8.8挂地前瞻:2宗宅地总起拍价31亿,番禺年内首次推地

提要

8月8日官方挂出2宗分别位于番禺、花都的商住用地，距离上一次推地仅2周时间，可见下半年官方推地节奏有所加快。

其中番禺禺山大道南地块位于市桥板块西侧，近年无出让公开记录，属于全新住宅片区；

而花都区则推出花都湖地块三，该片区已连续两月密集供应3宗地。关于本次推地前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。

番禺区

禺山大道南侧STJ15-01地块

地块基本情况分析：

该地块于《2018年供地蓝皮书》中公布。

据《蓝皮书》所示除本次出让地块外，其周边仍有一宗宅地、一宗商服用地可出让，3宗用地总占地面积超9万㎡。

本次推出的STJ15-01地块占地面积6.49万㎡，但涵盖公园绿地、道路、幼儿园配建要求，实际可建设用地面积为2.08万㎡，起拍价11.6亿，折合楼面价16000元/㎡；

但该地块包含政府回购1.5万㎡的条件，按照3500元/㎡的建设成本计算，其实际楼面价为20154元/㎡；

该价格仅次于去年11月出让的汉溪地铁上盖BA0904007地块，为番禺第二高起拍楼面价。

其采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，较高限价为14.6亿，到达较高限价时楼面价为2万元/㎡，扣除政府回购后为25192元/㎡。

该地块位于市桥板块以西，该片区近年无公开出让宅地记录；

距离地块较近的市桥南板块于2015年出让QNJ14-02用地，由时代以24.7亿夺得，折合楼面价16330元/㎡，即时代柏林项目，当时该地块出让创下区域楼面价标杆。

近两年由于番禺区位价值不断提高，土地市场表现抢眼，其中南草堂村、官堂村地块出让楼面价破3万元/㎡；

汉溪长隆地铁站上盖地块、汉溪村地块二楼面价破2万元/㎡。

广州中原研究发展部认为，在纳入主城区、配套不断升级的刺激下，番禺一手住宅往高端定位发展的趋势越来越明显。

而本次出让的地块临近市桥水道，与市桥生活区距离适中“离尘不离城”，西侧与大夫山相距2公里，故具备一定优质项目发展潜质。

周边楼价分析：

地块周边以楼龄15年左右的小区为主，由于楼龄较长加上距离地铁站稍远，因此价格普遍集中在2.2-2.6万元/㎡之间，与地铁番禺广场站距离较近的项目价格则在3万元/㎡左右。

目前市桥北基本以二手项目为主，一手项目以桥南板块时代柏林作为参考，价格在4万元/㎡左右。

花都区

花都区凤凰路地块三

地块基本情况分析：

继7月分别挂出地块一、二后，本次花都湖片区推出地块三；

近两个月该片区已累计供应25.4万㎡用地，总计容建面为47.3万㎡；

扣除配建后预计可为市场提供5-6千套单位，形成1.5-1.8万人的居住片区。

本次推出的地块三占地面积5.67万㎡，计容建面12.49万㎡，起拍总价为19.8亿，楼面价为15827元/㎡，扣除1万㎡回购面积后，其实际楼面价为17204元/㎡。

该地块北侧紧邻花都湖，临湖一线建筑限高45米，此外需配建15班幼儿园。

地块三与主干道凤凰南路有一定距离，受公路汽车扬尘、噪音影响较少；

北侧临湖，南侧与地块二相邻，东侧现状为绿地，对比此前推出的地块，其湖景资源条件相对突出。

另一方面，与地块三隔湖相对的花都湖北侧片区8月进行规划公示，拟建设“花都总部集聚综合配套区”；

预计将通过旧村改造的方式提供24-28万㎡（估算值，实际以官方公布为准）宅地。

花都湖北侧片区开发住宅时间较早，已有祈福生活无限、嘉粤·骊雅居等楼盘落成，且有多个大型商业购物中心、大润发、农贸市场布局。

因此，从短期来看地块三与该规划片区距离较近，可共享生活配套；

从长远来看，花都湖南北片区将形成成片优质居住板块，且整体与地铁9号线相邻，加上具备背山（马鞍山）面湖（花都湖）的自然条件，其潜在市场价值高。

周边楼价分析：

地块周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对紧缺。优质的二手项目价格在2.3-2.6万元/㎡，一手项目均价在2.7-2.8万元/㎡。