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✨ 卓越晴翠府✨（♡´∀`♡）

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【保利领秀海】63方，11x万，低楼层 77方，14x万，低楼层 82方，16x万，中楼层

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优点：户型设计比较好，74平也可以做到南向三房1.5卫，可选择户型多，景观资源比较好，部分户型可以看海，楼下滨江公园也不错，教育资源好，可人户一致入读九年制仲元学校，性价比高，110多万买三房可以说番禺最低了，同板块保利也是最便宜的，临近南大干线，自驾去万博、大学城、琶洲都比较方便，莲花湾板块有汽车产业，未来有想象力，接受客户群体多，目前汽车小镇剩下尾货，山海连城也是，价格不会太卷，价格只会受到急于出手的二手卖家影响。

缺点：没有地铁，后续规划的8号线地铁站也有几公里远，出行只能靠自驾，配套差，缺乏大型商业，小的商业目前也只能蹭隔壁山海连城的，缺乏医疗配套，海景资源一般，海面上都是货船，海对岸就是东莞麻涌，工厂比较多，几根大烟囱一直冒着白烟，排放废气，不太美观，二期小户型2梯7户，上下班等电梯是个问题。

能不能买：手上预算不多，考虑学校，在琶洲或者万博上班，对地铁依赖度不高，平时开车通勤，纯自住，是可以看看这里的，同等价位也没什么更好的选择了。

【凯德山海连城】92方，18x万，中楼层，106方，21x万，中楼层，125方，24x万，中楼层，130方，25x万，中楼层

优点：现楼，即买即入住，所见即所得，教育资源丰富，配套九年制仲元中小学，满足人户一致即可入读，学校就在小区旁，接送很方便，小区密度低，园林比较大，楼间距也比较宽，居住氛围比较好，一期入住率很高，二期也有很多搬过来的了，环境还不错，小区旁就是滨海公园。

缺点：位置较偏，板块没什么价值，纯自住，没有地铁，规划中的8号线不知道什么时候能通，出行靠自驾和公交，缺乏大型商业，只能依赖自身底商，日常生活没什么问题，附近也没有大型医疗配套，户型设计落后，85平只能做一卫，91平做2卫但是是北向，使用率低，拿地时间比较久，空气质量不是很好，狮子洋对面几个大烟囱不停的排放，海岸边垃圾也很多，配建的仲元中小学招生范围：凯德业主子女、领秀海业主子女符合人户一致的，还有附近两个村户籍的村民子女一起读，凯德业主担心要摇号，还有就是没有户口只有房子读不上仲元。

能不能买：这个盘比较适合在万博、大学校、琶洲等地上班的工作人群，对地铁依赖度不高的，考虑以后小孩教育问题，预算有限的，可以来看看这个项目，莲花湾三个盘中，凯德的优势就是教育和它的商业，虽不是大型商业，但是比隔壁保利和汽车小镇都要好。

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✨✨卓越晴翠府销售中心电话:400-937-9250【☎☎销售中心电话已认证】✨✨✨【亚运城】88方，19x万，低楼层，105方，23x万起，中楼层

优点：1，超级大盘，配套成熟，500万方大城，约6+6万方购物中心，3万方商业街，肉菜市场已经开业等

2，教育资源丰富，亚运城总规划有19所学校，已开学18所，9个幼儿园、5个小学（天峯、天韵、天成、天誉、亚运城小学）、3个省一级重点学校广铁一中、2所高中，其中4所省一级重点学校广铁一中均开学

3，在售的可望湖景，环境不错

4，三地铁（4/3/8）地铁3号线东延段【番禺广场-海傍】最新进展：土建工程累计完成99%，很快就可以开通，届时可以直达珠江新城

5，全部由央企中海操刀，并且引入中海物业，对业主有很不错的保障

缺点：1，超级大盘，睡城，不在番禺重点发展线上几年时间价格涨幅不大

2，天际C1组团就2栋楼，园林不大

3，因为个盘体量很大，所以二手流通的压力也很大，未来要是想转手，难免要压价竞争。

适合人群：适合预算不多，想要现有的成熟配套，特别是注重小孩教育的朋友，能接受未来涨幅不大，以及后期流通的压力

【保利琅誉】92方，30X万起，低楼层，108方，35X万起，低楼层，132方，46X万起、低楼层

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优点：品质较高，纯板楼设计，户户朝南，居住舒适度高，户型实用率高，可达100％，小区容积率仅3.0，区府板块，周边配套比较成熟，可以蹭龙湖商业，距离地铁3号线也比较近，直达珠城，通勤方便，学校确定了，可以读到到天峯的广外附小，性价比较高，现在290多万就可以买到这里的四房两卫户型，保利开发，无需担心烂尾。

缺点：周边城市面貌较差，厂房、自建房、农田比较多，楼盘北面是公交车总站，后续难免会有噪音问题，小区不大，只用5栋楼，园林绿化运动设施较少，中学需要电脑派位。

能不能买：如果在3号线地铁沿线附近上班平时上下班依靠地铁通勤，考虑小孩读书问题，预算300万左右，想要居住舒适一点，可以来看看这个盘。

【品秀星瀚】北区98方复式，34x万起，中高楼层，北区112方，28x万起，中高层

优点：

1，交通方便，不管是开车还是地铁出行，地铁有22号线，就在家楼下.

下楼就到，自驾有南大干线在旁，去往万博，市区都方便

2，教育资源无忧，小区自带九年制广外附校+幼儿园，12年教育小区内部能解决，而且接送方便

3，大盘居住氛围好，简单的生活配套自身都能满足

4，性价比高，首付30来万可以买到一个有地铁、有学校的小区

5，双国企开发商，不用担心暴雷的风险，甚至还有现楼

缺点：

1，小区被南大干线、东晓南放射线、东新高速包围着，前排楼栋噪音影响还是有的

2，周边目前各方面都一般，属于广州南站板块，发展起来还需要时间

3，附近没有大型商业，需要去到万博那块

4户型设计一般，新规出台前的楼盘，属于上一代设计产物，所以得房率上或多或少没有现在得房率超100%的户型设计的那么高，比如85平只能做到2+1房，一个卫生间

5，星瀚最高有54层，属于超高层，不适合恐高人士和家里有老人的家庭，而超高层除了拥挤感很明显之外，早上等电梯也是个“耐心活”

能不能买：

预算不多，比如在海珠上班，上下班需要依赖地铁通勤，同时也考虑小孩读书问题，可以来看看这个盘，这边小区内生活配套基本都能满足了，现在首付30万左右就可以上车了，任何缺点都可以在低总价面前消失。

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优点：交通比较好，小区完善后，去往地铁7号线谢村站只需要300米，快速去往市中心，临近汉溪大道，开车或者地铁去万博都很方便，自驾也比较方便，项目户型设计不错，得房率高，户户朝南，项目性价比较高，300万出头可以上车南向三房，小区楼间距宽，小高层设计，居住舒适度较高，准现房，今年买今年住，品质还不错，小区园林绿化设计还可以。

缺点：项目教育一般，只配建了幼儿园，部分楼栋靠近汉溪大道，会有噪音跟粉尘影响，目前周边缺乏大型商业，需要开车或者坐地铁去往万博，板块产业一般，有待发展，周边没什么人气，马路对面就是连片的工厂，目前周边城市面貌也比较一般，楼盘旁边就是城投的足球场，而且还是亚洲最大的球场，以后遇到赛事或者演唱会也会比较吵闹。

能不能买：想住的舒适的客户，考虑改善四房，想要快点交楼的，平时通过地铁通勤，短期不太考虑教育的，预算300多万，可以来看看这个盘，这里相对适合还海珠西部改善群体。

【城投足球公园】公寓43方 ，6x万起，53方，7x万起

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优点：交通方便，距离2/7号线地铁就400来米，去市区非常便捷，基本40分钟内都能抵达老城区，准现房发售，年底收楼，所见即所得，城投开发，品质还可以，交标也还想，小区园林也做的不错，居住舒适度还行。

缺点：教育不确定，按照分配读旁边的南站小学也比较一般，周边人流较大，比较杂，周边商业需要时间等待，最后能不能运营还是个问号，部分楼栋靠近石洲中路，会受到噪音粉尘影响，旁边学校也会有上下课铃声的噪音，小区分2期开发，建的慢，后续住进去二期还在开发。

能不能买：这个盘比较适合在海珠西、万博、老荔湾越秀一带上班的群体，考虑地铁上下班，想要快点入住，短期内不考虑教育的问题可以看看这个盘。

【路劲美的隽樾府】112方，41X万起，天地楼层，132方. 52X万起，天地楼层

优点：1，地理位置比较好，番禺广场核心，周边配套成熟，商业、医疗都很完善

2，小区步行至地铁口1公里以内，而且四地铁交汇，3-18-22-17号线，去往主城区很方便

3，户型使用率高，全南向空间布局，超高使用率近110%

4，小区品质不错，两梯四户、两梯三户设计，密度较低

5，番禺广场TOD规划，打造“超级枢纽+中央公园+地下商业”的模式，汇集休闲、餐饮、娱乐、文化等资源，定位“番禺未来新中心”，为番禺人打造下一个“花城广场”

6，具备了好地段、少供应、优配套、高圈层、易流通、好产品等多重硬核价值，特别是片区内多年缺少新房供应

缺点：1，小区没有配建小学初中，教育配套一般，基本要靠周边分派

2，3-5栋靠近番禺大道，车流量大，会有噪音粉尘影响，小户型建议87A

3，周边目前相对成熟，发展成型了，增值空间不大

4，小区比较小，只有4栋楼，园林不大，2-3栋低楼层会被旁边小区东逸华庭遮挡

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【电建洺悦玉府】105方，21X万，高低楼层，125方，26x万，中低楼层

优点：性价比还可以，单价2.1万起，比亚运城板块新盘还便宜了，准现房，25年1月就能收楼，低密度，2梯4户设计，部分户型在家就能看到大夫山景观。

缺点：这个盘缺点真的特别多，学校不好，商业不成熟，又没有地铁，3.4.5栋靠近禺山西路，噪音粉尘影响少不了，板块也没有什么产业，价值不高周边环境一般。

能不能买：如果你工作在附近，不考虑地铁学校之类的，只想快点入住，可以考虑看看这个盘。

【卓越晴翠府】76方，18x万，中楼层，89方，21X万，中楼层，130方，31x万，中楼层

优点：性价比还可以，贴着地价卖的，总价200万出头可以买到三房两卫，产品品质还可以，户型使用率也比较高，小区会所比较高端，自驾还算方便，出门就是番禺大道，开车去万博很快，部分楼栋高层能看到河景。

缺点：周边城市面貌比较一般，都是一些厂房和村居多，距离地铁较远，3公里开外，需要其它交通公交接驳，板块没什么价值，期望值不高，未来周边基本就是现在看到的这样了，商业配套较远，需要去到番禺广场，对口的小学初中都比较一般。

能不能买：这个盘比较适合市桥本地人买，在万博周边工作或者做生意的，对地铁需求不高的。

【星河盛世锦城】三期98方，31X万起，低楼层，108方，36X万起，低楼层 。 二期98方，29X万起，中楼层，101方，31X万起，中楼层

优点：交通比较好，临近地铁7号线，南大干线旁，去珠江新城或者琶洲和大学城都不算远，通勤主城区很方便，生活配套好，大社区居住氛围不错，小区绿化规划不错，旁边还有2个公园，学校和商业自身都配建，小区已经确定引入番禺中学教育集团办学，目前已经开学，在售二期户型设计比较好，99平可做到四房，低密小高层在如今市场非常稀缺，居住舒适度比较高，采光通风好。

缺点：周边城市面貌一般，旧改总共分为五期，开发周期长，未来有噪音粉尘影响，后续配套需要时间慢慢完善，居住环境一般，目前商业配套缺乏，未来学校可能会跟村民小孩一起读，二期地块北侧楼栋比较靠近南大干线，会有噪音粉尘影响。

能不能买：如果是在琶洲或者珠江新城上班，比较在意通勤时间和以后小孩教育问题，平时上下班依靠地铁，预算300万左右，不喜欢3-40层高层住宅，喜欢低密度大社区可以来看看这个盘

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优点1：育配套全，十二年学龄段教育，师资不错。

2：户型实用高，周边的二手只有八成使用率，以后二手市场有一定优势。

3：楼下就是中央公园居住舒适度高，而且小朋友活动空间也大。

缺点1：地铁比较远，只能电瓶或公交接驳到地铁站。

2：周边村屋和工厂比较多，城市面貌会比较差。

3：2梯6/7户，33层平时高峰期等电梯会比较麻烦。

【珠江铂世湾】108方，39X万起，中楼层，138方，49X万起，低楼层

优点：位置不错，临近万博板块旁，南大干线旁，步行可达地铁7号线，通勤市区方便，大盘普通生活配套齐全，近万博商业中心，配套公立华师附中番禺小学，幼儿园跟小学都是公立，师资好！只对业主招生，生源较好！小区交楼比较快，周边村子改造想象空间大，价格比较有性价比，靠着珠江，环境还不错，闲暇时可以江边公园散步，二期楼间距比较宽，视野还不错。

缺点：周边都是城中村，城市面貌一般，出行道路容易堵车，产品户型一般，108平只做了三房，户型落后，使用率低，在售的1-2栋为超高层，不过三梯四户还能接受，康景物业口碑不好，08年拿的地，初中一般。

能不能买：如果你的预算是400来万，108平的户型可以考虑，以后转手较好，意向这边的客户群体很多都会去对比老黄埔，都是在珠江新城或者琶洲上班，如果你比较在意学校跟上下班通勤，又考虑居住舒适度的话，可以选择这边，学校跟通勤时间大家都一样，但是商业配套居住万博会好过老黄埔，那边的石化厂还是会有人在意会有污染的，加上部分楼盘又是超高层，小区密度又很高。

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优点：地段还不错，距离万博CBD很近，自驾出行方便，出小区就是华快或者接驳南大干线，去万博、南站、琶洲、珠江新城基本上40分钟内都能到达，在小区坐楼巴出行也很方便，大盘发展了很多年，居住氛围不错，小型配套在小区就能满足，容积率比较低，性价比较高，180来万就能上车这个位置的二房，三房220多万，要知道这个预算这能去到南村星汇锦城或者莲花湾和亚运城板块了。

缺点：距离地铁很远，产权缩水，97年拿的地，外立面看起来比较旧，户型设计一般，教育配套一般，小区配套的学校不太好，旁边的星执私立报名也比较高，上下班出行比较堵车，小区内人车不分流，不过只能说单价不到3万，在距离万博这么久的地方买房，还要什么自行车呢，比较万博悦府和新世界耀胜尊府单价都在5-6万左右。

能不能买：这个盘适合预算有限的，又不想房子买在很远的地方，在海珠南部或者万博一带上班的工作人群，但是如果你对教育要求比较高，就不用考虑这个楼盘了。

【龙湖御湖境】143方，52x万，低楼层，190方，74X万，低楼层，206方，85x万，低楼层

优点：位置还行，距离万博、琶洲、珠城都不算远，开车半小时内都能到，小区档次比较高，定位高端产品，比较纯粹，都是改善户型，最大206平，户型设计的也比较不出错，很大气，小区的公建配套做到比较好，会所比较高端，周边居住氛围比较好，普通生活配套齐全，小区户型园林设计都比较好，花了心思的，部分户型在家就能望到江景。

缺点：1.2栋靠近高架桥，会有噪音粉尘影响，距离地铁较远，步行1.6公里，说是看江，但是很多户型都被前面的锦绣银湾挡着了，周边城市面貌较差，城中村比较多，附近缺乏大型商业，需要去到万博，教育资源比较一般，周边已经发展的比较成熟了，未来很难有大的改变，下大雨道路经常被淹，周边道路较窄，出行容易堵车，小区楼栋楼间距也比较窄，部分户型低层视野光线会受到影响。

能不能买：这个盘适合对江景有需要和改善的客群，考虑居住品质，喜欢大平层的，在海珠南部或者万博的老板，对地铁不怎么依赖的。

【长隆万博悦府】108方，60X万，低楼层，142方，80X万，中楼层

优点：地段好，番禺核心位置长隆万博板块，交通好，周边3条地铁线，去往珠金琶都比较方便，出门就是汉溪大道，自驾方便，周边产业比较多，附近的商业配套齐全，自己也带华润系列的商业，小区配套幼儿园小学初中都已经确定了，都是名校，接送很方便，学校就在小区旁边，不用担心刮风下雨，配套的东风东小学明年就会开学，华润品牌属性强，品质较好，户型设计比较好，周边成熟面貌不错。

缺点：容积率比较高，接近5了，小区最高47层，围合式布局，个别楼栋低层视野光线会受限，1.2.3.4栋挨着汉溪大道，会有噪音粉尘影响，加推的2栋小户型108平都是对着大马路，后排大户型楼栋背后就是长隆游乐园，距离过山车很近，以后在家都能听到各种过山车游客尖叫声，还有游乐园内的灯光影响，东边是学校，以后上下课，早操课间操，也会有点噪音，板块内道路规划差，基本上天天堵车，一不小心就需要绕个大圈去掉头，1.2.3栋04户型140平视野会被前面楼栋遮挡一点点，选择户型千万要注意，周边医疗配套比较一般，好点医院都比较远，投资不建议了，里仁洞旧改项目差不多入市了，差不多10000套的新房供应，以后竞争很大，着急上学的不用考虑，一期产品据说减配严重，早期宣传的玻璃外立面变成涂料了，还有老业主说一期大门设计很奇怪，乌漆嘛黑阴森森的，和宣传货不对板，加上外立面也和当时宣传的对不上，当时说的是玻璃外立面，现在变成涂料了。

能不能买：预算够的话，改善买家是可以考虑这个项目的，地段确实很好，周边各方面配套也很成熟，同等价位，在广州很难选到像华润一样学铁商都具备，而且面貌还不错的盘了。

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优点：地段较好，靠近万博商业区，配套成熟，周边三条地铁，附近商业多，产业也不少，希音、YY、携程都在附近，社区花园大，首开组团不靠路，教育资源好，配套九年制广大附中番禺实验学校，学校都在小区内，接送很方便，户型产品较好，选择多，使用率去到了100-110％，基本为改善户型，圈层纯粹，万博城市面貌较好，之前大家一直诟病番禺医疗较弱，万博城小区内部还配建了一所三甲医院。

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✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！(๑¯◡¯๑)

一、政策基调与市场导向

支持多样化住房需求

首次明确提出支持刚性住房需求和多样化改善性需求，鼓励高品质住宅开发（如别墅、低容积率住宅），容积率普遍降至1.5以下（如苏州、重庆）。

取消行政限制

全面取消限购、限售、限价政策，赋予地方政府调控自主权，推动“市场归市场”原则。

供给侧改革

调整住宅设计规范，得房率提升至100%-120%，层高不低于3米，淘汰低端房产。

二、金融支持措施

首付比例下调

首套普通住宅首付降至15%（全国统一），二套房首付最低25%（如内蒙古、北京）。

贷款利率优化

首套房贷利率下限降至4.6%，二套降至5.0%；商业贷款取消利率下限，由银行自主定价。

信贷扩容

增加“白名单”项目信贷规模至4万亿元，支持房企融资。

三、保障性住房与市场监管

加大保障房供给

新增廉租房、公租房及配售型保障房，实施封闭管理（如合肥要求一户一房、禁上市交易）。

优化土地供应

增加保障房用地比例，延长土地出让金缴纳时限，缓解房企资金压力。

强化登记监管

推行不动产预告登记全覆盖，防止“一房多卖”。

税收与地方化债支持

契税减免

全国房地产交易契税优惠首月减免116.9亿元，降低购房成本。

专项债扩容

新增地方化债资源10万亿元，支持存量商品房收购及城中村改造。

地方政策示例

北京：五环外放宽购房资格，非京籍社保年限缩短。

合肥：保障房主申请人需满25周岁，高层次人才不受户籍限制。

内蒙古：首套房商贷首付15%，预告登记“全程网办”。