8.8挂地前瞻:2宗宅地总起拍价31亿,番禺年内首次推地

广州中原研究发展部 2018-08-09 09:33:28
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提要 8月8日官方挂出2宗分别位于番禺、花都的商住用地,距离上一次推地仅2周时间,可见下半年官方推地节奏有所加快。 其中番禺禺山大道南地块位于市桥板块西侧,近年无出让公开记录,属于全新住宅片区; 而花都区则推出花都湖地块三,该片区已连续两月密集供应3宗地。关于本次推地前瞻性分析,且看广州中原研究发展

提要

8月8日官方挂出2宗分别位于番禺、花都的商住用地,距离上一次推地仅2周时间,可见下半年官方推地节奏有所加快。

其中番禺禺山大道南地块位于市桥板块西侧,近年无出让公开记录,属于全新住宅片区;

而花都区则推出花都湖地块三,该片区已连续两月密集供应3宗地。关于本次推地前瞻性分析,且看广州中原研究发展部解读。

 

番禺区

禺山大道南侧STJ15-01地块

地块基本情况分析:

该地块于《2018年供地蓝皮书》中公布。

据《蓝皮书》所示除本次出让地块外,其周边仍有一宗宅地、一宗商服用地可出让,3宗用地总占地面积超9万㎡。

本次推出的STJ15-01地块占地面积6.49万㎡,但涵盖公园绿地、道路、幼儿园配建要求,实际可建设用地面积为2.08万㎡,起拍价11.6亿,折合楼面价16000元/㎡;

但该地块包含政府回购1.5万㎡的条件,按照3500元/㎡的建设成本计算,其实际楼面价为20154元/㎡;

该价格仅次于去年11月出让的汉溪地铁上盖BA0904007地块,为番禺第二高起拍楼面价。

其采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为14.6亿,到达最高限价时楼面价为2万元/㎡,扣除政府回购后为25192元/㎡。

该地块位于市桥板块以西,该片区近年无公开出让宅地记录;

距离地块较近的市桥南板块于2015年出让QNJ14-02用地,由时代以24.7亿夺得,折合楼面价16330元/㎡,即时代柏林项目,当时该地块出让创下区域楼面价标杆。

近两年由于番禺区位价值不断提高,土地市场表现抢眼,其中南草堂村、官堂村地块出让楼面价破3万元/㎡;

汉溪长隆地铁站上盖地块、汉溪村地块二楼面价破2万元/㎡。

广州中原研究发展部认为,在纳入主城区、配套不断升级的刺激下,番禺一手住宅往高端定位发展的趋势越来越明显。

而本次出让的地块临近市桥水道,与市桥生活区距离适中“离尘不离城”,西侧与大夫山相距2公里,故具备一定优质项目发展潜质。

 

周边楼价分析:

地块周边以楼龄15年左右的小区为主,由于楼龄较长加上距离地铁站稍远,因此价格普遍集中在2.2-2.6万元/㎡之间,与地铁番禺广场站距离较近的项目价格则在3万元/㎡左右。

目前市桥北基本以二手项目为主,一手项目以桥南板块时代柏林作为参考,价格在4万元/㎡左右。

花都区

花都区凤凰路地块三

地块基本情况分析:

继7月分别挂出地块一、二后,本次花都湖片区推出地块三;

近两个月该片区已累计供应25.4万㎡用地,总计容建面为47.3万㎡;

扣除配建后预计可为市场提供5-6千套单位,形成1.5-1.8万人的居住片区。

本次推出的地块三占地面积5.67万㎡,计容建面12.49万㎡,起拍总价为19.8亿,楼面价为15827元/㎡,扣除1万㎡回购面积后,其实际楼面价为17204元/㎡。

该地块北侧紧邻花都湖,临湖一线建筑限高45米,此外需配建15班幼儿园。

地块三与主干道凤凰南路有一定距离,受公路汽车扬尘、噪音影响较少;

北侧临湖,南侧与地块二相邻,东侧现状为绿地,对比此前推出的地块,其湖景资源条件相对突出。

 

另一方面,与地块三隔湖相对的花都湖北侧片区8月进行规划公示,拟建设“花都总部集聚综合配套区”;

预计将通过旧村改造的方式提供24-28万㎡(估算值,实际以官方公布为准)宅地。

花都湖北侧片区开发住宅时间较早,已有祈福生活无限、嘉粤·骊雅居等楼盘落成,且有多个大型商业购物中心、大润发、农贸市场布局。

因此,从短期来看地块三与该规划片区距离较近,可共享生活配套;

从长远来看,花都湖南北片区将形成成片优质居住板块,且整体与地铁9号线相邻,加上具备背山(马鞍山)面湖(花都湖)的自然条件,其潜在市场价值高。

 

周边楼价分析:

地块周边主要以二手住宅项目为主,一手项目相对紧缺。优质的二手项目价格在2.3-2.6万元/㎡,一手项目均价在2.7-2.8万元/㎡。

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