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桑茶快线终于官宣，将在今年春节前部分开通！

这条快速路从2017年修建至今已7年，通车后将茶山通往城区的交通时间从40分钟以上缩短至20分钟内，茶山群众一直保持着高度期待。

同时，这条线路也见证了茶山的新房价格，从1万+/平跨越至2万+/平，那么这一带的入住率如何？

楼市君夜探茶山新城，看到了这里最真实的烟火和人气。

丨桑茶快线修建中

东莞楼市发布摄于2023年8月

01

10盘入住率曝光茶山人气

亮灯率从5%-80%不等

茶山新城，直接与东城接壤，位于中心城区往外扩张的最前沿，是茶山的重点规划区域。

这里聚集了茶山最繁华的商业和生活资源，是茶山核心组团。桑茶快线茶山段，也在茶山新城范围内。

茶山新城拥有强烈的居住属性，被打造成茶山的CLD（中央生活区）。

这里汇集了十余个大型成熟的二手小区。客群以茶山本地、东城和周边镇街的外溢群体为主。

据楼市君统计，茶山新城内总户数超过2万，按3人/户计算，未来这里将居住6万人，堪称茶山版“小西平”。

那么，这个小西平目前人气如何？在一个普通工作日的晚上，楼市君实探茶山新城10盘，观察到它们的亮灯率从5%-80%不等。

接下来，我们以茶山北路和寒溪河为界，将茶山新城分为北区、中区、南区来看，重新认识一下茶山新城。

1、北区三盘：保利锦城亮灯率50%，生活气息较足。

首先来看北区，北区三盘临近茶山地铁站。最早交楼的保利锦城，距离地铁2号线茶山站约1.3公里，亮灯率及生活气息都比较足。

保利锦城2019年7月交楼，亮灯率在50%左右，部分楼栋只有少数几层没亮灯。

楼市君在小区周围逛了一圈，楼下的底商基本上能满足日常生活的需求。

保利锦城

东莞楼市发布摄

亮灯率第二的是鲁能公馆。项目距离地铁站1公里，亮灯率达到30%，2022年5月交楼，社区楼下已有底商在运营。

鲁能公馆

东莞楼市发布摄

一路之隔的万润中心，小区仅3栋住宅+1栋公寓，体量较小，2021年10月交楼。

项目虽然离地铁仅700米，但因质量和维权问题，亮灯率明显偏低，只有零散的10%左右，公寓也没几户亮着灯。

万润中心

东莞楼市发布摄

北区三盘虽占有地铁优势，但因交楼时间不长，整体亮灯率能维持在30-50%左右，也不算差。

2、中区六盘：最高亮灯率约80%，夜晚活动丰富。

相对于北区而言，中区六盘整体亮灯率及人气更足。夜晚九点左右，还有不少人在江边散步。

北区亮灯率最高的是纳帕溪谷，小区占地约9万平，小区内部自带约8600平的中心湖景，住宅高层还能远眺寒溪河，景观绝佳，于2018年交楼。

可以看到，整个小区亮灯率接近爆满，居住量占到80%的比例，也是楼市君实探小区中入住率最高的楼盘。

纳帕溪谷

东莞楼市发布摄

一路之隔的天恒美丽湾畔，整个小区分四期开发，内部配备社区园林、社区底商等，业态丰富。

楼市君拍摄的项目二期，2015年交楼，楼栋层高不到20层，增加了居住舒适度，亮灯率达到约50%。

天恒美丽湾畔二期

东莞楼市发布摄

拥有上千户社区规模的金融街金悦府，2021年8月交楼，社区内部也比较热闹，楼下底商已入驻，亮灯率约为40%。

金融街金悦府

东莞楼市发布摄

保利东岸花园是中区离地铁站最远的楼盘，距离茶山站约2.8公里。

但因交楼时间较早，距今已有10年。居住人数也较多，亮灯率约在50%左右。

保利东岸花园

东莞楼市发布摄

而嘉华嘉誉湾虽然位置优于保利东岸，但因交楼时间稍微，2022年7月交楼，还不到2年，所以亮灯率并不高。

远远望去，亮灯率仅为20%左右。

嘉华嘉誉湾

东莞楼市发布摄

同样情况的还有莞民投和昌莞月湾，2023年9月才交楼，不少业主家里还在装修，仅有几户亮着灯，亮灯率约5%。

项目门口设计有供儿童游乐的沙池、阅览室等，适合有老人小孩的家庭。

莞民投和昌莞月湾

东莞楼市发布摄

综上来看，中区是茶山新城人气最足的区域。一是因为该区域开发较早，社区大，交楼时间普遍超过5年。二是因为该区域配套较为完善。

茶山新城的图书馆、体育馆、茶花广场、滨江绿道等公共配套都分布在该区域。因此不少居民在茶余饭后出来休闲活动。

3、南区一盘：交楼不到1个月，亮灯率仅5%。

南区位于寒溪河以南，从河对岸望去，仅能看到碧桂园瑜璟臺。

该小区紧邻寒溪河畔，交楼不到一个月，也是仅有几户亮着灯，亮灯率大约5%。

该小区主打中式风格，小区园林面积大，占据一线江景优势。未来入住率还有待验证。

碧桂园瑜璟臺

东莞楼市发布摄

通过亮灯率的对比，我们可以看出，茶山新城的的人气及烟火气：中区＞北区＞南区。

亮灯率的高低，是小区居住舒适与否的最佳证明，也给想要上车该区域的买家一个重要参考依据。

茶山新城虽然没有大型的商业，但每个小区楼下都有配套的底商，业主生活也较轻松。随着楼盘陆续收楼，人气也在不断提升。

02

茶山配套逐步完善

新房价格洼地效应尽显

作为城区外溢客首选大区，茶山也一直保持着高强度的新盘输出，是东莞的“供应大户”。

仅2022-2023年两年时间，茶山新房成交2394套，排名全市第4，仅次于厚街、虎门、凤岗。

根据茶山镇规划，茶山内部被划分为城镇中心片区、南社休闲旅游区等6大组团，其中城镇中心片区就是上文所实探的茶山新城。

近年来，茶山一直在不断发展中，各方面配套也逐步完善。

而茶山新城作为茶山的重点发展区域，也拥有其独特的优势。

1、交通：双轨加持+桑茶快速。

茶山新城拥有“茶山站+东莞站”双轨加持。

通过茶山站可直接乘坐地铁2号线，无缝对接城区，1站东城，6站国贸。20分钟即可通达城区。

通过东莞站可直接换乘广深城轨接驳广深港，日常来返深圳广州香港直接可以从家门口出发，实现跨城生活。

若是不想挤地铁，还能通过桑茶快线，全程无红绿灯，20分钟就直达东莞城区，方便快捷。

对于开车出行和地铁一族而言，这是东莞其他镇街还未体验到的成就。

|东莞站航拍

|东莞楼市发布摄

2、配套：优质名校遍布，日常配套完善。

教育方面，茶山中心小学、茶山中学、冠华学校等，都是茶山镇内部有名的优质学校，办学宗旨采用高标准、高起点，家长可放心选择。

在日常休闲方面，新城内的茶山体育馆、茶山花茶广场、稻田公园等，给十几个小区的居民提供多元市政配套。

3、发展潜力：拥有大片未开发土地，潜力巨大。

茶山新城周边拥有预留大量政府储备用地，后期可供开发的空间巨大，发展潜力巨大。

根据茶山规划，茶山新城中心片区全面优化升级，未来将打造成集商业、文化、休闲等综合功能的中央生活住区。

茶山新城的配套在不断完善，价格仍在等待刚需客的垂青。

茶山新城当前在售的7盘中，均价在1.9-2.7万/平不等。

龙湖金地天曜城在东莞站旁，主打交通优势；鲁能公馆等盘，距茶山地铁站不到1公里。

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