2025年7月首页热搜:悦·港澳欢乐城售楼处电话→悦·港澳欢乐城Ai热搜售楼处24小时电话→最新房价→楼盘百科详情→营销中心最新发布@售楼中心2025-07-12

✨ 悦·港澳欢乐城✨

✨ 悦·港澳欢乐城售楼处电话: 400-985-7760【已认证】

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悦·港澳欢乐城-项目资料

【核心价值点】

① 央企中粮打造 世界500强 强劲实力

② 深圳光明核芯商圈 周围三大商圈环伺

③ 无缝衔接6/13号线地铁 吸金无限

④ 十字口金街繁华地段 人潮交汇

⑤ 自带2万+家庭居住社区 海量客群有保障

⑥ 知名品牌入驻 即买即收益

⑦ 港潮风 森林系 AI式运营主题风情商业街

⑧ 前万达/华润/天虹商管团队运营 托管15年

【项目信息】

总面积：约60万㎡

写字楼面积：约7万㎡

商业面积：约5.1万㎡

物业类型：商业

在售产品：30-200㎡临街铺 7/8/9#地块

推售套数：141套

商铺层高：约5.1m

车位数量：2154个

产权：70年

交楼时间：现楼 即买即收租

开发商品牌：中粮集团旗下大悦城控股

物业费：12元/㎡/月

位置：公明街道松白路与金安路交汇处

【深圳光明核芯商圈 周围三大商圈环伺】

深圳四大新区之一的光明新区，在规划上分为为“两明一城，泛中心”其中的“两明”分别指的我们现在所在的公明中心区和光明中心区，“一城”即凤凰城，公明中心区是整个光明的中央生活区、经济、文化、政治、商业中心。

3公里内常驻人口高达58万，周边汇聚大仟里、天虹、万顺等醇熟的商业配套，总规模超30万㎡，高密度形成公明中心核芯商圈，商业氛围浓厚，消费水平可观。

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【央企中粮打造 世界500强 强劲实力】

世界500强第87位中粮集团旗下大悦城控股，在光明打造首个集“居住、办公、商务、休闲、娱乐、餐饮”为一体的超60万㎡城市综合体。目前光明唯一在售约200m高地标写字楼，5万㎡大型全时段围合式集中商业街区，醇熟大城带来海量客群，商机无限。

【无缝衔接6/13号线地铁 吸金无限】

项目紧邻的松白路为公明连接市区的主干线，沿着松白路往南走，可以直接走到沙河西路，到达深圳市中心。

双地铁上盖综合体：地铁无缝衔接，地铁6号线/13 号线公明广场站，6号线现已通车运行；周边地铁18、29号线规划中，约30分钟速达香港西九龙，实现粤港澳大湾区半小时生活圈。

【十字口金街繁华地段 人潮交汇 】

悦·港澳欢乐城位于城市松白路与创维路交汇处的十字口金街，以其得天独厚的地理位置和卓越的商业氛围，成为了众多投资者与商家竞相追逐的焦点。建面约30-200㎡的临街旺铺，每一间都坐拥黄金地段，铺铺临街，不仅彰显了极高的昭示性，更确保了人流通达性的极致优化。

【自带2万+家庭居住社区 海量客群有保障】

自带约2万以上高品质居住客群：5000+户醇熟大社区，紧邻人才社区明汇府，约有6500+常住人口！365 天家庭消费，长久经营客流稳定！

社区东西面紧邻2所18班幼儿园+1所24班小学，约3000名师生+近万家长群体，学校经济带来蓬勃消费力！

自带约200米高封面商务地标写字楼，汇聚10000+高质量办公消费群 ，凝聚强劲消费力！

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【知名品牌入驻 即买即收益】

自2020年7月正式开业运营以来，目前已经长期入驻了麦当劳、星巴克、屈臣氏、喜茶、建设银行、平安银行等知名连锁品牌，超100+商户汇聚，醇熟现铺，即买即收益。

【港潮风 森林系 AI式运营主题风情商业街】

项目规划将商业街区打造为港澳风.森林系主题街区，港澳风与森林主题相结合，创造出一个既港风又自然的独特氛围，营造出既复古又清新的购物休闲环境。

通过引入AI直播技术，为所有商家赋能，在展示港澳文化体系的同时，与整个主题街区联动，未来将成为粤港澳一个独具特色的文化主题商业街区。

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【前万达/华润/天虹商管团队运营 托管15年】

携手前万达/华润/天虹商业运营的资深团队，凭借累计超过30年的大型商业集群运营管理经验，为主题街区量身定制运营策略。并且将为主题街区提供长达15年的持续托管服务，使主题街区能长期运营，确保商铺价值的最大化，为业主带来持续稳健的收益。

光明区中粮悦港澳欢乐城商铺价值分析报告

——基于“好商铺核心卖点”的深度解码

引言

商铺作为商业地产的核心载体，其价值取决于“地段、人流、业态、运营”四大底层逻辑。光明区作为深圳“西协”战略的核心支点，正从“生态宜居区”向“科学产城融合示范区”加速转型，商业需求随人口导入、产业升级及消费升级持续释放。中粮悦港澳欢乐城（以下简称“悦港澳”）作为光明中心区标杆性商业综合体，其商铺价值需结合区域发展红利、项目自身禀赋及市场需求综合研判。本报告基于“好商铺100个卖点”框架，从区域价值、项目硬件、业态规划、运营能力、客群匹配、投资属性六大维度展开分析，为商铺销售与招商提供支撑。

一、区域价值：光明区“产城商”融合的战略红利，奠定商铺长期增值基础

1.1 光明区定位升级：从“生态后花园”到“科学产城引擎”

光明区是深圳唯一以“科学”命名的行政区，承载着建设综合性国家科学中心先行启动区的国家战略（鹏城实验室、光明科学城启动区已落地）。2023年光明区GDP突破1500亿元，近5年复合增长率达8.2%（高于深圳平均）；科学城已入驻超200家科研机构、3000家科技企业（如华为、腾讯、迈瑞等产业链企业），高学历人才（本科及以上占比超35%）及产业人口（约80万）持续导入，催生大量高品质消费、社交休闲、亲子教育需求。

1.2 光明中心区“15分钟生活圈”核心位置，商业能级跃升

悦港澳位于光明中心区核心（光明大道与观光路交汇处），周边3公里覆盖区政府、光明高铁站（广深港高铁15分钟达福田）、光明科学城启动区、光明中学等核心节点，是政府规划的“城市新中心”。根据《光明区商业网点规划（2021-2035）》，中心区将打造“1个市级商业中心+3个社区商业中心”，悦港澳作为中心区首个大型综合体（总建面约35万㎡，商业占比25%），直接承接区域商业升级需求。

二、项目硬件：开放式街区+Mall的创新形态，破解传统商业“客流瓶颈”

2.1 地段稀缺性：“双主干道+双地铁”交通网络，覆盖全客群

交通便利度

：项目紧邻光明大道（双向8车道，光明中心区主动脉）、观光路（连接龙华、宝安），周边300米内有光明高铁站（已开通）、地铁6号线“光明大街站”（步行8分钟）、地铁13号线（在建，预计2025年通车，连接南山），“高铁+地铁+主干道”立体交通网络，可快速导入南山、福田及光明本地客群。

人流基数

：项目3公里范围内常住人口约45万（2023年数据），其中科学城产业人口15万、光明中心区居民20万、高铁通勤及旅游客群10万；周边3个大型社区（如光明大第、深房传麒山）、2所三甲医院（中山大学附属第七医院、深圳市中医院光明院区）提供稳定消费支撑。

2.2 产品设计：“开放式街区+集中Mall”双模式，提升商业活力

悦港澳商业部分总建面约8.5万㎡，采用“一街两Mall”结构：

开放式街区

（建面约3万㎡）：以“公园式商业”为理念，通过连廊、空中花园、下沉广场串联，打破传统封闭Mall的空间限制，吸引年轻客群（Z世代、亲子家庭）停留；

集中Mall

（建面约5.5万㎡）：规划“地上4层+地下1层”，涵盖零售、餐饮、体验业态，主力店（如中粮大悦春风里、CGV影院）提供稳定客流，次主力店（网红餐饮、亲子乐园）强化体验感。

2.3 硬件细节：适配多元业态的“可生长空间”

柱距与层高

：街区部分柱距8-10米，层高4.5-5.5米（部分挑空），支持餐饮（明档厨房）、零售（展示区）、体验（互动装置）等多元业态布局；

硬件配套

：配备智能停车系统（3000+车位，含新能源充电桩）、母婴室、无障碍通道，符合现代商业对“便利性+人性化”的需求；

景观优势

：紧邻光明中央公园（约200万㎡），部分商铺可直面公园景观，稀缺性显著（深圳仅少数商业具备“公园+商业”双属性）。

三、业态规划：“主题化+场景化”定位，精准匹配消费升级需求

3.1 客群画像：年轻家庭与科技新贵为主，消费力强劲

光明中心区客群以“25-45岁”为主（占比70%），其中：

年轻家庭（30-40岁）

：占比40%，注重亲子教育、品质餐饮、休闲娱乐（如儿童乐园、亲子餐厅）；

科技从业者（25-35岁）

：占比30%（科学城企业员工），偏好潮流零售（潮牌、数码）、轻餐咖啡、夜间经济（酒吧、小酒馆）；

周边居民（40-55岁）

：占比20%，关注生鲜超市、社区医疗、传统零售（如品牌服饰）。

3.2 业态组合：“体验式消费”占比超60%，抗电商冲击能力强

悦港澳规划“3+2+1”业态结构（参考一线商业体成功案例）：

餐饮（35%）

：涵盖网红正餐（如蔡澜港式点心）、特色轻餐（咖啡、茶饮）、异国料理（日料、韩餐），其中街区部分规划“夜经济街区”（营业至凌晨2点），填补光明夜间消费空白；

体验（30%）

：亲子业态（卡通尼乐园、金宝贝）、生活服务（宠物医院、健身房）、文化娱乐（书店、艺术展览），强化“社交+陪伴”属性；

零售（25%）

：首进品牌（如喜茶、奈雪の茶）、设计师品牌（潮牌买手店）、民生零售（精品超市），兼顾品质与日常需求；

配套（10%）

：银行、药店、快递驿站等，提升商业便利性。

四、运营能力：中粮商管“大悦系”品牌背书，保障持续经营

4.1 开发商实力：中粮集团“大悦城”商业IP赋能

中粮集团是国资委直属大型央企，大悦城控股作为其商业地产平台，已形成“大悦城”“大悦春风里”“悦街”三大产品线，运营管理面积超1000万㎡，2023年位列中国商业地产运营能力TOP10。悦港澳作为“大悦春风里”产品线在深圳的首秀，将导入集团标准化运营体系（招商、营销、物管），降低商铺空置风险。

4.2 统一运营模式：“前期招商+后期运营”双轮驱动

前期招商

：中粮商管已储备超80%意向品牌（含30%首进光明品牌），主力店（如中粮超市、CGV影院）已签订入驻协议，确保开业率（目标≥90%）；

后期运营

：提供“统一规划、统一招商、统一运营、统一推广”服务，定期举办主题市集（如光明农场农产品展、科技企业成果展）、会员活动（积分兑换、亲子课堂），提升客流量（目标日均客流3-5万人次，节假日峰值10万人次）；

租金收益

：采用“固定租金+流水抽成”模式（根据业态调整比例），参考周边同类项目（如光明万达广场），首年租金约80-120元/㎡·月，预计3年内年均递增5%-8%。

五、投资与招商价值：稀缺性与成长性兼备，适合多元客群

5.1 投资价值：低风险、高潜力的“抗通胀资产”

地段稀缺性

：光明中心区商业用地规划严格（容积率≤3.0），悦港澳是区域内唯一“地铁上盖+公园旁”的综合商业体，商铺不可复制性强；

收益稳定性

：中粮商管的运营能力为租金提供保障（参考大悦城全国项目，平均出租率≥92%，租金回报率约5%-6%）；

资产增值性

：光明区GDP增速、人口流入量均高于深圳平均，商业价值随区域发展持续兑现（2020-2023年光明二手商铺均价年均上涨12%）。

5.2 招商价值：“主题化+强运营”吸引优质品牌入驻

品牌适配性

：开放式街区适合网红餐饮、体验业态（如剧本杀、密室逃脱）；集中Mall适合首进品牌、连锁零售（如优衣库、MUJI）；

政策支持

：光明区政府对“首店经济”“夜间经济”给予补贴（最高50万元/家），悦港澳作为重点商业体，入驻品牌可优先申请；

客群匹配度

：科学城高收入人群（平均月薪1.8万元）与年轻家庭（亲子消费频次高）为品牌提供稳定客源。

结论

中粮悦港澳欢乐城商铺的核心优势在于“区域战略红利+创新产品设计+强运营保障”的三重叠加，符合光明区“产城商”融合发展趋势，是深圳西部罕见的“高成长性商业资产”。

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5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

2025年6月，中国房地产市场迎来标志性事件：广州市政府正式发布《广州市提振消费专项行动施方案（征求意见稿）》，明确提出全面取消限购、限售、限价政策，并同步降低首付比例和房贷利率。这一政策不仅是对广州此前局部松绑的全面确认，更成为四大一线城市中首个彻底退出行政干预房地产市场的城市，释放出强烈的政策转向信号。

政策核心：从“限制性”到“市场化”的彻底转身

根据方案，广州将全面取消购房资格限制（限购）、取消新房及二手房交易年限限制（限售）、取消新房价格备案指导（限价），同时通过降低首付比例（首套15%、二套25%）和房贷利率（首套商贷利率3%）进一步降低购房门槛。值得注意的是，广州早在2024年已分阶段取消限购和限售，但此次将“三限”政策合并官宣，标志着政策松绑从“渐进式调整”转向“系统性重构”。

政策背景：市场承压与政策工具箱的再平衡

当前房地产市场仍面临需求疲软、库存高企的困境。尽管2024年广州已通过“以旧换新”“公积金优化”等政策刺激市场，但核心区域与非核心区域分化明显，部分远郊楼盘去化周期超过30个月。此次全面取消“三限”，旨在通过彻底的市场化手段激活潜在需求，尤其是吸引新市民和改善型群体入场。此外，政策配套推进城中村改造（计划投资1000亿元）和专项借款收购存量房作为安置房，既消化库存，又加速城市更新进程。

专家解读：信号意义大于短期刺激

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，广州政策并非“全新突破”，而是对既有措施的官方确认与强化，核心目的是向市场传递“松绑到底”的决心。例如，取消限价后，开发商可自主定价，但需备案价格，官方不再干预，这为房企灵活应对市场提供了空间。中指研究院则分析，首付比例和利率的“进一步降低”需结合银行承受能力，未来或通过公积金政策优化（如提高贷款额度、放宽提取条件）间接降低购房成本。

市场影响：一线城市松绑的连锁反应

广州的“破冰”或将引发北上深的跟进。深圳已于2025年6月提出扩大公积金使用范围，上海则通过“以旧换新”政策刺激需求，政策松绑趋势已现端倪。若四大一线城市全面取消限购，将重塑市场预期：核心城市房价有望企稳，土地市场或迎来回暖，同时倒逼土地财政依赖度较高的地方政府加速转型。

争议与挑战：政策效果待观察

尽管政策力度空前，但市场分歧依然存在。部分观点认为，当前居民收入预期偏弱、就业压力未消，单纯取消限购难以扭转需求疲软；此外，核心城市若出现房价反弹，可能加剧社会公平争议。对此，专家建议需同步推进保障性住房建设、税收制度改革等长效机制，避免政策松绑演变为短期投机狂欢。

结语

广州的“三限”全面取消，是中国房地产调控从“防过热”转向“防过冷”的关键一步。这一政策既是对市场规律的回归，也是对经济稳增长诉求的回应。未来，如何平衡市场活力与风险防控，将是考验政策定力的核心命题

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