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开发商背景
龙湖集团，世界500强，房地产综合实力TOP10。稳健的财务及持续的现金流，连续7年三道红线全绿档。
御湖境，系豪宅专家龙湖集30年豪宅经验大成，打造2023年三大高定产品系之一。
龙湖光明御湖境是全国第8座御湖境，定义深圳西奢宅。
项目基本信息
【占地面积】22024.79㎡【建筑面积】152768㎡
【推售产品】80㎡-120㎡3房-4房
【交付标准】精装交付【交房时间】2025.12
【产权年限】70年【房产性质】住宅
【总户数】1164户【车位数】1200个
【容积率】5【绿化率】30%【梯户比】3T6 / 3T7
【开发商】深圳龙恒泰投资发展有限公司
【物业公司】龙湖智慧服务
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交通配套
龙湖御湖境距离6号地铁线“薯田埔站”约300米，2站可到公明广场站换乘13号线，直达石岩，南山，3站可到松岗站换乘11号线，直达宝安，南山，前海。
另外项目还毗邻松白路主干道，约1公里可以直达南光高速出入口，快速通达全城。
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商业配套
项目自带有少量底商，坐地铁2站到公明广场站，有公明最大的大仟里购物中心，8站到光明凤凰城站，有万达广场，光明最大体量的蓝鲸世界购物中心，周边还有联投东方PARK，内有沃尔玛商场。
教育配套
项目自带1所9班制幼儿园，旁规划深圳外国语学校薯田埔第二学校（暂命名），该校是1所九年制公办60班学校，小学部42班，初中部18班，可以提供2790个学位；深圳外国语学校薯田埔第三学校（暂命名），该校是1所九年制公办54班学校，小学部36班，初中部18班，在2024年4月29日深圳光明官微上面已经官宣。
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生态配套
坐拥龟山儿童公园、麒麟山公园等六大公园。
户型鉴赏
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80㎡的3房2厅1.9卫
设计的是竖厅格局，客厅开间3.4米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱位，U型半开放式厨房，创新式1.9卫设计，得房率：78.99%（不含赠送），有西北、西南、东北、东南4个朝向。
89㎡的3房2厅2卫
设计的是新版竖厅格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱位，约11米四面宽超幕视野，主卧套房带衣帽间，U型全开敞厨房，得房率：78.99%（不含赠送），有西北、西南、东北、东南4个朝向。
106㎡的4房2厅2卫
设计的是横厅南北通透格局，客餐厅开间5.6米，餐厨一体化，约13.7米超幕视野，超长阳台，主卧转角270°大飘窗，只有2栋07户型才有，得房率：78.99%（不含赠送），阳台主朝西南向。
120㎡的4房2厅2卫
设计的是横厅南北通透格局，客餐厅开间8米，约14.7米超幕视野，超长阳台，主卧转角270°大飘窗，U型厨房，得房率：78.99%（不含赠送），阳台主朝西南或东南向。
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房产信息：
行业透视｜预计11月供应缩量新低，京沪深刚需供应占比上升
11月因“金九银十”传统营销旺季结束，房企推盘积极性稳步回落，为年内次低。据CRIC调研，11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积620万平方米，环比下降9%，同比下降52%，绝对量仅高于2月。一线高位回落，累计同比降幅扩大至26%；二线供应稳中微降，环比下降8%，同比下降51%；三四线供应逆势上扬。
从供给结构来看，呈现出改善为主，刚需为辅的供应结构；主城、近郊、远郊占比结构为63%、23%和14%，预判11月，我们认为，11月供应稳中有降，重回年内低位，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区改善为主，整体市场热度或将平稳。
01
11月因“金九银十”传统营销旺季结束，房企推盘积极性稳步回落，为年内次低。据CRIC调研，11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积620万平方米，环比下降9%，同比下降52%，绝对量仅高于2月。
分能级来看，一线高位回落，同环比齐跌59%和25%，累计同比降幅扩大至26%。其中北京、上海、深圳供应量较10月环比持降，上海降幅最为显著，11月预计供应量将不足15万平方米，与2月基本持平，预期入市房源量不足1300套。仅广州一城环比持增，增幅高达58%，因而广州累计同比降幅持续收窄至24%。
二线供应稳中微降，环比下降8%，同比下降51%。绝对量来看，天津、长沙等单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，显著回落城市大体可以分为以下两类：一是前期热点城市西安、杭州、成都等，经历了前期的供应放量，叠加近期新房成交增长动能有转弱迹象，因而房企推盘积极性略有回落；二是青岛、昆明、济南、长春等则源于行情低迷，“以销定产”模式下房企推盘积极性并不高涨。而天津、长沙、宁波、重庆、苏州等环比出现了大幅回升，放量显著。
三四线供应量环比大增62%，同比下降37%。徐州、无锡、常州等迎阶段性放量，而漳州、泉州供应普降，泉州预期0供应，因低迷行情影响，仍处于去库存阶段。
02
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为36%、52%和12%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。
分城市来看，（1）北京、深圳、昆明、天津、常州、长沙、上海、南京等城市刚需产品供应占比都在50%以上，北京、上海、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例；而昆明、天津等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）漳州、长春、济南、厦门、成都、杭州、苏州、无锡、宁波、广州等依旧以改善作为供应主力，占比均在6成以上。（3）重庆刚需和改善供应占比“不分伯仲”，均在4成以上。（4）福州、合肥等高端产品占比显著上升，达到73%和45%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为63%、23%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
分城市来看，（1）漳州、合肥、昆明、长春、福州、南宁、武汉、无锡、重庆、郑州、西安、成都、徐州、青岛等主城占比均在7成以上。（2）北京、天津、苏州等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）宁波供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如深圳、长沙等远郊还将持续加大供货量。
03
盘点了11月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：11月供应稳中有降，达到年内次低，可以看出，房企推盘积极性一般，受供给约束影响，市场热度预期平稳，据CRIC监测数据，28个重点城市11月预期项目平均去化率31%，较10月环比下降6个百分点。值得关注的是，一线得益于供给缩量提质，增加了刚需盘占比，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增，11月预期去化率达到39%，与去年11月平均去化率41%基本持平。
我们结合不同城市11月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，多数城市在10月成交放量之后，11月会进入小幅调整期，环比降幅多集中在2成以内，郑州、福州、厦门等弱二线城市或将出现明显下滑，主要和推盘结构和当前低迷的行情走势密切相关；上海、深圳等新政效应延续，新房成交或将持稳；少数城市诸如成都、长沙、长春、青岛等预期市场热度小幅上扬。
总体来看，11月供应稳中有降，重回年内低位，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区改善为主，整体市场热度或将平稳。
目前来看，整体市场仍处于脉冲式复苏阶段，核心一线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增；相较而言，无实质性利好的二三线城市，随着房企折扣力度收回，楼市行情大概率复归理性，环比持降。
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