖得最好，性价比高，学校也很不错。复式四房虽然总价接近，但是通过夹层改造，不如平层住起来舒适。

最近，南头同乐片区的「卓越珑秀公馆」马上要来了，主打65-81㎡的2房、3房，堪称为刚需量身打造，预计9月底入市，吹风价400万起，目前上车南山的最低门槛。

也不排除更低价，毕竟这盘非准现房，四周也被其它小区围住，采光和景观没那么好。

今天就来详细分析「卓越珑秀公馆」，看看它究竟值不值得买？

「卓越珑秀公馆」位于南山南头同乐板块，周边聚集了「同乐公馆」、「中海云启源境」、「缙樾府」、「荔源雅苑」等。

从大区位来看，「荔源雅苑」在宝安和南山交界处，西侧是宝安中心区，北侧是南山TCL科学园国际E城，东侧是西丽交通枢纽、深圳超级总部基地，南侧是南山中心区。

近年来深圳规划了“6+1”总部经济战略，分别位于福田、后海、深圳湾、科技园、留仙洞、深圳北、前海，「荔源雅苑」一己之力就串联起了5个——科技园高新区、留仙洞总部基地、深圳湾超级总部基地、后海总部基地以及前海蛇口自贸区，聚集了大量的产业规划和建设资源，是深圳的发展重心。

南山，中国百强区 “四连冠”，上市企业密度全国第一，企业总数超 40 万家，规划 2035 年建成全球影响力典范区。项目地处前海、后海、蛇口三湾中芯，串联深超总、科技园、留仙洞等 7 大总部基地，未来将吸引 260 万人才聚集，是名副其实的 “黄金通勤圈”：

【交通地铁】

3 条地铁，贯通南山核心

12 号线同乐南站

（约 600 米）：1 站中山公园、4 站科技园、5 站高新园；

15 号线同乐关站

（在建，预计 2028 年 12 月开通）：深圳 “一环线”，串联宝中、前海、深圳湾、西丽；

24 号线

（规划中）：开通后 4 站直达高新园。

约 3 公里到科技园、留仙洞总部基地；

约 4 公里到前海宝中深港合作区；

约 5 公里到后海金融总部基地；

约 6 公里到深圳湾超级总部基地；

约 12 公里到蛇口、腾讯全球总部。

项目坐拥 “3 地铁 + 3 枢纽 + 2 纵 4 横” 立体交通网，通勤效率拉满：

3 大枢纽，链接湾区

西丽高铁站新城（在建，直线约 2.3km，2028 年通车）、宝安国际机场、深圳湾口岸（前海口岸规划中），海陆空轨无缝衔接。

2 纵 4 横路网，自驾无忧

2 纵：中山园路链接南山大道、南海大道；

4 横：京港澳高速、南坪快速、北环大道、深南大道，直达深圳各核心区。

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【商业配套】

约 3-5KM 内：南山前海山姆、云城万科里、万象前海、万象天地、海岸城、深圳湾万象城，及宝中海雅缤纷城、大悦城等高端商业；

家门口：隆尚 minitown（约 1 万㎡）、南山农批市场（约 990 米），满足日常消费。

三甲医院环伺，健康守护

步行可达：南山区妇幼保健院同乐北新址（规划中，约 500 米）、南山同乐北社康中心（约 700 米）；

约 3KM 内：南山区人民医院（三甲）、南山区中医院（在建）、宝安中医院（三甲）

【教育资源】

教科院同乐实验学校

（九年一贯制，约 100 米）：南山区首个教育院系实验学校，区教科院智库加持；

同安学校

（在建，54 班九年制）：规划 36 班小学 + 18 班初中；

另有公办 18 班华泰幼儿园，及 “深圳十强”博纳学校、科爱塞国际学校，12 年教育需求全满足。

【生活配套】

167 万㎡生态公园，宜居宜游

北侧约 350 米规划 2.5 万㎡公园绿地，约 250 米铁路公园，约 900 米近揽 49 万㎡中山公园；

周边还有荷兰花卉小镇、荔香公园、新安公园等，饭后散步、周末遛娃皆可享。

轻奢人文生活圈，涵养气质

坐拥 1700 + 年历史南头古城，近享南山文体中心、南山博物馆、南山图书馆等高端人文配套

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楼栋分析

「卓越珑秀公馆」总共只有1栋楼，248户，其中商品房161套，另外87套为返还股份公司的物业。

品质还不错，审美也趋向年轻人。

它的缺点就是被周围其他小区包围，只有东北向81㎡户型可以看到学校。

存在阳台对视和中低楼层的采光问题。

户型点评

「卓越珑秀公馆」都是小户型，与「荔源雅苑」户型类似，不同的是采用新规户型，多了飘窗和设备平台赠送，赠送后使用率可达90%。

【65㎡2房1卫】

格局方正，动线流畅，动静分区也明显。

而「荔源雅苑」59㎡两房的厨房角、阳台等地方，存在一些犄角旮旯。

一步到位 3 房，总550万左右。：81㎡左右户型，奢阔空间，满足成长型家庭需求，高使用率 + 智能精装，颜值与实用兼备

中建鹏宸云筑，共分3期开发建设，本次将推的是西地块8栋住宅，总高32层，2梯5户设计，总共154套，面积有102-118平的4房2卫，139平的4+1房2卫户型。

卓越鹏城珑秀公馆项目基础数据

开发商：卓越集团

物业：卓越“悦管家”物业

宗地号：T503-0068

性质：住宅

总占地：约3575.43㎡

总建面：约2.6万㎡

总户数：248户（可售161套，回迁87户）

车位比：202个（含10个微型车位）

梯户比：3梯8户

主力户型： 65㎡两房两厅一卫，81㎡三房两厅二卫.

楼层总高：总高32层，单层高3米。

交付标准：精装

交付时间：2027年6月30日

批地时间：2023年12月日（70年）

容积率：约4.97

绿化率：30%

使用率：88%～91%

水电费：民水民电

物业费：6.68元/m²/月

停车费：250元/月

教育：教科院同乐实验学校九年一贯制（100米）

地铁：12号线同乐南站A出口（约600m）

位置：世界南山·科技园旁·同乐南站约600米

在售均价：6.3万/m²

65m²2房2厅1卫，总价430万左右

81m²3房2厅2卫，总价550万左右

户型全细节展示

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【价格参考】

目前详细价格未出，参考「荔源雅苑」，预计「卓越珑秀公馆」单价在6万上下，总价380万上下。

不排除更低价，毕竟这里被旁边小区给包围了，采光也没那么好，如果折后能到350万以内，性价比就很高了。

【亮点分析】

位置：位于南山，离科技园非常近，通勤方便。

价格：小面积低总价，南山刚需上车最低门槛。

【缺点提醒】

地段：南山的边缘地带，非核心板块，城市面貌一般。

规模：独栋楼，体量小，缺少花园和活动空间，景观和采光也受限。

配套：配套一般，缺乏大型商业，学校在南山属于中下游，便利度不够。

【总结】

「卓越珑秀公馆」定位非常清晰，地处南山边缘地带，地块小，板块发展滞后，周边没有太多城中村，也没有太成熟社区，配套很普通，未来也没有太大的想象空间。

地块小不占优势，就主打低门槛上车，舒适型两房和紧凑型小三房符合刚需需求，

最主要是离科技园够近，适合想在南山安家的科技园上班族刚需上车。

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